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個人事業主やフリーランスの方が不動産投資を始めるとき、会社員と同じ感覚で進めると、融資の面でも税金の面でもつまずくことがあります。収入が毎年変わりやすく、給与明細の代わりに確定申告書で説明する立場だからです。節税のつもりで申告上の所得を小さくしたら、融資の審査で不利に見られた、という話も少なくありません。

この記事では、フリーランスの不動産投資で押さえたい、所得の区分、青色申告と特別控除、損益通算、融資との関係を、国税庁などの公的な情報で確認した内容をもとに整理します。令和9年分から青色申告特別控除の仕組みが変わる点も、あわせて説明します。

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フリーランスの不動産投資が会社員と違う点

会社員は、毎月の給与と源泉徴収票が、安定した収入の証明になります。フリーランスの収入は、案件の数や時期で上下しやすく、証明に使うのは確定申告書です。この違いが、不動産投資では次のような差になって表れます。

• 収入の変動が大きい: 年によって所得が増減するため、金融機関は複数年の申告書を見て、平均的にどのくらいの収入があるかを判断しようとします
• 申告書が信用の根拠になる: 経費を多く計上して所得を小さくすると、税金は減りますが、返済能力を示す数字も小さく見えます
• 公的な保障が薄い: 会社員のような厚生年金や、勤務先を通じた健康保険の手当はなく、病気や仕事が減った時期の備えを自分で用意する必要があります
• 所得の種類が複数になる: 本業の事業所得に加えて、賃貸物件から不動産所得が生じ、申告が少し複雑になります

つまり、フリーランスの不動産投資では、「税金を減らすこと」と「融資を受けやすい数字を保つこと」の両方を見ながら進める必要があります。どちらか一方だけを優先すると、後で調整がきかなくなります。

事業所得と不動産所得の違い

所得税では、収入の性質によって所得が区分されます。フリーランスの本業の収入は多くの場合は事業所得に、賃貸物件の家賃は不動産所得に分かれます。国税庁によると、不動産所得とは、土地や建物などの貸付けによる所得です。計算は「総収入金額から必要経費を差し引く」形で、必要経費には固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などが挙げられています。

なお、賃貸の家賃は、消費税の面では、住宅の貸付けであれば非課税とされています(契約で住宅用であることが明らかな場合など)。事業用の物件の家賃は課税になるため、消費税の扱いは、物件の用途で変わります。消費税やインボイスの詳しい扱いは、別の記事で整理しています。

本業の事業所得と、賃貸の不動産所得が、同じ年の申告書に載ることで、全体の所得の姿が決まります。この全体像が、税額と、金融機関から見た返済能力の両方を左右します。

賃貸が「事業的規模」かどうかで変わること

不動産の貸付けが「事業」と言える規模かどうかは、税金の取扱いを変える大きなポイントです。国税庁は、社会通念上、事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかで判定するとしています。形式的な判定として、貸間やアパートなどで独立して貸せる部屋数がおおむね10室以上、独立家屋ならおおむね5棟以上であれば、事業として行われているものと扱われます。

事業的規模かどうかで、次のような違いが生じます。

ここで、フリーランスの方に特有の点があります。不動産賃貸が事業的規模でなくても、本業の事業所得を営んでいて、複式簿記などの要件を満たしていれば、青色申告特別控除は事業所得の側で受けられる場合があります。ただし、控除の上限額や、不動産所得と事業所得に分けて控除する順番には決まりがあります。具体的な控除額は、税理士に確認してください。

また、個人事業税には、所得税とは別の認定基準があります。東京都主税局のページでは、不動産貸付業の認定は、貸付不動産の規模、賃貸料収入、管理の状況などを総合的に考えて行うとされています。例として、住宅の一戸建ては10棟以上、一戸建て以外の住宅は10室以上などが基準として示され、基準未満でも、貸付用建物の総床面積や賃貸料収入によって認定されることがあります。個人事業税の税率は、不動産貸付業で5%、事業主控除は年290万円とされています。所得税の事業的規模の判定と基準が違うため、別々に確認してください。

青色申告と特別控除の基本

青色申告は、一定の水準で帳簿をつけ、それにもとづいて申告する人が、所得計算で有利な扱いを受けられる制度です。国税庁によると、不動産所得、事業所得、山林所得がある人が対象です。

• 承認申請の期限: 原則として、青色申告をしようとする年の3月15日までに、納税地の税務署に「青色申告承認申請書」を提出します。その年の1月16日以後に新しく事業を始めた場合は、事業開始の日から2か月以内です
• 記帳: 貸借対照表と損益計算書をつくれる正規の簿記(一般に複式簿記)が原則です。帳簿や書類は、原則7年間保存します
• 純損失の繰越し: 損益通算をしても引き切れない損失は、翌年以後3年間にわたり繰り越せます
• 青色事業専従者給与: 15歳以上で事業に専ら従事する親族への給与は、事前の届出の範囲内で適正な金額であれば必要経費になります
• 青色申告特別控除: 後で説明します

開業の届出についても触れておきます。個人事業の開廃業等届出書にも、提出期限があります(期限は、国税庁のタックスアンサーNo.2090や税務署で確認してください)。一方、青色申告の承認申請書は、上の期限があり、間に合わなければ、その年は青色申告ができません。開業したら、まず税務署で、この二つの期限を確認しておくのが安心です。

令和8年分までと、令和9年分からの青色申告特別控除

国税庁の資料では、青色申告特別控除は、令和9年分の確定申告から仕組みが変わります。紙で申告する場合と、電子で申告する場合の差が、大きくなります。

特に注意したいのは、令和9年分から、書面で申告すると控除の上限が10万円になる点です。75万円を受けるには、65万円の要件に加えて、優良な電子帳簿の保存、またはデジタルシームレス保存を行い、届出書を期限までに提出する必要があります。これらの内容は、国税庁の令和8年8月付の案内にもとづきます。具体的な要件や届出書の名称は、変更される場合があるため、国税庁の最新の案内で確認してください。

また、不動産所得の場合、簡易な記帳で前々年の収入金額が1,000万円を超えるとき、10万円控除の対象外になるのは事業的規模の方だけで、業務的規模の方は最高10万円を受けられるとされています。事業的規模かどうかで扱いが分かれる点は、国税庁のタックスアンサー(青色申告特別控除)などで確認できます。

損益通算と純損失の繰越しの考え方

損益通算とは、ある所得で生じた損失を、他の所得の黒字から差し引ける仕組みです。国税庁によると、損益通算の対象になるのは、不動産所得、事業所得、譲渡所得、山林所得の4つに生じた損失です。フリーランスで、事業所得の黒字がある方が、賃貸で不動産所得の赤字を出した場合は、事業所得の黒字と通算されます。

ただし、不動産所得の損失には、通算できない部分があります。主なものは次のとおりです。

• 別荘など、生活に通常必要でない資産の貸付けに係る損失
• 土地を取得するために要した借入金の利子に相当する部分
• 組合契約にもとづく事業で、特定組合員などに係る損失
• 国外中古建物の減価償却費に相当する部分

通算してもなお引き切れない損失は、青色申告であれば、翌年以後3年間にわたり繰り越して、各年の所得から控除できます。こうした損失の扱いは、別の記事で、例を使って整理しています。大切なのは、赤字は「損をした結果」であって、税金を減らす目的で作るものではない、という点です。帳簿上の赤字を狙って物件を選ぶと、キャッシュフローが悪化し、融資の面でも不利になります。

節税と融資のバランスを仮の数値例で考える

フリーランスで最も悩ましいのは、節税と融資の両立です。申告上の所得を小さくすれば、所得税は減ります。しかし、金融機関が返済能力を見るときの数字の多くは、申告書上の所得です。次の仮の例で、その関係を見てみます。

前提(仮): 事業所得は600万円。所得控除の合計は150万円。賃貸の不動産所得は、シナリオXが+60万円、シナリオYが減価償却費などの計上で−120万円。所得税は、国税庁の速算表で計算し、復興特別所得税と住民税は含めません。

シナリオYは、所得税が約36万円少なくなります。ただし、減価償却費は現金が出ていかない経費なので、実際の手元の資金の動きは、申告書の数字と同じではありません。金融機関によっては、減価償却費を戻して実質的な収益を見る場合もありますが、見方は金融機関や案件によって異なります。いずれにしても、申告書の所得が480万円に見えるのと、660万円に見えるのとでは、返済能力の説明のしやすさが違います。

参考として、所得税の速算表(令和8年4月1日現在)を示します。課税所得に税率を掛けて、控除額を引いて求めます。

このほかに、復興特別所得税と住民税がかかります。税率は段階的に上がるため、所得が増えるほど、1円あたりに課される税の割合が高くなります。この仕組みを知っておくと、「どこまで所得を小さくするか」と「融資で見せたい所得」の折り合いを考えやすくなります。

所得が増えてきたときの法人化の考え方

事業所得や不動産所得が大きくなってくると、法人化を考える方もいます。個人の所得税は、先の速算表のとおり、所得が増えるほど税率が上がります。法人の場合は税の仕組みが異なりますが、法人化には、設立費用、会計や申告の手間、役員報酬の設計、社会保険の加入など、新たに生じる負担があります。税率の比較だけで決めると、実際の負担が想定と違うことがあります。

法人化の時期や、物件を個人から法人に移す方法は、税金や融資に大きく関わります。物件の移転は、別の記事で詳しく整理しています。まずは、現在の所得の水準と、今後の物件の増やし方を踏まえて、税理士に試算してもらうのが、順序として堅実です。

収入が不安定な時期・開業直後の融資の考え方

開業して間もないフリーランスは、確定申告書が1期分しかないか、まだ無い場合があります。金融機関は、通常、安定して返済できるかを複数年の実績で判断しようとするため、実績が短いと、融資の条件が厳しくなる場合があります。どのくらいの期間の実績を求めるかは、金融機関や商品によって異なります。

このため、次のような準備が有効です。

1. 申告書を整える: 毎年の確定申告書(第一表・第二表)、青色申告決算書、不動産所得の明細を、整理して保管します
2. 収入の見通しを説明できるようにする: 主要な取引先、契約の継続状況、受注の見込みなど、収入が続く根拠をまとめます
3. 自己資金と生活防衛資金を分ける: 物件の購入に資金を使い切らず、収入が落ちた期間の生活費を別に確保します
4. 借入と返済の見通しを作る: 空室や収入減の場合にも、返済が続けられるかを試算します
5. 相談先を決める: 税理士と、融資の相談先の担当者に、早めに相談しておきます

会社員を続けながら不動産投資を始め、融資の実績を作ったうえで独立する、という進め方もあります。会社員の属性は、融資で評価されやすい面があるといわれますが、独立のタイミングや、副業の扱い(就業規則など)は、状況によって異なります。融資の時期と独立の時期の前後関係は、計画的に決めてください。

見落としやすい支出と手続き

節税や融資の話に気を取られて、見落としやすい支出もあります。

• 個人事業税: 不動産貸付業と認定されると、税率5%、事業主控除は年290万円で課税されます。青色申告特別控除は、個人事業税の計算には使えず、所得に足し戻して計算されます
• 国民健康保険料: 市区町村が、前年の所得を基礎に計算します。不動産所得も総所得金額等に含まれます。料率や算定方法は市区町村ごとに異なるため、所得が増えた翌年の保険料の見通しを、お住まいの自治体の案内で確認してください
• 国民年金など: 会社員の厚生年金とは仕組みが異なり、老後の備えを自分で用意する必要があります
• 住民税: 所得の確定後に課される税で、翌年に請求が来るため、納付の資金を残しておきます
• 修繕費・空室期間の備え: 賃貸では、突然の修繕や空室で、キャッシュフローが変わります

特に、国民健康保険料と個人事業税は、所得が増えた年の後に請求が来るため、「利益が出た年の翌年に、資金が足りなくなる」ことが起こりやすい支出です。見込みの金額を毎月積み立てておくと安心です。

進め方の手順

ここまでの内容を、実際の進め方にまとめます。

1. 収入と所得を整理する: 過去数年の事業所得の推移と、今後の見通しを確認します
2. 融資を受けたい時期を決める: 融資の数期前から、申告内容を意識して整えます(事実に即した範囲で)
3. 青色申告の届出と記帳の体制を整える: 承認申請書の期限を確認し、会計ソフトなどで複式簿記の記帳を始めます。令和9年分以降は、e-Taxでの申告を前提に準備します
4. 物件の収支を試算する: 空室率、金利、修繕費を保守的に見た収支と、税金・保険料の見込みを合わせて検証します
5. 税理士・金融機関に相談する: 申告の方針と、融資の条件を、並行して確認します

この順番を守ると、「物件を買ってから申告の方針を考える」という逆の流れになることを避けられます。物件を買った年の申告は、減価償却費や借入金利子などを含めて、通常の年より複雑になります。事前に税理士へ依頼しておくことをおすすめします。

よくある失敗

• 節税を優先しすぎて、融資が通りにくくなる: 経費を最大限に計上して所得を圧縮し、返済能力が小さく見える申告になってしまいます
• 青色申告の承認申請を忘れる: 期限を過ぎると、その年は青色申告ができず、特別控除や損失の繰越しが使えません
• 帳簿づけを後回しにする: 複式簿記の記帳は、年末にまとめて行うと負担が大きく、誤りも増えます
• 令和9年分以降の申告方法を確認しない: 書面申告のままだと、特別控除の上限が10万円に下がります
• 所得の増加後の支出を見込まない: 国民健康保険料や個人事業税の請求に、資金が足りなくなります
• 収入が安定しない時期に、返済の重い借入をする: 収入が下がった年にも返済が続けられるかを、先に確認していません

よくある質問

Q. 開業直後のフリーランスでも、融資は受けられますか

A. 申告書の実績が短いと、条件が厳しくなったり、融資が難しかったりする場合があります。どの程度の実績を求めるかは金融機関ごとに異なります。独立前に、会社員としての属性で融資を受けるなど、時期の順序を計画的に考える方法もありますが、副業の可否など、個別の事情は確認してください。

Q. 会社員を続けたほうが、融資では有利ですか

A. 一般に、給与所得の安定性は、融資の審査で評価されやすい面があります。ただし、有利かどうかは、年収、勤務先、勤続年数、他の借入などの条件で変わります。独立するかどうかは、融資の条件だけでなく、収入や生活全体を見て判断してください。

Q. 賃貸の規模が小さくても、青色申告はできますか

A. 青色申告は、不動産所得、事業所得、山林所得がある方が対象で、賃貸の規模が小さくても承認を受けられます。ただし、青色申告特別控除の金額や、青色事業専従者給与などは、事業的規模かどうかで取扱いが異なります。フリーランスとして事業所得を営んでいる場合は、その部分で控除を受けられることがあるため、税理士に確認してください。

Q. 紙で申告しても、特別控除は受けられますか

A. 令和8年分までは、複式簿記の要件を満たせば、書面申告でも最高55万円の控除が受けられます。令和9年分からは、書面申告の場合の控除の上限が10万円になると、国税庁が案内しています。控除を大きく受けたい場合は、e-Taxでの申告を前提に準備してください。

Q. 賃貸の赤字は、本業の所得と通算できますか

A. 不動産所得の損失は、事業所得などの黒字と損益通算できます。ただし、土地を取得するための借入金の利子に相当する部分など、通算できない損失があります。通算しても引き切れない損失は、青色申告であれば、翌年以後3年間繰り越せます。

Q. 所得が増えたら、すぐ法人化したほうがよいですか

A. 税率だけで判断はできません。法人化には、設立や運営の費用、社会保険の加入など、新しい負担が生じます。所得の水準と物件の増やし方を踏まえ、税理士に試算してもらってから判断してください。

まとめ

フリーランスの不動産投資では、収入の変動が大きく、申告書が信用の根拠になるため、節税と融資の両方を見ながら進める必要があります。所得は、事業所得と不動産所得に分かれ、賃貸が事業的規模かどうかで、専従者給与や資産損失、特別控除などの扱いが変わります。

青色申告は、承認申請の期限を守り、複式簿記で記帳することが前提です。令和9年分からは、書面申告の場合の青色申告特別控除の上限が10万円になるため、e-Taxでの申告に向けた準備が欠かせません。節税のために申告上の所得を小さくしすぎると、融資の審査で返済能力が小さく見えます。数期前から、事実に即した範囲で申告の方針を決め、税理士と相談しながら進めることが、無理のない進め方です。

制度の内容や数値は、改正されることがあります。最新の情報は、国税庁の事業的規模の判定に関するページなどで確認し、個別の判断は、税理士や金融機関などの専門家に確認してください。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。

最終更新：2026年10月

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