2019年 6月 の投稿一覧

不動産投資の融資では、物件の収益性だけでなく、借りる人の年収、勤務先、金融資産、他の借入れといった属性が見られます。属性が高い人が有利と言われる一方で、属性が高ければ誰でも通るわけでも、属性が低いと借りられないわけでもありません。この記事では、金融庁の調査資料や公的機関の情報をもとに、属性が評価される理由、評価される項目、書類の見られ方、属性に自信がない場合の対応を整理します。

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融資審査で見られる「属性」とは

「属性」とは、融資を申し込む本人の、返済能力と信用力を示す情報の総称です。金融機関ごとに評価の方法は違いますが、一般には次の項目が確認されます。

特定の年収や職業の人が必ず融資を受けられるという、公的な基準はありません。金融機関ごとの内規や、その時々の融資の方針で、評価の重さは変わります。ここで紹介する項目も、一般的な傾向であり、個別の審査結果を保証するものではありません。

属性だけでなく、物件が生む収益も評価される

属性が重要と言っても、融資の判断は属性だけで決まるわけではありません。金融庁は、2019年3月に公表した「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」(金融庁の公表資料)の中で、一棟建(土地・建物)向け融資は、住宅ローンと異なり、賃貸事業が長期的に生むキャッシュ・フローの水準が返済を大きく左右する、事業性融資の性格が強い、と整理しています。

同じ資料では、金融機関に対して、融資の主な返済原資を物件が生み出すキャッシュ・フローと捉えたうえで、融資期間の全体にわたる収支シミュレーションを行い、賃貸事業としての妥当性や返済可能性を見極めることが重要だと示されています。また、調査の結果として、92%の銀行と89%の信用金庫・信用組合が、全件で審査時に収支シミュレーションを実施していると回答した、とされています(平成30年3月期以前の状況)。

つまり、金融機関は、次の2つを組み合わせて判断します。

• 物件の力:家賃収入、入居率、築年数、担保としての評価、融資期間と耐用年数の関係
• 本人の力:年収、金融資産、他の借入れ、勤続年数、信用情報

物件の収益力が高くて、返済に十分な余裕があれば、属性が平均的でも評価される余地があります。反対に、属性が高くても、物件の収支が弱い場合は、融資額や条件が厳しくなることがあります。

属性が高い人が有利になりやすい理由

それでも、属性が高い人が有利になりやすいのは、次の理由からです。

1. 返済の安全装置になる

賃貸経営では、空室、家賃の下落、修繕などで、家賃収入が想定より減ることがあります。そのとき、本人の給与や他の収入、金融資産で返済を続けられるなら、金融機関の側から見て、貸し倒れのリスクが小さくなります。金融庁の資料でも、金融機関の中には、給与収入も返済原資の一部としている先があることが示されています。属性が高いほど、この補完の力が大きくなります。

2. 選べる金融機関と条件の幅が広がる

属性が高いと、取引できる金融機関の選択肢が増え、融資額、金利、期間といった条件で、より有利な提案を受けられる可能性が高まります。ただし、金利や条件は、金融機関の方針、物件の評価、市場の金利で決まります。属性が高いだけで、低い金利になるとは限りません。

3. 頭金や担保の要求が緩やかになる場合がある

属性が高く評価されると、購入価格と担保評価の差が大きい物件でも、融資額が検討されやすくなる場合があります。頭金の考え方は、別の記事で整理しています。

国税庁の「民間給与実態統計調査」(令和6年分)によると、1年を通じて勤務した給与所得者の平均給与は478万円です。金融機関が見る「高い年収」は、この平均を基準にするというより、借入額に対して、返済に十分な収入があるかを見ています。年収の額そのものと、借入額との関係の両方が大切です。

年収の見られ方:年収倍率と他の借入れ(仮の例)

金融機関によっては、年収に対する借入総額の倍率で、融資額の目安を見ています。この倍率は、公的に決まったものではなく、金融機関ごとの内規です。次の表は、考え方を示すための仮の例です。実際の倍率は、金融機関や、物件の収益性によって大きく変わります。

この仮の例では、年収が同じでも、自宅の住宅ローンの残高がある人は、新たに借りられる額の目安が小さくなります。投資用の融資を検討するときは、年収だけでなく、すでに抱えている借入れの残高と返済額を、先に整理しておくことが大切です。なお、年収に対する返済額の割合(返済比率)の考え方は、別の記事で整理しています。

3つのケースで比べる(仮の例)

属性の見え方を、3つの仮のケースで比べます。融資の結果を示すものではなく、どの点が評価に関わるかを理解するための例です。

ケースAは属性の面では有利ですが、物件の収益性が低ければ、融資額の減額や条件の見直しが求められることがあります。ケースBは、借入れの整理と自己資金の準備で改善できる余地があり、ケースCは、所得の波を示す資料と、その説明が重要になります。同じ「属性」でも、課題は人によって異なります。

勤務先・職業・勤続年数の見られ方

勤務先や職業は、収入が今後も安定して続くかを見るために確認されます。一般的な傾向は、次のとおりです。

転職直後は、勤続年数が短くなるため、評価が慎重になる場合があります。ただし、同じ職種で転職し、収入が下がっていないなど、事情によって評価が異なります。金融機関によっては、勤続年数の条件を設けているところもあります。個別の状況は、金融機関に確認してください。

金融資産と他の借入れ:総量規制との違い

金融資産は、不測の事態に備える力として評価されます。預貯金や有価証券が多いほど、空室が続いたときや、修繕が必要になったときに、自己資金で対応できると見られます。借入れが多い場合は、資産から借入れを差し引いた純資産で見られることもあります。

他の借入れは、住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン、リボ払いの残高などが対象です。不要なカードローンやリボ払いは、返済負担として評価され、審査の印象も悪くなりやすいため、購入前に整理しておくのが一般的な対策です。

総量規制は、銀行の融資には適用されない

借入れに関連して、「年収の3分の1」という言葉を聞くことがあります。これは貸金業法による総量規制のことで、金融庁によると(貸金業法のキホン)、貸金業者から個人が借りる場合に、借入残高が年収の3分の1を超えると新たな借入れができなくなる仕組みです。銀行からの借入れや、法人名義での借入れは、この規制の対象外です。

したがって、銀行の投資用ローンの融資額は、年収の3分の1という基準では決まりません。ただし、貸金業者からの借入れがあれば、その残高は、信用情報を通じて、銀行の審査でも確認されます。

信用情報:延滞の記録は残る

信用情報は、クレジットやローンの契約内容や支払状況といった、実際の取引の記録をまとめた個人の情報です。信用情報機関には、複数の機関があり、そのうちのCICのウェブサイトでは、保有する情報と期間が示されています。

延滞などの記録は、契約終了後も一定の期間残るため、融資の審査で確認されます。クレジットカードや携帯電話の分割払い、各種ローンの支払いは、期日どおりに行うことが基本です。信用情報は、本人が機関に開示請求をして、内容を確認することもできます。融資の申し込みの前に、自分の記録を確認しておくと、予想外の指摘を避けられます。

提出書類と、書類の正確さ

属性を示す書類には、次のようなものがあります。融資の申し込みでは、金融機関から、これらの提出を求められます。

• 給与所得者:源泉徴収票、給与明細(直近数か月分)、住民税の課税証明書など
• 確定申告をしている人:確定申告書の写し(複数年分)、所得を確認できる書類
• 金融資産:預金通帳、残高の分かる書類、証券口座の残高資料
• 他の借入れ:ローンの返済予定表、残高証明書
• 本人確認:運転免許証、マイナンバーカードなど

確定申告書の控えについて

国税庁は、令和7年1月から、申告書等の控えに収受日付印を押なつしない取扱いにしています。提出した事実は、e-Taxを使った場合はメッセージボックスの受信通知で確認でき、書面提出の場合も、申告書等情報取得サービスや納税証明書の交付請求などで確認できる、と案内されています。金融機関から確定申告書の控えを求められたときは、どの書類で提出済みであることを示すのか、あらかじめ確認しておくとスムーズです。

書類は、事実のとおりに

金融庁の2019年の調査資料には、顧客の財産・収入を示す資料が偽装されるという問題を防ぐため、提出されたエビデンスが、真に顧客の財産・収入を示しているかを確認する必要がある、と示されています。調査の結果では、顧客の資料を紹介業者経由で入手する金融機関が多く、原本の確認を徹底していない金融機関もあったとされています。その後、顧客から直接エビデンスを受け取る、原本の確認を徹底するといった対応を取った金融機関が見られると、同じ資料に整理されています。

書類の確認は、今後も厳しくなる傾向があります。書類の数字を実態と異なるものにして申し込むことは、融資に重大な問題を生じさせるおそれがあります。書類は、必ず事実のとおりに用意してください。

申し込み前のチェックリスト

1. 直近の源泉徴収票、確定申告書(複数年分)、課税証明書を用意したか
2. 自宅のローンを含め、借入れの残高と月々の返済額を一覧にしたか
3. 不要なカードローン、リボ払い、分割払いを整理したか
4. 預貯金と有価証券の残高が、通帳や取引報告書で確認できるか
5. 信用情報の開示請求を行い、延滞などの記録がないか確認したか
6. 購入を検討する物件の、収支シミュレーションと修繕計画を作成したか
7. 提出する資料の数字に、誤りや、実態とのずれがないか確認したか

属性が高くない場合にできること

属性に自信がなくても、次の対応で融資の可能性を高められる場合があります。ただし、どの対応も、融資を保証するものではありません。

金融庁の資料では、金融機関に対して、融資期間の全体にわたる収支シミュレーションを求める一方、投資家に対しても、目先の利回りにとらわれず、大規模修繕の必要性や、物件の収支が下振れしたときの返済の余力を考えて、長期の事業・収支計画の妥当性を判断することが望ましい、と示されています。事業計画を自分で作れることは、金融機関とのやり取りでも役に立ちます。

属性を中長期で高める取り組み

今すぐに属性を変えられなくても、時間をかけて評価を高められる項目があります。

1. 金融資産を積み上げる:毎月の積立てで、預貯金と有価証券を増やします。
2. 借入れを減らす:住宅ローンや自動車ローンを計画的に返済し、新たな借入れを増やさないようにします。
3. 延滞のない支払いを続ける:クレジットカード、携帯電話の分割払い、各種ローンを期日どおりに支払います。
4. 勤続年数と収入の安定を保つ:転職の時期を検討する場合は、融資の予定との関係も確認します。
5. 運営の実績をつくる:すでに物件を持っている場合は、収支を記録し、確定申告書に反映させます。
6. 金融機関との取引実績をつくる:給与の受取口座や、普段の取引を通じて、関係を築きます。

収入の増加や職業の変更は、すぐにはできませんが、借入れの整理、延滞の防止、実績づくりは、本人の行動で改善できる部分です。購入の時期を急がず、条件を整えてから申し込む選択もあります。

よくある質問

Q. 会社員でも、不動産投資の融資を受けられますか。

A. 受けられるケースは多くあります。金融機関は、年収、勤務先、勤続年数、金融資産、他の借入れ、物件の収益性などを総合して判断します。会社員であるだけで、融資が決まるわけでも、断られるわけでもありません。

Q. 年収がいくらあれば、融資を受けられますか。

A. 一律の基準はありません。金融機関の内規、物件の収益性、他の借入れ、自己資金などで変わります。年収の数値だけで判断せず、複数の金融機関に相談して、具体的な条件を確認してください。

Q. 転職したばかりでも、融資を受けられますか。

A. 勤続年数が短いと、評価が慎重になりやすいと言われます。金融機関によっては、勤続年数の条件を設けているところもあります。転職の事情や収入の状況は、個別に確認が必要です。

Q. 自宅の住宅ローンがあると、不利になりますか。

A. 住宅ローンの返済も、返済負担として評価されるため、借入れがない人に比べて、新たに借りられる額の目安は小さくなりやすいです。ただし、年収や金融資産、物件の収益性によって、評価は変わります。

Q. 属性が低くても、物件が良ければ融資は通りますか。

A. 物件の収益力は重要な評価項目ですが、属性とあわせて総合的に判断されます。物件が良いというだけで、融資が決まるわけではありません。複数の金融機関に相談し、評価の違いを比べてください。

まとめ

融資審査では、年収、勤務先、金融資産、他の借入れ、信用情報といった属性が見られます。属性が高い人が有利になりやすいのは、家賃収入が減ったときの返済の補完になり、金融機関の選択肢や条件の幅が広がるためです。一方で、金融庁の資料が示すとおり、一棟建向けの融資は事業性融資の性格が強く、物件が生むキャッシュ・フローも重く見られます。

属性に自信がなくても、借入れの整理、延滞のない支払い、自己資金の準備、収益力の高い物件の選択、複数の金融機関への相談などで、評価を改善できる場合があります。総量規制は銀行の融資には適用されないこと、信用情報の記録は一定期間残ること、書類は事実のとおりに用意することも、あわせて押さえておいてください。

制度や基準は金融機関や時期によって変わるため、具体的な条件は金融機関で確認し、個別の判断は税理士・金融機関・専門家に確認してください。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。

最終更新：2026年10月

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不動産投資の頭金は、「何割入れれば融資が通るのか」と「何割入れるのが得なのか」を分けて考える必要があります。前者は金融機関が決め、後者は投資家自身の資金計画で決まります。この記事では、頭金と自己資金の違い、融資額が決まる仕組み、頭金の額で返済と収支がどう変わるか、手元資金を残す考え方を、仮の数字を使って整理します。

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頭金・自己資金・諸費用の違い

まず、言葉の使い分けを確認します。混同すると、「頭金は1割でよい」と聞いて準備した資金が、実際には足りなくなります。

たとえば、物件価格5,000万円で頭金が10%なら、頭金は500万円です。しかし、諸費用が物件価格の8%程度かかると仮定すると約400万円、予備資金を300万円とすれば、必要な自己資金は合計で約1,200万円になります。頭金の数字だけを見ると、実際に必要な資金を大幅に過小評価してしまう点に注意してください。諸費用の内訳は、購入時諸費用の記事で整理しています。

頭金の目安に、一律の基準はない

頭金の割合には、法律で決まった基準はなく、金融機関の融資方針と、申込者・物件の評価で決まります。一般には、物件価格の1〜2割程度を頭金として求められることが多いと言われますが、これは目安にすぎません。実際には、次のような要素で変わります。

属性が高い人や、担保評価の高い物件では、頭金が少なくても融資が出ることがあります。反対に、築年数の古い物件では、購入価格と担保評価の差を、自己資金で補う必要が出てきます。この「購入価格と担保評価の差」が、次の章で説明する頭金の実質的な正体です。

融資額は担保評価で決まる:頭金の実質的な意味

金融機関は、物件の購入価格ではなく、物件を担保として評価した金額と、申込者の返済能力をもとに、融資額を決めます。担保の評価は、土地の路線価や、建物の再調達価格と築年数から計算する積算評価、家賃収入から求める収益評価などがあり、金融機関によって使う方法が違います。

評価額が購入価格を下回る場合の例を、仮の数字で見ます。

物件Bのように評価が低い物件では、購入価格の3割を頭金として準備する必要があります。同じ5,000万円の物件でも、頭金は物件によって大きく変わるのです。「頭金は1割」といった一般論ではなく、検討する物件ごとに、金融機関へ評価の見込みを聞くことが重要です。

積算評価は、土地と建物を別々に評価して合計する方法で、築年数が古い建物ほど評価が小さくなります。収益評価は、家賃収入から経費を引いた収益を、一定の利回りで割り戻して価値を求める方法で、家賃が高く安定している物件ほど評価が高くなります。どちらを重視するかは金融機関によって違うため、同じ物件でも、金融機関によって必要な頭金が変わることがあります。複数の金融機関に相談して、評価の違いを比べる価値はここにあります。

なお、融資の与信枠や名寄せの考え方は、別の記事で整理しています。ここでは、頭金は金融機関の評価と購入価格の差で決まるという点だけを押さえてください。

頭金を増やすと、返済と収支はどう変わるか

頭金を多くすると、借入額が減り、毎月の返済額と、支払う利息の総額が減ります。仮の例で確認します。

前提条件(仮の例)

• 物件価格5,000万円
• 金利は2.0%の固定と仮定し、返済期間は25年、元利均等返済とする
• 満室想定の年間家賃収入を400万円、空室率10%、運営費(管理費・固定資産税・修繕費など)を90万円と仮定し、年間の営業純収益(NOI)を270万円とする
• 諸費用は物件価格の8%(400万円)とし、頭金に加えて自己資金で用意する

頭金が増えるほど、年間の収支は改善します。ただし、収支の改善額は、頭金を増やした金額に比べると小さいことが分かります。頭金を10%から20%に増やすと、500万円の追加資金で、年間収支は約25万円改善します。この改善は、利息と元本返済の軽減によるもので、追加した資金に対する改善の割合は、年約5%です。自己資金に対する年間収支の割合(いわゆるキャッシュ・オン・キャッシュのような見方)を計算すると、頭金0%で約3.9%、10%で約4.6%、20%で約4.8%、30%で約4.8%になります。頭金を増やすと、自己資金あたりの利回りは頭打ちになる傾向があります。この見方は、別の記事の自己資金利回り(CCR)の考え方と同じです。

金利上昇や価格下落への余裕度

金利が上がったとき

頭金の大きさは、金利が上昇したときや、空室が増えたときの余裕にも影響します。前の例の条件で、金利が3.0%に上がった場合を計算します。営業純収益を年間の返済額で割った倍率(返済余裕率、DSCR)も、あわせて示します。

頭金が0%の場合、金利が1ポイント上がるだけで、返済余裕率が1倍を下回り、年間収支が赤字になります。変動金利で借りた場合は、この影響を受けやすくなります。一方、頭金が10%以上ある場合は、金利が3.0%でも収支は黒字を保ちますが、10%では返済余裕率が1.05倍と小さく、空室が増えれば赤字になります。20%以上では、余裕がより大きくなります。

金融機関が返済余裕率をどの水準で見るかは、金融機関によって異なります。金利上昇のストレステストの考え方は、別の記事で整理していますので、あわせて確認してください。ここで押さえたいのは、「頭金は、収益性ではなく、安全性を買うお金」という見方です。

物件を売却するときの残債との関係

頭金は、将来、物件を売却するときの安全度にも影響します。借入額が大きいほど、売却価格が下がったときに、売却代金で残りの借入れを返せなくなる可能性が高まります。同じ前提(金利2.0%、25年返済)で、5年後に売却する場合を、仮の数字で比べます。5年後の売却価格は購入価格の8割の4,000万円に下がり、売却にかかる費用は売却価格の4%(160万円)と仮定します。税金は考えません。

頭金が0%の場合は、売却しても借入れが残り、その不足分を自己資金で補う必要が出ます。物件の価格は、地域や築年数、金利環境で変わり、購入価格を維持するとは限りません。出口の考え方(売却価格の見通し)は別の記事で扱っていますが、頭金は、売却時の下振れに対する余裕でもあることを知っておいてください。

なお、借入残高は、返済が進むほど減ります。10年後の残高は、頭金0%で約3,293万円、20%で約2,635万円と、仮の例では計算できます。期間が長いほど余裕は増えますが、その間の金利や空室の変動も、あわせて考える必要があります。

頭金を多く入れる場合と、少なく抑える場合

どちらが正解というものではありません。大事なのは、手元資金と返済負担のバランスを、自分の事業計画の中で決めることです。年収が安定していて、他に事業収入があるなら、頭金を抑えて資金を温存する選択もあります。一方、収入が不安定で、返済に余裕を持たせたいなら、頭金を厚くする選択が合います。

頭金に回す資金を、次の投資や返済に回す選択

手元資金の使い道は、頭金だけではありません。頭金を抑えて、その分を予備資金として残す選択も、また、物件を増やすための資金として使う選択もあります。ただし、物件を増やす場合は、金融機関の融資の枠(与信枠)や、全体の返済負担も、あわせて考える必要があります。

反対に、頭金を厚くして借入れを抑えれば、次の融資を受けるときの、既存の借入れの負担が小さくなる効果もあります。頭金の額は、その物件だけで決めるのではなく、保有する物件全体と、今後の購入計画を見ながら決めると、判断を誤りにくくなります。

手元に残す資金:予備資金の考え方

頭金に使える額は、貯金のすべてではありません。生活のための資金と、物件の運営のための予備資金は、頭金とは別に確保します。

予備資金に含める項目

• 返済の数か月分:空室が続いたときや、入居者の入れ替えの時期に、家賃が入らなくても返済を続けられるだけの資金です。
• 修繕費:給湯器、エアコン、設備、外壁や屋根の修繕など、購入後に発生しやすい支出です。
• 税金の支払い:不動産取得税、固定資産税、所得税・住民税の納付などです。
• 生活防衛資金:本業の収入が減ったときの生活費です。

予備資金の額は、物件の築年数や構造、空室の状況で変わります。築年数が古い物件ほど、修繕費の備えを厚くする必要があります。「返済の何か月分」という決まった基準はありませんが、数か月から半年程度を一つの目安にする考え方もあります。この目安も、あくまで一例です。

頭金を増やして融資を減らしたのに、予備資金がなくなり、修繕費を別のローンで借りることになっては、本末転倒です。頭金を決めるときは、予備資金を先に確保してから、残りで考えるのが基本です。

頭金ゼロでの購入と、書類の取り扱い

頭金ゼロでも、条件次第では融資が出ることがあります。ただし、前述の試算のとおり、借入額が増えるため、収支の余裕が小さくなります。また、諸費用は別に用意する必要があり、「頭金ゼロ」が「自己資金ゼロ」を意味するわけではありません。

頭金の少ない融資を使うときに、特に注意したいのは、融資の申込書類の正確さです。金融庁は、2018年10月に、ある銀行に対し、投資用不動産融資の新規停止を含む行政処分を行いました(金融庁の公表資料)。金融庁の発表では、不動産業者が賃料や入居率の数値を改ざんし、それに基づいて不動産価格が割り増しされ、融資が実行された問題が認定されています。書類の数字を実態と異なるものにして融資を受けることは、重大な問題になりえます。申込書類は、実態のとおりに提出してください。

自己居住用ローンとの違い

住宅ローンの情報を調べると、「頭金は1割あれば金利が下がる」といった話が出てきます。しかし、これは自己居住用の住宅ローンの条件であり、投資用には当てはまりません。たとえば、住宅金融支援機構のフラット35は、第三者に賃貸する目的の投資用物件の取得資金には使えない、と案内されています。賃貸などの投資用の利用が判明した場合は、借入額の全額を一括で返済する扱いになると説明されています。

投資用の融資は、事業性の融資として、家賃収入で返済できるかも含めて審査されます。自己居住用の頭金の目安をそのまま当てはめず、投資用の融資の条件で検討してください。

自己資金を決める手順

1. 手元資金を棚卸しする:預貯金、有価証券、すぐ使えない資産を分けて、使える現金を把握します。
2. 予備資金と生活防衛資金を先に確保する:使えない資金と、使える資金を分けます。
3. 購入したい物件の価格帯を決める:検討する物件の価格と、諸費用の概算を出します。
4. 金融機関に融資の見込みを聞く:物件の担保評価、融資の割合、金利、期間、頭金の水準を確認します。
5. 頭金の額を複数のパターンで試算する:本記事の表のように、頭金0%・10%・20%で、返済額と収支を比べます。
6. 金利が上がった場合を確認する:金利が1〜2ポイント上がっても、返済できるかを試算します。
7. 頭金の額を決める:予備資金を残した上で、無理のない範囲で決めます。

金融機関に聞いておきたいこと

頭金を決める前に、融資を検討する金融機関へ、次の点を質問しておくと、試算の精度が上がります。

• 担保評価の方法(積算評価か収益評価か、両方か)と、今回の物件の評価の見込み
• 融資の割合の上限と、頭金に求める最低水準
• 頭金の割合によって、金利や期間が変わるか
• 諸費用を融資に含められるか(含められない場合の自己資金の額)
• 自己資金として認める資金の範囲(預貯金、有価証券、親族からの援助など)と、提出する書類
• 事務手数料や保証料の有無と、金額の決まり方

頭金の検討でよくある失敗

• 諸費用や予備資金を考えず、頭金だけで資金計画を立てる
• 担保評価を確認せず、「頭金は1割」と思い込んで物件を探す
• 手元資金のほとんどを頭金に使い、購入直後の修繕で資金が尽きる
• 金利が上がった場合を試算せず、現在の金利だけで返済を判断する
• 自己居住用ローンの条件を、投資用の融資に当てはめて考える

よくある質問

Q. 頭金ゼロでも不動産投資はできますか。

A. 条件次第で融資が出る場合はありますが、借入額が増え、返済負担と金利上昇の影響を受けやすくなります。諸費用は別に自己資金で用意する必要があります。金融機関によって条件が違うため、個別に確認してください。

Q. 貯金のすべてを頭金に使ってもよいですか。

A. おすすめしません。修繕や空室、税金の支払いに備える予備資金を残さないと、運営が止まるおそれがあります。頭金を決める前に、予備資金を確保してください。

Q. 頭金を増やすと、金利は下がりますか。

A. 融資の割合によって金利が変わる金融機関はありますが、すべてではありません。金利の決まり方は、金融機関や商品、申込者の属性によって異なるため、条件を確認してください。

Q. 頭金が少ないと、融資の審査に落ちやすいですか。

A. 頭金の割合だけで決まるわけではありません。属性、物件の担保評価、収益性、他の借入れなどを総合して判断されます。ただし、頭金が少ないと、金融機関が慎重に見る傾向はあります。

Q. 親から資金を援助してもらった場合、頭金にできますか。

A. 金融機関によって扱いが異なり、資金の出所の説明を求められることがあります。また、贈与を受けた場合は、贈与税がかかる可能性があります。税務の取り扱いは、税務署や税理士に確認してください。

まとめ

頭金は、金融機関が決める「融資の条件」と、投資家が決める「資金計画」の両面から考える必要があります。購入価格と担保評価の差が、実質的な頭金になり、同じ価格の物件でも必要な額は変わります。必要な自己資金は、頭金だけでなく、諸費用と予備資金を含めて、物件価格の2割を超えることがあります。

仮の例では、頭金を増やすほど年間の収支と返済余裕率は改善しましたが、自己資金あたりの利回りは頭打ちになりました。頭金は、利回りを上げるためというより、金利上昇や空室に耐える安全性のために使う面が強いお金です。予備資金を先に確保し、複数のパターンで試算してから決めてください。

制度や数値は改正されることがあるため、融資の条件は金融機関で確認し、個別の判断は税理士・金融機関・専門家に確認してください。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。

最終更新：2026年10月

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不動産投資では、物件価格のほかに、仲介手数料や登記費用、税金、融資の手数料、保険料といった購入時の諸費用がかかります。諸費用は数百万円になることもあり、資金計画から漏れると、購入直前に自己資金が足りなくなります。この記事では、諸費用の内訳と計算方法、支払う時期、見落としやすい費用を、公的機関の情報に沿って整理します。

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購入時の諸費用とは何か

購入時の諸費用とは、物件の代金とは別に、売買契約から引き渡しまでの間に必要になる費用の総称です。大きく分けると、不動産会社に払う手数料、登記に関する費用、税金、融資に関する費用、保険料、そのほかの精算金に分かれます。

頭金との違いも整理しておきます。頭金は、物件価格のうち融資を受けずに自己資金で払う部分です。諸費用は、融資の対象にならないことが多く、頭金とは別に自己資金で用意する必要があります。したがって、必要な自己資金は「頭金+諸費用+購入後の予備資金」で考えます。頭金の考え方は別の記事で扱っていますので、ここでは諸費用に絞って見ていきます。

諸費用の割合は、物件の種類や価格、融資の条件で変わります。中古の収益物件では、物件価格の7〜10%程度が一つの目安と言われますが、これは仮の目安であり、実際の金額は個別の見積もりで確認する必要があります。価格が低い物件では、手数料や登記費用に最低限の額があるため、割合が高くなりやすい点にも注意してください。

諸費用の全体像と支払う時期

まず、諸費用の項目と、おおよその支払い時期を一覧にします。

この表のうち、取得後に請求される不動産取得税は、決済時に払うお金とは別に、後日の納付が必要です。購入時の現金を使い切ってしまうと、取得税の納付で資金が足りなくなることがありますので、あらかじめ予定に入れておきます。

仲介手数料の上限と計算方法

仲介手数料は、宅地建物取引業法に基づく国土交通省の告示(昭和45年建設省告示第1552号)で、受け取れる上限額が決まっています。売買の媒介の場合、依頼者の一方から受け取れる上限は、物件価格に応じて次の率を掛けて合計した額です。

400万円を超える物件では、計算を簡単にするため、「売買価格×3%+6万円」に消費税を加えた額が上限になります。たとえば、国土交通省の案内には、物件価格が1,000万円(税別)の場合、上限が39.6万円(税込)になる例が示されています。この例は、1,000万円×3%+6万円=36万円に、消費税10%を加えた額です。

計算例(仮の例)

売買価格が5,000万円(消費税を除く)の場合の上限は、5,000万円×3%+6万円=156万円です。これに消費税10%を加えると、171.6万円になります。ここで言う「売買価格」は消費税を除いた金額ですので、建物に消費税がかかる物件では、契約書の総額ではなく税抜の価格で計算します。

上限であって、固定の金額ではない

この金額は、あくまで受け取れる上限です。実際の報酬額は、不動産会社と依頼者の間で決めます。また、売主から直接買う場合や、不動産会社が売主の場合など、仲介手数料がかからない取引もあります。契約前に、手数料の有無と金額の計算根拠を、書面で確認してください。

800万円以下の物件の特例

売買価格が800万円以下の宅地建物については、令和6年7月1日の告示の改正により、現地調査などに要する費用を踏まえた特例があります。国土交通省の案内では、この特例の上限は「30万円の1.1倍」(33万円)以内とされています。特例を使う場合は、媒介契約の締結に際して、あらかじめ報酬額について説明し、合意する必要があります。価格が低い物件ほど、手数料の割合が高くなる場合があることを知っておくとよいでしょう。

登記にかかる費用:登録免許税と司法書士報酬

物件を買うと、所有権を移すために、売買による所有権移転登記をします。融資を受ける場合は、金融機関が担保として抵当権を設定するため、抵当権設定登記も必要です。これらの登記には、登録免許税がかかります。

土地・建物の売買の税率は、国税庁のNo.7191(登録免許税の税額表)で確認できます。なお、住宅用家屋の軽減税率(売買による移転で0.3%など)は、個人が自己の居住の用に供する住宅に適用されるものです。賃貸に出す投資用の物件には、この軽減は使えませんので、居住用の記事の試算をそのまま使わないよう注意してください。

司法書士報酬は、登記の手続きを依頼する費用で、報酬額は司法書士ごとに異なります。登録免許税とは別に、見積もりをもらって確認します。融資を受ける場合は、金融機関の指定する司法書士に頼むことが多く、見積もりの金額も指定先から出ます。

登録免許税の細かい税率や軽減措置は、別の記事で整理しますので、ここでは、売買と抵当権で合計いくらかかるかの目安をつかむことを優先してください。

税金の費用:印紙税・不動産取得税・固定資産税等の精算・消費税

印紙税

不動産の売買契約書には、印紙税がかかります。国税庁のNo.7108によると、不動産売買契約書の印紙税には軽減措置があり、令和9年3月31日までに作成された契約書が対象です。契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下なら1万円、5,000万円を超え1億円以下なら3万円です。

金融機関から借り入れるときの金銭消費貸借契約書にも、印紙税がかかります。国税庁のNo.7140によると、1,000万円を超え5,000万円以下なら2万円、5,000万円を超え1億円以下なら6万円です。売買契約書の税額とは別に、融資の契約書の分も忘れないようにしてください。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得したときに、都道府県が課す税金です。千葉県の案内(不動産取得税の税率)では、土地と住宅は3%、住宅以外の家屋は4%とされています。課税標準は、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格です。また、令和9年3月31日までに取得した宅地は、評価額の2分の1が課税標準になります。

この税金は、決済時ではなく、取得後しばらくして納税通知書が届き、納付します。免税点や、新築住宅などの控除は、要件があります。取得した物件の所在地の都道府県税事務所で確認してください。

固定資産税・都市計画税の精算金

固定資産税は、毎年1月1日(賦課期日)の所有者に課される税金です(総務省の固定資産税の概要)。年の途中で売買があっても、市町村からの納税通知書は、1月1日時点の所有者に届きます。そのため、売買では、引き渡し日を基準にして、売主と買主が税額を日割りで精算するのが一般的です。この精算金は、税金ではなく、売主に払う精算金ですが、決済時に必要な現金になります。日割りの起算日は、地域や契約書の定めによって異なるため、契約書で確認します。

消費税

国税庁のNo.6201では、土地の譲渡は消費税の非課税取引とされています。したがって、土地の価格には消費税がかかりません。建物の価格には、売主が消費税の課税事業者である場合などに消費税がかかり、売主が個人の場合などはかからないことがあります。仲介手数料や司法書士報酬にも、消費税がかかります。一方、住宅の貸付け(人の居住の用に供することが明らかなもの)は非課税取引です。消費税の仕入税額控除などの扱いは別の記事で整理します。

融資に関する費用

融資を使う場合は、金融機関に払う費用がかかります。内容と金額は、金融機関や商品によって差が大きい項目です。

金利が低くても、事務手数料や保証料が高いと、総額では有利にならないことがあります。融資を比べるときは、金利だけでなく、諸費用を含めた総額で比較してください。また、融資の対象に諸費用を含められるかも、金融機関や商品によって違うため、事前に確認する必要があります。

保険料とそのほかの見落としやすい費用

火災保険は、融資を受ける場合に、加入を求められるのが通常です。地震保険は、火災保険に付ける形で加入します。保険料は、建物の構造、所在地、築年数、補償内容、期間で変わります。複数の保険会社や代理店で見積もりを比べてください。

このほか、見落としやすい費用を挙げます。

• 入居募集前の修繕・クリーニング:空室を引き継ぐ場合、募集前に原状回復やハウスクリーニングが必要になることがあります。
• 管理会社への初期費用:管理委託の契約時に、初期費用や入居者情報の引き継ぎ費用がかかる場合があります。
• 募集広告費:入居者を募集するときの、仲介会社への広告料などです。
• 建物状況調査(インスペクション):購入前に建物の状態を調べる場合は、調査費用がかかります。
• 現地確認の交通費:遠方の物件では、複数回の現地確認で交通費や宿泊費がかかります。
• 測量・境界確認:土地の境界が不明確な場合に、費用が必要になることがあります。
• 手付金:売買代金の一部として、契約時に支払います。手付金は諸費用ではありませんが、契約時に現金が必要になる点では同じです。

総額の試算例:5,000万円の中古物件(仮の例)

ここまでの内容を踏まえて、諸費用の総額を、仮の数字で試算します。数値は説明のための仮の例であり、実際の金額は物件や契約で変わります。

前提条件(仮の例)

• 売買価格5,000万円(消費税を除く)の中古の一棟アパート
• 固定資産税評価額:土地2,000万円、建物1,500万円
• 融資額4,000万円、自己資金で頭金を別に用意する
• 取得税は、土地を2分の1の課税標準として3%、建物(住宅)を3%で計算し、控除は考えない

この仮の例では、諸費用の合計は約412.6万円で、物件価格の約8.3%です。ただし、不動産取得税の75万円は、取得後に別途払うお金です。決済時に必要な現金は、約337.6万円と、頭金を合わせた額になります。実際の費用は、保険や融資の条件で大きく変わりますので、各社の見積もりで更新してください。

契約から取得後までの資金の流れ

諸費用は、一度に払うのではなく、契約から取得後まで、いくつかの時点に分かれて出ていきます。時点ごとに必要な現金を把握しておくと、「決済直前に口座の残高が足りない」という事態を避けられます。前の試算例を使って、時点ごとの出金を整理します(仮の例)。

融資が実行される日は、融資の入金と、売主・不動産会社・司法書士への支払いが同じ日に重なります。自己資金は、決済日までに口座に用意しておく必要があります。また、売主が宅建業者の場合、手付金は代金の2割までと宅建業法で定められています。手付金の額と、解除の扱い(手付を放棄して解除する場合など)は、契約書で必ず読み、融資の承認の見通しと合わせて判断します。

諸費用が大きくぶれる項目

同じ物件でも、諸費用の総額が数十万円単位でぶれることがあります。ぶれが大きい項目は次のとおりです。

• 融資事務手数料と保証料:金融機関によって、定額のところも、借入額の一定割合のところもあります。借入額が大きいほど、差が広がります。
• 火災保険料:建物の構造や所在地、補償の範囲、期間で変わります。補償を削りすぎると、被害を受けたときに不足する点にも注意が必要です。
• 不動産取得税:土地の課税標準の特例や、住宅の控除の有無で変わります。
• 固定資産税の精算金:引き渡しの時期が年の後半になるほど、売主に払う精算金は大きくなりやすいです。
• 司法書士報酬:物件の数や、登記の件数で変わります。

反対に、仲介手数料の上限と登録免許税の税率は、制度で決まっているため、計算で見積もりを検算できます。見積もりが出たら、上限の計算式と税率を使って、金額が妥当かを自分でも確認しておくと安心です。

見積もりを取り、資金計画に反映する手順

1. 不動産会社に概算を依頼する:売買契約書、重要事項説明書の案、仲介手数料、登記費用、精算金の概算を出してもらいます。
2. 金融機関に融資の費用を確認する:事務手数料、保証料、団信の扱い、諸費用を融資に含められるかを聞きます。
3. 司法書士の見積もりを取る:報酬と登録免許税の内訳を確認します。
4. 保険を比較する:火災保険と地震保険を、複数の会社で見積もります。
5. 税金を試算する:不動産取得税は、都道府県税事務所の案内や、評価額の資料から試算します。
6. 支払い時期を表にする:契約時、決済時、取得後に分けて、必要な現金を書き出します。
7. 予備資金を加える:修繕や空室に備える予備の資金を、諸費用とは別に確保します。

見積もりは、購入の申し込みの前後に取るのが一般的です。金額が大きく変わる項目は、保険と融資の手数料です。特に融資の手数料は、金融機関によって差が大きいため、比較して決めます。

よくある質問

Q. 諸費用は融資の対象にできますか。

A. 物件価格のみが融資の対象で、諸費用は自己資金で払うのが一般的です。ただし、金融機関や商品によっては、諸費用の一部を含められる場合があります。審査の内容や条件は個別に異なるため、事前に確認してください。

Q. 仲介手数料は、必ず「3%+6万円」ですか。

A. 「3%+6万円」(消費税別)は、400万円を超える物件で、受け取れる上限を求める計算式です。固定の金額ではありません。売主から直接買う場合など、仲介手数料がかからない取引もあります。契約前に、金額と計算根拠を確認してください。

Q. 築年数が古い安い物件でも、諸費用は高くなりますか。

A. 割合では高くなりやすいです。仲介手数料の特例や、登記の最低額があるため、価格が低くても、一定の費用はかかります。物件価格が低いからといって、諸費用を見積もらずに進めないようにしてください。

Q. 不動産取得税は、いつ払いますか。

A. 取得後しばらくして、都道府県から納税通知書が届き、期限までに払います。決済時の費用とは別に、予定しておく必要があります。軽減措置や免税点の扱いは、取得した物件の所在地の都道府県税事務所で確認してください。

Q. 法人で買うと、諸費用は変わりますか。

A. 登録免許税や仲介手数料の考え方は、個人と大きく変わりません。ただし、法人の設立費用や、決算・税務の費用が別にかかります。法人にするかどうかは、個別の状況によるため、税理士に確認してください。

まとめ

購入時の諸費用は、仲介手数料、登記費用(登録免許税・司法書士報酬)、税金(印紙税・不動産取得税)、融資関連費用、保険料、精算金に分けて考えると、漏れを防げます。仮の例では、5,000万円の中古物件で、諸費用の合計は物件価格の約8%でした。そのうち不動産取得税は、取得後に別途払う費用です。

仲介手数料は上限の計算方法があり、固定の金額ではありません。登録免許税は、居住用の軽減が投資用の物件には使えない点に注意が必要です。融資を比べるときは、金利だけでなく諸費用を含めた総額で判断してください。

税率や特例は改正されることがあるため、国税庁や国土交通省、都道府県の最新の情報を確認し、個別の判断は不動産会社・司法書士・税理士・金融機関に確認してください。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。

最終更新：2026年10月

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