2019年 4月 の投稿一覧

公務員は収入が安定していて融資を受けやすい一方で、不動産賃貸を始めてよいのか、どこまでなら許されるのかが分かりにくい職業です。規模を誤ると、承認や許可を受けないまま営利企業を営んだとして、懲戒処分の対象になるおそれもあります。この記事では、国家公務員と地方公務員それぞれの法令上の枠組み、人事院の運用通知が示す規模の基準(2026年10月時点で確認した内容)、税務上の「事業的規模」との違い、融資や確定申告で注意したい点を整理します。

▶ チーム戦(SEN)無料体験セミナーの詳細はこちら

公務員は不動産投資をしてよいのか

結論からいうと、公務員の不動産賃貸が一律に禁止されているわけではありません。国家公務員も地方公務員も、「営利企業を営むこと」には制限がありますが、不動産の賃貸が、その制限にあたるかどうかは、規模や形態によって判断されます。小規模な賃貸は資産の運用として扱われる一方、一定の規模を超えると「自ら営利企業を営む」ものとして扱われ、承認や許可が必要になります。

ここで押さえておきたいのは、次の3点です。

• 基準は、国家公務員と地方公務員で異なる:国家公務員は人事院規則14-8とその運用通知、地方公務員は地方公務員法第38条と、各自治体の規則・要領が関わります。
• 基準に該当しなくても、規則違反とは限らない一方、確認は必要:通知には「同様の事情にあると認められる場合」という包括的な定めもあり、最終的な判断は所属先が行います。
• 購入前の確認が前提:買ってから規模の問題に気づくと、売却か、承認を受けるかの二択になり、選択肢が狭まります。

なお、この記事は一般的な情報の整理です。個別の取扱いは、所属先の人事担当部署に必ず確認してください。

法令の枠組み:国家公務員と地方公務員の違い

国家公務員法第103条は、職員が、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならないと定めています。ただし、人事院規則の定めるところにより、所轄庁の長の申出により人事院の承認を得た場合には、この制限は適用されません。承認の具体的な基準を定めているのが、人事院規則14-8と、その運用通知です。

地方公務員については、地方公務員法第38条第1項が、職員は任命権者の許可を受けなければ、営利企業を営む団体の役員等を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならないと定めています(非常勤職員の一部を除く)。同条第2項は、人事委員会が人事委員会規則により、許可の基準を定めることができるとしています。つまり、許可の基準は、自治体ごとに定められる仕組みです。

これらの規定に違反した場合の効果として、国家公務員法第82条は、この法律や、これに基づく命令に違反した場合などに、懲戒処分として、免職、停職、減給又は戒告の処分をすることができると定めています。地方公務員法第29条にも、同様の懲戒の規定があります。規模の確認を怠ったことが、重い結果につながりうるため、購入前の確認が欠かせません。

国家公務員の「自営」の基準(人事院規則14-8の運用通知)

国家公務員が、不動産や駐車場の賃貸を行う場合に、「自営」として扱われる基準は、人事院の通知「人事院規則14-8(営利企業の役員等との兼業)の運用について」に示されています。人事院の公表ページで確認した内容(最終改正は令和7年12月19日)によると、不動産又は駐車場の賃貸が、次のいずれかに該当する場合には、自営にあたるものとして取り扱われます。

通知は、これらのいずれかに該当する場合に、自営として取り扱うと定めています。逆にいえば、いずれにも該当しない小規模な賃貸は、通知の上では、自営として扱われない整理になります。ただし、基準の最後には「同様の事情にあると認められる場合」があるため、基準を少しでも下回れば問題がない、と単純に考えることは避けたほうが安全です。また、通知は、名義が他人であっても、本人が営利企業を営むものと客観的に判断される場合は、自営に該当すると定めています。

基準の当てはめ例(仮の例)

基準の使い方のイメージをつかむために、仮の例で見てみます。実際の判断は、所属先が行います。

この例から分かるのは、多くの場合、年間賃料の基準より先に、棟数・室数・件数の基準に該当しやすいことです。たとえば、戸建5棟なら、賃料が年420万円でも基準に該当します。1戸ずつ買い増していく計画を立てるときは、「次の1戸で基準に達するか」を、購入の都度、確認する必要があります。

承認が必要になったときの基準と手続き

基準に該当し、自営として承認を受ける場合は、運用通知が定める基準のいずれにも適合する必要があります。不動産・駐車場の賃貸に係る自営の承認基準は、次の3つです。

1. 職員の官職と、承認に係る不動産・駐車場の賃貸との間に、特別な利害関係又はその発生のおそれがないこと。
2. 入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の管理業務を事業者に委ねること等により、職員の職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること。
3. その他、公務の公正性及び信頼性の確保に支障が生じないこと。

「特別な利害関係」とは、通知では、補助金等の割当・交付を行う場合、許可・認可・免許等を行う場合、検査・監査等を行う場合、国税の査定・徴収を行う場合などの監督関係や権限行使の関係、または、工事契約、物品購入契約等の契約関係とされています。自分の職務が、賃貸物件の周辺の許認可や、取引先の事業者と関係する場合は、特に注意が必要です。

承認を申請する際には、自営兼業承認申請書(不動産等賃貸関係)に、不動産登記簿の謄本などの賃貸する不動産の状況を明らかにする書面、賃貸契約書の写し等の賃貸料収入額を明らかにする書面、管理会社に管理業務を委託する契約書の写し等の管理方法を明らかにする書面、職員の人事記録の写しなどを添付することが通知に定められています。事業主の名義が本人以外の場合は、その事業主の氏名、本人との続柄、本人の事業への関与の度合を示す必要があります。

地方公務員の許可基準は自治体ごとに異なる

地方公務員の場合、国家公務員の基準をそのまま当てはめることはできません。許可の基準は、各自治体の人事委員会規則や要領で定められるため、同じ「公務員」でも、都道府県、市区町村によって取扱いが異なる可能性があります。

総務省は、令和7年6月11日付の通知(総行公第72号)「営利企業への従事等に係る任命権者の許可等に関する留意事項について」で、許可の基準についての考え方を示しています。通知によると、兼業の許可の基準を設定している地方公共団体は、都道府県及び市区町村のうち64%(前回調査から25ポイント増)で、基準を庁内外に公表している団体は56%(同21ポイント増)です。つまり、基準が定められていない、あるいは公表されていない自治体も、一定数あるのが現状です。

同じ通知は、許可基準の設定にあたって、職員が兼業を行うには、「職務遂行上、能率の低下を来すおそれがないこと」「相反する利害関係を生じるおそれがなく、かつ、その他職務の公正を妨げるおそれがないこと」「職員及び職務の品位を損ねるおそれがないこと」の3点の基本的な原則を満たすことが求められるとしています。また、基準が明確でなく、許可を得ずに兼業を行ったために懲戒処分に至る事案を防ぐため、基準の公表・周知が重要であるとも述べています。

所属先に確認するときは、次の点を聞いておくと、判断がしやすくなります。

• 不動産賃貸について、許可が必要となる規模の基準があるか(棟数、室数、収入など)
• 基準が明文化されていない場合の、個別の判断の方法と相談窓口
• 許可の申請に必要な書類と、手続きにかかる期間
• 許可後に、物件の追加や管理方法の変更があった場合の手続き
• 部署の異動があった場合に、改めて確認が必要になるか

税務上の「事業的規模」と兼業の基準は別のもの

不動産投資の記事では「5棟10室」という言葉をよく見かけますが、公務員の場合は、これが税務上の基準と、兼業の基準の2つで、別々に使われることに注意が必要です。国税庁のタックスアンサー(No.1373)では、建物の貸付けが事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称する程度の規模かどうかで実質的に判断するとされ、貸間・アパート等では貸与できる独立した室数がおおむね10室以上、独立家屋ではおおむね5棟以上であれば、原則として事業として扱われるとされています。

税務上の事業的規模に該当すると、資産損失の扱い、貸倒損失の扱い、事業専従者給与(青色申告)や事業専従者控除(白色申告)の適用、青色申告特別控除の最高額(事業的規模は最高55万円または65万円、それ以外は最高10万円)などが変わります。しかし、税務上の事業的規模に該当しないからといって、兼業の基準にも該当しないとは限りません。逆に、税務上は事業的規模でも、兼業の基準の範囲内におさまる場合もあります。税務の取扱いと、兼業の承認は、別々に確認する必要があります。

融資・返済・管理で気をつけたいこと

融資で評価される点と、借りすぎの落とし穴

公務員は、収入が安定している職業として、金融機関から評価されやすい傾向があります。ただし、評価のされ方は、金融機関や、その時点の融資姿勢によって変わります。評価されやすいことと、借りるべきこととは別で、融資を受けるときは、「借りられる額」ではなく、「無理なく返せる額」から逆算して考えることが基本です。

公務員は異動が多く、勤務地や職務の内容が変わる可能性があります。異動で単身赴任になる、育児や介護で勤務の時間に制約が生じる、といった変化が起きても、返済を続けられる計画かどうかを、購入前に点検しておく必要があります。空室や金利の上昇があっても返済できるかを確認する考え方は、別の記事で整理したとおりです。

管理は委託を前提にする

国家公務員の承認基準でも、入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の管理業務を事業者に委ねること等により、職務の遂行に支障が生じないことが明らかであることが求められています。承認が必要な規模でなくても、本業への支障を避ける意味で、管理会社への委託を前提に、収支計画を組むのが現実的です。管理委託費は、あらかじめ収支に含めてから、借入の額を決めます。

管理会社を選ぶ際の観点は、別の記事で整理しています。なお、委託すれば手間は減りますが、報告の確認や、修繕費用の判断は、オーナー自身の仕事として残ります。

確定申告・住民税・損益通算の注意点

不動産所得が生じたら、確定申告が必要になるかを確認します。国税庁のタックスアンサー(No.1900)によると、給与を1か所から受け、その全額が源泉徴収の対象になっている場合でも、給与所得と退職所得以外の各種所得の合計額が20万円を超える場合は、確定申告が必要です。不動産所得は、収入から必要経費を差し引いた所得で、この20万円を判定します。

不動産所得が赤字になる場合は、他の黒字の所得(給与所得など)と通算できるのが原則ですが、国税庁のタックスアンサー(No.1391)によると、土地等を取得するために要した借入金の利子に相当する部分や、別荘など趣味・娯楽目的の貸付けに係る損失などは、損益通算の対象になりません。「税金を減らすために赤字の物件を買う」という考え方は、手元の資金も減らすため、おすすめできません。

住民税は、給与から天引きされる特別徴収と、自分で納める普通徴収があり、確定申告の際の記載内容や、市区町村の運用によって、扱いが変わる場合があります。申告のときに、市区町村の窓口や税務署で、納付方法を確認してください。なお、承認が必要な規模では、申請書類で賃貸料収入額などを所属先に示すため、住民税の納付方法の違いによって、賃貸の事実が勤務先に分からなくなるわけではありません。

始める手順とチェックリスト

1. 規定を確認する:国家公務員は人事院の運用通知と所属府省、地方公務員は自治体の規則・要領と人事担当部署に確認し、回答を記録に残す。
2. 規模の上限を計画に組み込む:棟数・室数・件数・収入のどの基準が先に効くかを確認し、基準内におさまる範囲で買い増しの順序を考える。
3. 融資・税金・管理の準備を進める:融資の事前相談、悪い場合の収支の試算、確定申告の準備、管理会社の選定を行う。
4. 承認・許可が必要な規模になる場合は、購入の前に手続きを行う:承認や許可を得てから、契約・購入を進める。官職の異動や内容の変更があれば、再度確認する。

購入前のチェックリスト

• 所属先の規定(承認・許可の基準)を、書面かメールで確認したか
• 購入する物件が、棟数・室数・件数・収入のいずれの基準にも達しない(または手続きの見通しがある)ことを確認したか
• 自分の職務と、物件や取引先との間に、特別な利害関係がないか
• 管理会社に委託する前提で、管理委託費と修繕の積立てを収支に含めたか
• 異動や収入の変化があっても、返済を続けられる計画か
• 確定申告の要否と、損益通算の制限を、税理士や税務署で確認したか

よくある質問

Q. 不動産投資は、副業にあたりますか。

A. 一定の規模までは、資産の運用として扱われることが多い一方、規模や形態によっては、営利企業を営むものとして、承認や許可が必要になります。国家公務員は人事院規則14-8の運用通知、地方公務員は地方公務員法第38条と自治体の規則を確認してください。最終的な判断は所属先が行うため、購入前に人事担当部署に確認することをおすすめします。

Q. 配偶者や親族の名義にすれば、問題はありませんか。

A. 名義を変えても、問題がなくなるとは限りません。人事院の運用通知は、名義が他人であっても、本人が営利企業を営むものと客観的に判断される場合は、自営に該当すると定めています。承認を申請する場合も、名義が本人以外のときは、事業主の氏名、続柄、本人の関与の度合を示す必要があります。

Q. 国家公務員の基準は、年額500万円以上と聞きました。

A. 賃貸料収入の基準を「年額500万円以上」と紹介する記述もありますが、2026年10月時点で確認した人事院の運用通知(最終改正 令和7年12月19日)では、年額1,000万円以上(建物の賃貸のみを行う場合は、床面積の合計が600平方メートル未満のときを除く)と記載されています。基準は改正されることがあるため、最新の通知を人事院のサイトで確認してください。

Q. 地方公務員の場合、国家公務員の基準を目安にしてよいですか。

A. 国家公務員の基準は、地方公務員にそのまま適用されるものではありません。地方公務員の許可の基準は、自治体の人事委員会規則や要領で定められます。国家公務員の基準を参考にしている自治体もありますが、基準は自治体ごとに異なるため、所属先で確認してください。

Q. 承認や許可が必要になったときに、勤務先に知られたくない場合はどうなりますか。

A. 承認や許可が必要な規模では、申請の際に、賃貸契約書の写しなどで賃貸料収入額や管理の方法を示すことが求められます。所属先に知られずに進めることはできません。承認や許可を得ないまま営利企業を営んだ場合は、懲戒処分の対象になりうるため、事前に手続きを行ってください。

まとめ

公務員の不動産投資は、一律に禁止されているわけではありませんが、規模と形態によっては、承認や許可が必要になります。この記事のポイントは、次のとおりです。

• 国家公務員は、人事院規則14-8の運用通知が、独立家屋5棟以上、10室以上、土地10件以上、駐車場10台以上、賃貸料収入年額1,000万円以上などを「自営」の基準として示している(最終改正 令和7年12月19日)
• 多くの場合、年収の基準より先に、棟数・室数・件数の基準に該当しやすい
• 地方公務員は、地方公務員法第38条と自治体の規則で基準が異なるため、所属先で確認する
• 承認を受けるには、管理業務を事業者に委ねるなど、職務に支障が生じないことが求められる
• 税務上の事業的規模と、兼業の基準は別のもの。それぞれ確認する
• 融資は、借りられる額ではなく、異動や収入の変化があっても返せる額から逆算する

制度や数値は改正されることがあるため、実際の判断の前には、人事院、所属先の人事担当部署、国税庁、金融機関、税理士などに最新の内容を確認してください。個別の投資・税務の判断は、専門家に相談したうえで、ご自身の責任で行ってください。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。

最終更新：2026年10月

関連記事

• 会社員が不動産投資で資産を増やす5つのステップ
• 資産形成の3ステージ｜貯蓄・運用・不動産投資の順番
• 不動産投資で生活できる？家賃収入だけで暮らす条件と必要な物件数

会社員は、融資の審査で評価されやすい立場にあるといわれます。しかし、属性が良いことと、不動産投資で資産が増えることは別の話です。本業の時間が限られる会社員が、無理なく資産を増やすには、順序と基準を決めて進めることが欠かせません。この記事では、会社員が不動産投資で資産を増やすための5つのステップを、数字の計算例、勤務先の副業ルール、税金の基本とあわせて具体的に整理します。

▶ チーム戦(SEN)無料体験セミナーの詳細はこちら

会社員が評価されやすい点と、その限界

金融機関が個人に融資をするときは、物件の収益力と、借りる人の返済能力の2つを見ます。会社員は、毎月の給与が安定している、勤務先や勤続年数が確認しやすい、源泉徴収票で収入を証明しやすい、といった点で、返済能力を説明しやすい立場にあります。ただし、評価のされ方は金融機関ごとの内規や、その時点の融資姿勢によって変わり、会社員であれば必ず有利になるわけではありません。

会社員の強みと限界を整理すると、次のようになります。

つまり、会社員が不動産投資で資産を増やすうえでの課題は、「借りられるか」ではなく、「借りたあとも無理なく続けられるか」です。5つのステップは、この課題に答える順序として組み立てています。なお、この記事の内容は一般的な情報の整理であり、個別の判断を勧めるものではありません。

ステップ1 収入・属性・家計を整理する

最初のステップは、自分の収入と資産、借入の状況を、数字で把握することです。融資の相談に行く前に、自分で整理しておくと、金融機関との話が進めやすくなります。

家計の整理では、毎月の収支を把握したうえで、将来の大きな出費も見込んでおきます。不動産投資の収支が計画どおりに進まなくなったときでも、生活が成り立つ範囲でしか借入をしないことが、会社員の基本的な防衛線になります。

融資の事前相談は、物件を決める前に、複数の金融機関で行っておくと、自分が借りられる額の目安と、金融機関ごとの考え方の違いが分かります。ただし、「借りられる額」は上限であって、目標ではありません。無理なく返せる額から逆算して、借入の額を決めてください。

ステップ2 目的と目標を数字で決める

次に、不動産投資で何を実現したいのかを、言葉と数字で決めます。目的が決まっていないと、物件を選ぶ基準がなく、営業トークや目先の利回りに流されやすくなります。会社員にとって、典型的な目的は、次のようなものです。

• 老後の生活費の不足分を、家賃収入の手取りで補いたい
• 本業の収入に頼らない、第二の収入の柱を持ちたい
• 教育費や住み替えなど、将来の大きな出費に備えたい
• 資産を分散し、給与以外の収入源をつくりたい

目的は、「何年後に」「月にいくらの手残りがほしいか」という形に置き換えます。たとえば、「10年後に、税引き後で月10万円の手残りを得る」といった形です。この目標から、必要な物件の規模と借入の額を逆算し、自分の年収・資産・リスクに耐える力に見合っているかを点検します。逆算の具体的な計算は、次のステップ4で、税金も含めた例で確認します。

ステップ3 基礎知識と融資の仕組みを学ぶ

3つ目は、購入の前に、融資、収支計算、税金、契約のルールを体系的に学ぶことです。会社員は、不動産投資の経験がなく、業界の慣習にも慣れていないため、売る側の説明に頼りすぎると、判断が偏りやすくなります。次の順で学ぶと、無理なく進められます。

1. 収支計算:表面利回り、実質利回り、年間の手取り、返済の余裕を見る指標(DSCR)の意味と計算方法。
2. 融資の仕組み:金利の種類、返済方式、返済期間、担保評価、審査で見られる項目。
3. 税金の基本:不動産所得の計算、減価償却、損益通算の考え方、確定申告の要否。
4. 契約と法律:重要事項説明、賃貸借契約の基本、管理会社との契約。
5. リスクの把握:空室、金利上昇、修繕、家賃下落、災害などの影響を、数字で見る方法。

学びの確認として、自分で1つの物件の収支を、白紙から計算できるかどうかを試してみてください。計算できれば、物件資料の数字の前提を、自分で点検できる状態です。制度や数値は改正されることがあるため、税金や法律に関する情報は、国税庁や国土交通省などの公的機関の公表情報で確認する習慣をつけてください。

ステップ4 収支を試算して物件を選び、購入する

4つ目は、悪い場合まで含めて収支を試算し、基準を満たす物件だけを購入することです。会社員の場合は、とくに、税金の影響を含めた「税引き後」の手残りを確認することが大切です。

税引き後の手残りを計算する(仮の例)

次の仮の条件で、1物件の1年目の収支を計算します。

• 物件価格5,000万円(うち建物部分3,000万円)、借入4,500万円、金利2.0%、返済期間30年、元利均等返済
• 満室想定の年間家賃400万円、空室率10%、実際に入る家賃360万円、運営費90万円(管理費・修繕費・税金・保険料など)
• 1年目の返済額は約200万円(うち利息約89万円、元本約111万円)
• 建物の減価償却費は年約100万円と仮定(耐用年数30年の定額法の概算)
• 会社員で、課税所得が330万円超695万円以下の区分にあたり、所得税率20%と仮定。住民税は一律10%と仮定

ここから、いくつかのことが分かります。第1に、税金は、キャッシュフローではなく、不動産所得にかかります。この例では、手取り(税引き前)が約70万円、不動産所得は約81万円で、減価償却や元本返済の扱いの違いから、両者は一致しません。第2に、元本の返済(約111万円)は、経費にならず、手取りからも出ていくため、税引き後の手取りと元本の返済は、それぞれ別の見方が必要です。第3に、この例では、物件の価値が変わらないと仮定すると、年約45万円の手取りに加えて、借入残高が約111万円減るため、1年間の純資産の増加の目安は、約156万円と見ることもできます。ただし、実際の物件価格は変動するため、この数字は保証されるものではありません。

目標から逆算する

先ほどの目標「税引き後で月10万円(年120万円)の手残り」を、この例の物件(税引き後で年約45万円)で実現しようとすると、約2.7物件が必要で、実際には3物件程度になります。借入は、4,500万円 × 3 = 約1.35億円です。自分の年収や資産からみて、この規模の借入が、無理のない範囲かどうかを、次のステップ5の基準で点検します。目標を実現するための物件数が、許容できる借入を超えるなら、期限を延ばす、1物件あたりの収益性を高める、自己資金を増やす、といった見直しが必要です。

悪いケースでも返済を続けられるか

収支は、空室率、金利、運営費で動きます。標準ケースだけで判断せず、空室が増え、金利が上がったケースの収支も計算しておきます。同じ物件の仮の例で、空室率25%・金利4.0%のケースでは、年間の手取り(税引き前)は約−33万円となり、返済に給与から持ち出しが生じます。このようなケースでも、生活が成り立ち、予備資金の範囲で数年は耐えられるかを確認してから購入を決めます。変動金利の動きやDSCRの考え方は、別の記事で詳しく整理しています。

ステップ5 管理を委託し、段階的に拡大する

最後のステップは、本業に支障のない運営体制をつくり、実績を確認しながら段階的に拡大することです。会社員は、平日の日中に入居者対応や修繕の立会いをしにくいため、管理会社に委託することを前提に、収支を組むのが現実的です。管理委託費は、あらかじめ収支に含めておきます。管理会社を選ぶときの観点や、管理の効率化の考え方は、別の記事で整理したとおりです。

拡大については、「1件目で経験を積み、実績を確認してから次へ進む」ことが基本です。物件を増やすほど、借入の総額と、悪いケースの持ち出しも増えます。

この表は、同じ条件の物件を買い増した場合の仮の例です。実際には、空室や金利の影響が複数の物件に同時に及ぶため、悪いケースでは、持ち出しがまとめて発生します。3件持った場合、悪いケースでは年約99万円(月あたり約8万円)を、給与や予備資金から賄う必要があります。この額が、自分の家計にとって許容できるかが、拡大の判断基準の1つです。

次の物件へ進む前に、確認したい基準は、次のとおりです。

• 前の物件が、購入前の見積りどおりに運営できているか(空室、運営費、修繕の実績)
• DSCRなど、自分で決めた指標の基準を、次の物件でも満たせるか
• 予備資金(生活防衛資金、物件の運転資金、修繕の備え)が、購入後も十分に残るか
• 悪いケースの持ち出しが、給与で賄える範囲におさまるか
• 本業の状況(異動、転職の予定、収入の変化)に、不安がないか
• 金融機関との関係(返済の実績、報告の習慣)が、良好に築けているか

1件目の経験は、次の購入に活かせます。管理会社とのやり取り、修繕の費用感、確定申告の手順などを経験すると、2件目以降の判断が速く、正確になります。

勤務先の就業規則と副業ルールを確認する

会社員が不動産投資を始める前に、必ず確認したいのが、勤務先の就業規則です。厚生労働省の「副業・兼業の促進に関するガイドライン」(平成30年1月策定、令和2年9月・令和4年7月改定)によると、副業・兼業の形態には、パート・アルバイト、会社役員のほか、起業による自営業主等があります。裁判例では、労働者が労働時間以外の時間をどのように利用するかは、基本的には労働者の自由であり、企業がそれを制限できるのは、例えば、次の4つの場合に該当すると解されています。

• 労務提供上の支障がある場合
• 業務上の秘密が漏洩する場合
• 競業により自社の利益が害される場合
• 自社の名誉や信用を損なう行為や信頼関係を破壊する行為がある場合

厚生労働省が平成30年1月に改定したモデル就業規則も、「労働者は、勤務時間外において、他の会社等の業務に従事することができる。」としています。ただし、これは国のモデルであり、実際の就業規則は、会社ごとに異なります。副業の届出や許可が必要な会社、不動産賃貸を副業として扱うかどうかの考え方が異なる会社もあります。購入の前に、就業規則を読み、必要に応じて人事担当に確認してください。

なお、自営の場合は、労働基準法第38条第1項の規定による労働時間の通算が適用されない(総務省の通知にも同旨の記載があります)ものの、本業に支障が出るほど長時間にならないかを、自分で確認する必要があります。公務員や、公務員に準じる立場の人は、別に法令上の制限があります。公務員の不動産投資については、別の記事で整理しています。

会社員の税金:確定申告・税率・住民税の基本

会社員は、通常、年末調整で税金の手続きが完結しますが、不動産所得が生じると、確定申告が必要になる場合があります。国税庁のタックスアンサー(No.1900)によると、給与を1か所から受け、その全額が源泉徴収の対象になっている場合でも、給与所得と退職所得以外の各種所得の合計額が20万円を超える場合は、確定申告が必要です。不動産所得は、収入から必要経費を差し引いた所得で、この20万円を判定します。

所得税の税率は、課税される所得金額が大きいほど、段階的に高くなる累進課税です。国税庁のタックスアンサー(No.2260)に示された税率は、次のとおりです。

このほか、基準所得税額に対して2.1%の復興特別所得税が、あわせて課されます。また、個人住民税の所得割は、標準税率で10%(市町村民税6%、道府県民税4%)です。不動産所得は、給与所得などと合算(総合課税)して税額を計算するため、給与が多い人ほど、不動産所得にかかる税率も高くなる傾向があります。

不動産所得が赤字になる場合、他の黒字の所得と通算(損益通算)できるのが原則ですが、国税庁のタックスアンサー(No.1391)によると、土地等を取得するために要した借入金の利子に相当する部分などは、損益通算の対象になりません。「税金を減らすために、赤字の物件を買う」という考え方は、手元の資金も減らすため、おすすめできません。収益性のある物件を持った結果として、損益通算の制度を適切に使う、という順序で考えてください。損益通算の詳細は、別の記事で整理しています。

会社員がつまずきやすい点と対策

よくある質問

Q. 会社員に向いている時期はありますか。

A. 収入が安定していて、勤続年数が積み上がり、家計に余裕がある時期は、融資の面で有利になりやすい傾向があります。一方、転職や収入の減少が見込まれる時期は、返済の不安が大きくなります。向いている時期は、人によって異なるため、ステップ1の整理を行い、収入の見通しを確認したうえで判断してください。

Q. 最初の1件は、どんな物件を選べばよいですか。

A. 収益性と安全性のバランスがよく、管理しやすい物件が選びやすい傾向があります。ただし、特定の物件の種類を勧めるものではありません。購入前に、空室と金利上昇を織り込んだ悪いケースの収支を計算し、持ち出しが許容範囲におさまることを確認してください。

Q. 副業が禁止されている会社でも、不動産投資はできますか。

A. 就業規則の規定は、会社ごとに異なり、不動産賃貸を副業に含めるかどうかの扱いも異なります。購入前に、就業規則を読み、必要に応じて人事担当に確認してください。確認せずに始めると、あとで会社との間でトラブルになるおそれがあります。公務員の場合は、別に法令上の制限があります。

Q. 不動産所得があると、会社に知られますか。

A. 所得税は確定申告で自分で納めますが、住民税の納付方法は、申告時の記載や市区町村の運用で扱いが異なる場合があります。知られるかどうかを目的に手続きを考えるより、就業規則を確認し、必要な届出や許可を済ませたうえで進めることをおすすめします。納付方法は、申告時に市区町村や税務署で確認してください。

Q. 物件の運営に、本業の時間をどれくらい使いますか。

A. 管理会社に委託すれば、日常の業務はほとんど任せられますが、報告の確認、修繕費用の判断、管理会社の評価と見直しは、オーナーの仕事として残ります。購入直後や、退去・修繕が重なる時期は、時間が必要になりやすいため、余裕のある時期に購入することをおすすめします。

まとめ

会社員は、融資の面で評価されやすい立場ですが、属性だけで成功するわけではありません。この記事の5つのステップと、押さえたいポイントは、次のとおりです。

1. 収入・属性・家計を整理し、無理なく返せる額を把握する
2. 目的と目標を、期限と金額で数字にする
3. 収支計算、融資、税金、契約を体系的に学ぶ
4. 悪いケースまで含め、税引き後の収支を試算して物件を選ぶ
5. 管理を委託し、実績を確認しながら段階的に拡大する

• 勤務先の就業規則を、購入前に必ず確認する
• 不動産所得は、キャッシュフローではなく、所得に対して税金がかかる。税引き後の手取りで考える
• 借りられる額ではなく、悪いケースでも返せる額から逆算する

制度や数値は改正されることがあるため、実際の判断の前には、国税庁、勤務先、金融機関、税理士などに最新の内容を確認してください。個別の投資・融資・税務の判断は、専門家に相談したうえで、ご自身の責任で行ってください。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。

最終更新：2026年10月

関連記事

• 資産形成の3ステージ｜貯蓄・運用・不動産投資の順番
• 不動産投資で生活できる？家賃収入だけで暮らす条件と必要な物件数
• 公務員が不動産投資で失敗する4つの理由と融資の落とし穴