2019年 7月 の投稿一覧

不動産投資では、売り出し価格がそのまま購入価格になるとは限りません。希望の購入価格を伝えて価格の交渉をする「指値」は、収益性を高める手段の一つですが、根拠のない値下げの要求は、売主や仲介会社の信頼を損ねることがあります。この記事では、指値の基本、価格を下げる根拠の集め方と示し方、価格以外の条件の交渉、契約までの流れ、注意点を、数字の例とあわせて整理します。

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指値とは｜不動産投資での位置づけ

指値とは、売り出し価格より低い購入希望価格を、買付証明書(購入申込書)などの書面で伝えることです。売主が受け入れれば、その価格で売買契約に進みます。

• 価格が下がると、利回りが上がり、融資の返済や手残りに余裕が生まれます。
• 交渉の余地は、物件によって違います。売り出しから時間が経っている物件や、売主が売却を急ぐ事情がある物件は、余地が大きい傾向があります。
• 指値が通らなくても、その物件を見送る選択肢を持っておくことが大切です。

買付証明書は契約ではない

買付証明書は、購入の意思を示す書類ですが、売買契約そのものではありません。売買契約は、売主と買主が合意して契約書を取り交わすことで成立します。買付証明書を出しただけで契約が成立するわけではなく、一般に法的な拘束力は強くないと解説されています。ただし、売主や仲介会社は、買付証明書の内容を信頼して売却の準備や他の希望者への対応を進めます。気軽に出したり、撤回したりすると、信頼を失います。個別の事案での法的な扱いは、文言や経緯によって変わるため、不安な場合は専門家に確認してください。

指値で収益はどれくらい変わるか

売り出し価格から何%下がると、収益がどう変わるかを数字で見ます。次の仮の前提で計算します。

• 売り出し価格5,000万円、満室時の年間家賃450万円、運営経費は年90万円(家賃の20%)で、経費を引いた収入は年360万円
• 仲介手数料は、取引価格(税抜)の3%+6万円に消費税を加えた上限額で計算

価格が下がると、利回りが上がるだけでなく、価格に連動する仲介手数料も下がります。8%の指値が通ると、仲介手数料の上限は約13万円下がります。

表面利回りの数字だけで判断しない

表面利回りは、家賃を価格で割っただけの数字で、経費や購入時の諸費用は含まれません。指値で表面利回りが上がっても、築年数が古く修繕が必要な物件や、空室が多い物件は、実際の手残りが少ない場合があります。さきほどの表の「経費を引いた利回り」のように、経費を引いた後の数字でも比べます。購入時には、価格のほかに諸費用もかかり、登記費用や融資の諸費用のように価格に連動しないものもあるため、購入の総額で比べます。

融資の返済への影響

頭金を500万円で一定とし、借入額を価格に応じて変えた場合の、返済と手残りを比べます(金利2.0%、25年返済、経費を引いた収入は年360万円)。

4,600万円で買えれば、年間の手残りは約131万円から約152万円に増えます。毎年の差が約20万円ですから、10年では約200万円の差です。価格の交渉は、購入後のキャッシュフローに長く効きます。

適正価格を調べる

指値の前提は、その物件の適正な価格を自分で見積もることです。次のような方法を組み合わせます。

公的な価格情報で相場を見る

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、地価公示、都道府県地価調査、不動産取引価格情報、成約価格情報を閲覧できます。取引価格情報は、取引の当事者へのアンケートをもとにした情報で、個別の物件が特定されにくいように加工され、町字単位などで表示されます。国土交通省 不動産情報ライブラリで、周辺の取引水準を確認できます。

レインズ・マーケット・インフォメーションは、国土交通大臣が指定する不動産流通機構が保有する成約価格などの情報を、一般向けに公開しているサイトです。レインズの物件情報そのものは不動産業者向けで、一般の人は見られません。

募集事例と家賃相場を調べる

周辺で売り出されている同じような物件の価格、利回り、売り出しの期間を集めます。家賃は、賃貸の募集サイトで、同じ条件の部屋の募集家賃を確認します。売り出し中の事例は「売主の希望価格」で、実際に成約した価格とは異なる点に注意します。

収益還元で価格を逆算する

経費を引いた年間の収入(さきほどの例では360万円)を、自分が求める利回りで割ると、その利回りを満たす価格が分かります。

求める利回りは、金利、築年数、エリアなどによって変わり、一律の正解はありません。自分の基準を先に決めておくと、売り出し価格が割高かどうかを判断できます。

指値の根拠を示す

根拠が明確であれば、売主や仲介会社も検討しやすくなります。代表的な根拠を整理します。

買付証明書に添える説明の例(仮の例)

数字を示す根拠は、文章にして添えると伝わりやすくなります。次のような構成です。

• 購入の意思があること(融資の利用を予定していること、事前相談の状況)
• 希望価格と、その算出の考え方(周辺の事例、収益還元の基準)
• 購入後に必要な修繕と、その見積もりの金額
• 契約に向けた条件(引渡しの時期、手付金の額、融資の承認が出なかった場合の扱い)
• 買付証明書の有効期限

要点を簡潔にまとめ、売主を責める表現を避けます。売主が提示価格を決めた事情を尊重しつつ、買主として見込む費用を示すと、検討されやすくなります。

修繕の見積もりを使う例(仮の例)

外壁と屋根に、250万円の修繕が必要だと分かったとします。収益還元で求めた価格が4,800万円(求める利回り7.5%)なら、購入後の修繕費250万円を差し引いて、4,550万円が上限の目安になります。売り出し価格5,000万円からの下げ幅は約9%で、修繕の見積書という具体的な根拠があるため、説明しやすくなります。

売主と仲介会社の事情を読む

交渉の余地は、売主の事情によって変わります。確認できる範囲で、次の点を聞きます。

• 売主の属性: 個人か、法人か、買い取って再販している宅建業者か。売却の理由、売却の時期の希望が異なります。
• 売り出し期間と価格改定: 長期間売れていない、すでに価格が下げられている、といった履歴があるか。
• 売却の優先事項: 価格を重視するのか、早期の現金化を重視するのか。
• 他の購入希望者: すでに買付が入っていないか。

売主の種類によって、交渉の進め方と、通りやすい条件は変わります。一般的な傾向を整理します(個別の案件では異なります)。

仲介会社に、これらを丁寧に確認すると、指値の水準を現実的に決められます。売主が宅建業者の場合は、再販の利益を確保した価格を設定していることが多く、価格より条件の交渉の方が通りやすい場合があります。

買付証明書の書き方と、契約までの流れ

買付証明書に書く主な内容

• 購入希望価格
• 購入の条件(融資を利用すること、融資の承認が出なかった場合の扱い、引渡しの時期、手付金の額など)
• 買付証明書の有効期限
• 買主の氏名・住所(法人の場合は名称と代表者)

有効期限を設けておくと、売主を長く待たせず、自分の側も、期限が過ぎれば他の物件を検討できます。

契約までの流れ

手付の決まり

買主が売主に手付を交付したときは、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して契約を解除できます。売主は、手付の倍額を現実に提供して解除できます(民法第557条)。売主が宅建業者の場合は、宅地建物取引業法により、手付は代金の2割を超えて受け取れず、この解除の規定に反する買主に不利な特約は無効です(第39条)。売主が宅建業者でない場合は、契約書の内容を確認します。

価格以外の条件を交渉する

価格が動かないときでも、条件で折り合える場合があります。

• 引渡しの時期: 売主の引っ越しや、買主の融資の実行に合わせて調整します。
• 手付金の額: 手付の額は、解除するときの負担にも関わります。
• 融資の承認が出なかった場合の扱い: 契約書に、融資が承認されないときに契約を白紙に戻す条項(ローン特約)を入れるかどうかを確認します。ローン特約の期限や条件は、別の記事で詳しく扱います。
• 測量・境界の確認: 土地の境界が明らかでない場合に、売主の負担で確認してもらえるか。
• 残置物の撤去、設備の状態: 引渡し時に何が残るのか。
• 賃貸中の物件の引き継ぎ: 入居者との契約、家賃の精算、敷金の引き継ぎ。

賃貸中の物件の敷金の引き継ぎ

賃貸中の物件を買うと、一定の要件のもとで、賃貸人としての立場が買主に移ります。このとき、入居者に返す敷金の債務も、買主が引き継ぎます(民法第605条の2)。売買代金とは別に、売主から敷金相当額の引き渡しを受ける、代金から差し引くなど、精算の方法を契約で決めます。この精算を忘れると、退去時に返す敷金を、自分の資金で負担することになります。

契約内容との不適合に関する責任

引き渡された物件が、契約の内容に適合しない場合、買主は、修補などの追完を請求できます。それでも直らないときは、代金の減額を請求できる場合があります(民法第562条、第563条)。不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないと、これらの請求ができなくなります(民法第566条)。

売主が宅建業者の場合は、引渡しの日から2年以上とする特約を除き、買主に不利な特約は無効です(宅地建物取引業法第40条)。個人が売主の場合は、責任の範囲を限定する特約が付くことがあるため、契約書で確認します。築年数が古い物件では、特に、設備や雨漏りなどの扱いを、事前に確認しておきます。

指値が通らなかった場合の再交渉

最初の指値が受け入れられなかった場合でも、条件を調整して再度提案できる場合があります。たとえば、価格はそのままで、修繕の一部を売主に負担してもらう、引渡しの時期を売主の希望に合わせる、手付金の額を上げる、といった方法です。価格を上げて再提案するときも、上限価格の範囲内かどうかを必ず確認します。上限を超える場合は、見送ります。

指値を進めるときの注意点

融資の見通しを立ててから入れる

融資が通らないと、契約を進められません。買付証明書を出す前に、金融機関に物件の評価と融資の可否を相談しておきます。評価が低いときは、その点を価格交渉の根拠にもできます。

無理な指値は避ける

相場から大きく離れた金額は、相手にされないことがあります。根拠のない大幅な指値は、売主や仲介会社の信頼を損ね、次の機会に不利になる場合もあります。

他の購入希望者との兼ね合い

人気の物件は、指値を入れている間に、他の買い手に決まる可能性があります。指値を入れたことで、優先的な交渉の機会を失う場合もあります。この物件にどれだけ価値を感じているか、価格を上げてでも買いたいかを、あらかじめ考えておきます。

一度出した買付は軽く扱わない

買付証明書は、契約ではないとはいえ、売主は他の希望者への対応を止めて待っていることがあります。融資が通る見込みや、自分の上限価格を確かめないまま、複数の物件に買付を出すと、信頼を損ねます。

指値の進め方

1. 物件の適正価格を調べる: 周辺の相場、収益還元、修繕費から、買ってよい価格の範囲を算出します。
2. 上限価格を決める: 求める利回りから逆算し、購入後の修繕費を引いた額を、自分の上限とします。
3. 融資の見通しを確認する: 金融機関に、物件の評価と融資の可否を事前に相談します。
4. 売主・仲介会社の事情を聞く: 売り出し期間、価格改定の履歴、売却の理由を確認します。
5. 買付証明書で指値を提示する: 希望価格と、根拠・条件を伝えます。
6. 結果を受けて判断する: 上限価格を超える場合は、見送る判断をします。

上限価格の決め方(仮の例)

上限価格が4,550万円なら、売主が5,000万円から動かないときは、見送ります。見送る判断ができる状態で交渉に入ることが、指値の最も大事な点です。

よくある失敗

• 根拠を示さずに、割合だけを伝える
• 融資の見通しを確認せずに、買付証明書を出す
• 上限価格を決めずに交渉し、相手のペースで価格を決める
• 価格の交渉に集中して、契約条件(敷金の引き継ぎ、責任の範囲)を確認しない
• 複数の物件に、同じ時期に買付を出す
• 指値が通らなかったことを理由に、売主や仲介会社に不満を伝える

よくある質問

Q. 何%くらい値下げ交渉してよいですか?

A. 決まった割合はありません。物件や売主の事情によって異なります。割合よりも、根拠のある適正な価格を示すことが重要です。この記事の仮の例では、修繕の見積もりを根拠とした約9%の下げ幅を扱いましたが、これは目安ではなく、考え方の例です。

Q. 指値を入れたら断られることもありますか?

A. あります。断られる前提で、複数の物件を並行して検討し、上限価格をあらかじめ決めておきます。断られた場合に、条件を調整してもう一度提案することもできます。

Q. 指値を入れると、他の人に先を越されませんか?

A. 先を越される可能性はあります。物件の人気度によります。人気が高そうな物件では、指値の水準と、購入したい気持ちの強さを考えて判断します。

Q. 仲介会社に、指値の根拠を一緒に考えてもらえますか?

A. 仲介会社は、売主と買主の間に立つため、売主の事情や、類似の取引の状況を教えてもらえることがあります。ただし、仲介会社が買主の代理で価格を決めるわけではありません。根拠の数字は、自分でも計算して確かめます。

Q. 買付証明書を出した後で、やめることはできますか?

A. 買付証明書を出した段階では、契約は成立していません。ただし、売主や仲介会社に迷惑がかかり、信頼を損ねます。融資の見通しなど、出す前に確認できることを確認してから出します。

まとめ

指値は、売り出し価格より低い購入希望価格を、買付証明書で伝える交渉です。この記事の仮の例では、売り出し価格5,000万円を4,600万円まで下げられると、経費を引いた利回りは7.20%から7.83%に上がり、年間の手残りは約131万円から約152万円に増えました。

• 周辺の事例、収益還元からの逆算、修繕の見積もり、融資の評価額を、根拠として示す
• 融資の見通しを立ててから入れ、無理な指値は避ける
• 価格以外の条件(引渡しの時期、手付、敷金の引き継ぎ、責任の範囲)も確認する
• 自分の上限価格を決め、超える場合は見送る

制度や数値は改正されることがあるため、国土交通省、金融機関、専門家(宅地建物取引士、弁護士、税理士)などで最新の内容を確認してください。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。

最終更新：2026年10月

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不動産投資は「買い方」に目が向きがちですが、最終的な成績は、いつ・いくらで手放すか(または手放さずに持ち続けるか)で大きく変わります。売却価格が同じでも、残債の残り方や所有期間によって、手元に残る金額が数百万円単位で違うことがあります。この記事では、出口戦略の選択肢、売却の手取りが決まる仕組み、譲渡所得の税金、所有期間5年の境目、売却にかかる費用、タイミングの決め方を、仮の数字例を使って整理します。

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出口戦略とは何か:購入前に決めておく理由

出口戦略とは、保有している物件を最終的にどうするか、その方法と時期をあらかじめ決めておく考え方です。売却だけを指す言葉ではなく、持ち続ける、借り換えて条件を見直す、建て替えや用途変更をする、といった選択も含みます。

購入前に出口を考える理由は、出口の条件が、購入価格・融資条件・保有年数の設計そのものに影響するからです。たとえば、返済期間を長く取れば毎月の返済は軽くなりますが、残債の減りは遅くなります。売却したいときに残債が売却価格を上回っていれば、差額を現金で補う必要が出ます。入口の段階で「何年後に、いくらで売れれば、残債と税金を払ってなお手元に残るのか」を試算しておけば、無理のない融資条件かどうかの判断材料になります。

出口の選択肢は、大きく次の4つに分けられます。

どの選択肢も、事前に数字で比べないと優劣がつけられません。以下では、最も計算が複雑になりやすい「売却」を中心に、仕組みを順番に確認します。

売却の手取りは何で決まるか

売却したときに手元に残る現金は、次の式で整理できます。

• 手取り = 売却価格 − 残債 − 売却にかかる費用 − 譲渡所得にかかる税金

ここで注意したいのは、「利益(税金の対象になる額)」と「手取り(実際に残る現金)」が別物だという点です。税金は、売却価格から取得費と譲渡費用を引いた譲渡所得にかかります。残債は、元本の返済が進んだ分だけ減りますが、元本返済は経費になりません。そのため、「利益はあるのに手取りは少ない」「利益はないのに税金がかかる」といったずれが生じます。

実務では「売却価格 − 残債」を見て安心してしまいがちですが、そこから売却費用と税金が引かれることを織り込んだ手取りで判断することが大切です。

売却益にかかる税金:譲渡所得の仕組み

個人が不動産を売って得た利益は、譲渡所得として、給与や家賃収入とは分けて(分離課税で)計算します。国税庁の説明では、譲渡所得の金額は、売却額から取得費と譲渡費用を差し引いて求めます。

• 譲渡所得の金額 = 売却額 −(取得費 + 譲渡費用)

取得費:建物は減価償却の分を差し引く

取得費は、購入代金や購入手数料などの合計額に、その後に支出した改良費などを加えたものです。ここで重要なのは、建物の取得費は、購入価額から「所有期間中の減価償却費相当額」を差し引いた額になる点です。

不動産投資では、毎年の確定申告で減価償却費を経費に計上してきたはずです。経費にして所得税を軽くした分、売却時の取得費は小さくなります。つまり、減価償却は税金をなくす仕組みではなく、課税のタイミングを後ろにずらす面があります。保有中に大きく償却してきた物件ほど、売却時の譲渡所得が膨らみやすくなります。

取得費が不明な場合や、実際の取得費が売却額の5%より少ない場合には、売却額の5%を概算取得費として使えるとされています。ただし、購入資料が残っている不動産投資では、通常は実額で計算します。購入時の売買契約書、仲介手数料の領収書、登記費用、不動産取得税などの資料は、売却時まで保管しておく必要があります。

譲渡費用:売るために直接かかった費用

譲渡費用は、売るために直接かかった費用です。国税庁の説明では、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、借家人への立退料、建物の取壊し費用などが例に挙げられています。売却の広告費など、売却に直接関係する費用が含まれる場合もありますが、個別の可否は税理士や税務署に確認してください。

なお、国税庁の「タックスアンサー No.3202 譲渡所得の計算のしかた」で、取得費と譲渡費用の考え方を確認できます。

所有期間5年の壁:長期と短期で税率が大きく違う

土地や建物の譲渡所得は、売却した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えるかどうかで、税率が変わります。5年を超えると長期譲渡所得、5年以下だと短期譲渡所得です。国税庁の確認結果(令和8年4月1日現在法令等)は、次のとおりです。

合計の目安は、所得税に復興特別所得税(所得税額の2.1%)を加えた率と、住民税率を足した数字です。長期なら15.315%+5%で20.315%、短期なら30.63%+9%で39.63%になります。

判定の基準が「売却した日」ではなく「売却した年の1月1日」である点は、見落とされやすい部分です。たとえば、物件を購入したのが2021年10月で、2026年10月に売却した場合、売却日の時点では5年ちょうどですが、判定日は2026年1月1日であり、所有期間は4年あまりです。この場合は短期譲渡所得になります。同じ物件を2027年1月以降に売却すれば、2027年1月1日時点で5年を超えるため、長期譲渡所得として扱われます。

法人で所有している場合は、売却益は法人の所得に含まれ、法人税等の対象になります。個人のような長期・短期の区分はありませんが、国税庁の確認結果では、資本金1億円以下の普通法人の法人税率は、年800万円以下の部分が15%、それを超える部分が23.2%です(令和7年4月1日以後開始事業年度。一定の要件があります)。これに法人住民税・法人事業税などが加わるため、実際の税負担は個別に試算が必要です。

手取りの試算:仮の数字で計算する

ここからは、仮の数字で手取りを計算します。数値はすべて説明用の例であり、実際の取引を示すものではありません。

前提条件(仮の例)

• 購入価格:土地2,000万円、建物3,000万円(購入時の諸費用は単純化のため省略)
• 保有期間:8年(長期譲渡所得になる)
• 建物の減価償却費相当額の累計:1,040万円(年130万円×8年)
• 売却時の残債:4,000万円
• 抵当権抹消などの費用:5万円(仮)

この前提で、建物の取得費は3,000万円−1,040万円=1,960万円、土地の取得費は2,000万円で、取得費は合計3,960万円です。売却価格が5,500万円のときの計算は次のとおりです。

同じ前提で、売却価格だけを変えたときの手取りは次のようになります。

表のとおり、売却価格が500万円変わると、手取りは約380〜390万円変わります。価格が下がるときは税金も減るため、手取りの減り方は価格の下落幅より小さくなりますが、売却価格が残債に近づくと、手取りは急速に薄くなります。

同じ物件を短期で売った場合

売却価格5,500万円のまま、所有期間が5年以下だった場合を考えます。譲渡所得は約1,348.9万円で同じですが、税率は約39.63%になるため、税額は約534.6万円、手取りは約769.3万円です。長期の約1,029.9万円と比べて、約260万円少なくなります。保有期間が5年を超える見通しが立つなら、5年超になる年まで待つことの価値を試算してみる意味があります。

売却価格が残債を下回るとき:持ち出しと損失の扱い

売却代金で残債を完済できない場合、差額を現金で補わないと、抵当権を抹消できません。金融機関は、担保を外す条件として全額返済を求めるためです。上の表の「4,000万円」の行のように、売却価格が残債と同額でも、仲介手数料などの費用が出るため、持ち出しになります。

税務の面では、さらに注意が必要です。国税庁の説明では、一定の居住用財産以外の土地建物等の譲渡で生じた損失は、土地建物等の譲渡所得以外の所得(給与所得や不動産所得など)との損益通算ができません。マイホームの売却には損益通算や繰越控除の特例がありますが、投資用の物件は対象外となる場合が基本です。つまり、売却で損失が出ても、その年の家賃収入や給与から差し引いて税金を減らすことはできません。

売却損が見込まれるときの対応は、次のような方向で検討します。

• 売却の時期を遅らせて、残債の減少と市況の回復を待つ(その間の収支が黒字であることが前提)
• 繰上返済を進めて残債を圧縮し、売却時の持ち出しを減らす
• 売却ではなく保有を続け、金利や返済期間の見直しで収支を改善する
• 売却先の候補(投資家、実需、買取業者)を複数あたり、価格の幅を確認する

どの選択肢も一長一短があるため、保有を続けた場合の累計収支と、売却した場合の手取りを並べて、比べることになります。

売却にかかる費用:仲介手数料・印紙税・その他

売却には、税金のほかにさまざまな費用がかかります。主なものを整理します。

仲介手数料の上限は、物件価格を区分に分け、区分ごとに料率を掛けて合計した額で、国土交通省の資料では、1,000万円(税別)の例で上限39.6万円(税込)と示されています。実際の手数料は、上限の範囲内で不動産会社との合意で決まるため、媒介契約を結ぶ前に、手数料と、販売活動の内容を確認しておくと安心です。

印紙税は、売買契約書の金額に応じた額で、国税庁の確認結果では、不動産の譲渡に関する契約書の軽減措置は令和9年3月31日までに作成されるものが対象です。期限は延長されることもあるため、契約の時点で国税庁の「タックスアンサー No.7108 不動産の譲渡に関する契約書の印紙税の軽減措置」を確認してください。

売却の流れで、消費税が関係する場合もあります。国税庁の説明では、土地の譲渡は消費税の非課税取引とされています。建物の譲渡は、売主が課税事業者かどうかで扱いが変わります。個人で免税事業者の場合と、課税事業者の場合では、売却価格のうち建物分に消費税の納税が生じるかが違ってくるため、売却前に税理士へ確認してください。

売却先の違い:投資家・実需・買取業者

売却先は、大きく3種類に分かれます。どの売却先を選ぶかで、価格・スピード・条件が変わります。

投資家向けに売る場合は、買い手の融資が通るかどうかが、成約の分かれ目になります。融資では、建物の残りの耐用年数や担保評価が見られることが多く、築年数が進んだ物件では、買い手が使える融資の期間が短くなることがあります。買い手が使える融資が短いほど、買える人が絞られ、売却価格に影響しやすくなります。この点は、購入時に自分が受けた融資の条件を思い出すとわかりやすいと思います。

売却活動では、賃貸借契約書、家賃の入金実績、修繕履歴、レントロール(入居者と家賃の一覧)、固定資産税の納税通知書などを、整理して提示できるようにしておくと、買い手の検討が早くなります。

売却のタイミングを決める要素

売却のタイミングは、一つの指標だけでは決まりません。次の要素を、あわせて見て判断します。

• 所有期間:売却する年の1月1日時点で5年を超えるか。税率差が大きいため、最初に確認する
• 残債と売却価格の関係:売却価格が残債を十分に上回っているか。繰上返済や元本返済で残債がどこまで減っているか
• 築年数と融資の付きやすさ:買い手が使える融資の期間が短くなる前に売るか、築古でも収益が出る物件として売るか
• 賃貸の状況:満室で家賃が安定している時期は、投資家向けの評価が高くなりやすい。大規模な退去や空室が増える前に動くか
• 修繕の時期:大規模修繕や設備更新の前に売るか、後に売るか。買い手は修繕費の負担を価格に織り込む
• 税負担の変化:減価償却が終わる時期(いわゆるデッドクロス)に近づくと、保有を続けたときの税負担が変わる。別の記事で整理したとおり、償却終了後の資金繰りを試算する
• 金利と市況:金利が上がると買い手の資金調達が厳しくなり、価格に影響する。市況は予想しにくいため、一定の幅を持たせて考える

これらを一度に最適化することはできません。実務では、「この条件を満たしたら売る」というルールを購入時に決めておき、年に1回、数字を更新して見直す方法が現実的です。たとえば、「所有期間が5年を超え、売却後の手取りが自己資金を上回り、保有を続けた場合の年間収支が悪化し始めたら、売却を検討する」といった条件を、数字で書いておきます。

出口戦略の立て方:手順とチェックリスト

出口戦略は、次の手順で作ると、数字の抜けが減ります。

1. 保有期間の想定を決める(例:5年超の長期になる年、融資の返済が一区切りする年、償却が終わる年)
2. 売却価格を複数のシナリオで置く(例:購入価格の90%、100%、110%など)
3. 各シナリオで、残債・売却費用・譲渡所得税を計算し、手取りを出す
4. 保有を続けた場合の累計収支と比べる
5. 売却条件(価格の下限、時期の上限)を書面に残す
6. 年に1回、家賃・残債・相場を更新して見直す

見直しのときは、次のチェックリストが使えます。

• 購入時の売買契約書、領収書、登記費用の資料が残っているか
• 減価償却費の累計(確定申告書の控え)を把握しているか
• 売却年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えるか
• 売却価格が残債を下回る場合の、不足額の調達方法があるか
• 繰上返済の手数料や、期限前の返済条件を確認したか
• 法人所有か個人所有かで、税負担を別々に試算したか
• 税理士に、売却年の他の所得を含めた試算を依頼したか

よくある質問

Q. 不動産投資の出口は、購入前に考える必要がありますか。

A. 考えておく価値は大きいです。出口の条件は、融資の期間、自己資金の額、保有年数の設計に関わるためです。購入前に、売却した場合の手取りを複数の価格で試算しておくと、無理のない条件かを判断しやすくなります。ただし、将来の価格は予測できないため、幅を持たせた試算が前提です。

Q. 売却価格が残債を下回ったら、売れないのですか。

A. 売ることはできますが、差額を現金などで用意して完済する必要があります。担保を外すには全額の返済が必要なためです。差額を用意できない場合は、売却の時期を遅らせる、繰上返済で残債を減らす、保有を続けて収支を改善するなど、別の方法を検討してください。金融機関に事前に相談することも選択肢です。

Q. 5年を超えたら必ず売ったほうが有利ですか。

A. そうとは限りません。5年を超えると税率は下がりますが、売るかどうかは、手取り、保有を続けた場合の収支、他の投資機会などで決まります。税率だけで判断せず、複数のシナリオで比べてください。

Q. 売却で損失が出たら、他の所得と相殺できますか。

A. 国税庁の説明では、一定の居住用財産以外の土地建物等の譲渡損失は、土地建物等の譲渡所得以外の所得との損益通算ができません。投資用の物件の損失は、給与や家賃収入と相殺できないのが基本です。個別の取り扱いは、税理士や税務署に確認してください。

Q. 法人で持っている物件を売った場合の税金は、個人と同じですか。

A. 同じではありません。法人の場合は、売却益が法人の所得に含まれ、法人税等がかかります。個人のような長期・短期の税率区分はありません。法人の規模や他の損益によって税額が変わるため、決算を含めた試算が必要です。

Q. 売却を検討し始めたら、最初に何をすればよいですか。

A. 残債の確認、購入時の資料と減価償却費の累計の整理、売却年の1月1日時点の所有期間の確認から始めてください。そのうえで、複数の不動産会社に査定を依頼して価格の幅を把握し、手取りを試算します。

まとめ

• 出口戦略は、売却だけでなく、保有継続、借り換え、建て替えなどを含めて、購入前から数字で比べておく
• 売却の手取りは、売却価格から、残債、売却費用、譲渡所得税を引いて求める。利益と手取りは別物
• 建物の取得費は、購入価額から減価償却費相当額を引く。保有中に大きく償却した分、売却時の譲渡所得は大きくなりやすい
• 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかで、税率が約20.315%(長期)と約39.63%(短期)に分かれる
• 売却価格が残債を下回ると持ち出しになり、投資用の物件の譲渡損失は他の所得と損益通算できないのが基本
• 売却先(投資家・実需・買取業者)で価格と条件が変わる。買い手の融資が付くかが成約の分かれ目になる
• 売却の条件を数字で書き、年に1回見直す。税制や数値は改正されることがあるため、国税庁や税理士で最新の内容を確認する

税制や数値は改正されることがあります。実際の税額や売却の判断は、国税庁の最新の情報を確認し、税理士・金融機関・不動産会社などの専門家に相談してください。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。

最終更新：2026年10月

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