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不動産

公務員が不動産投資を行う場合の3つの注意点と3つの弱点

最近、公務員が不動産投資に参入するケースも増え、安定した不労所得が得られる不動産投資のニーズが高まっています。

その要因としては、
✔︎ 一生懸命働いているのに給料が一向に上がらない」
✔︎ 残業が多い
✔︎ 年功序列の人間関係が嫌だ
✔︎ 将来仕事がAIに奪われるかもしれない…

こうした悩みや不安を抱える公務員が増えているからです。

公務員という職業は、不動産投資をする上での与信が高く、その結果、金利が優遇されたり借入可能額が比較的高いなど、一般のサラリーマンよりも有利な点が多いのも事実ですが、逆に公務員である故に気を付けなければならない点もあります。

そこで今回は、公務員が不動産投資をする際の注意点や対策について考えてみました。私自身は公務員ではなく、民間企業に勤務するサラリーマンとして不動産投資を開始しましたが、やはり副業兼務規定は気になった経験があるのと、友人には公務員の兼業大家も多いため、この記事をまとめてみました。

1.公務員が不動産投資をする際の3つの基本的な注意点

(1)事業的規模かどうかに注意すること

公務員が不動産投資を行う際、国家公務員法103条と地方公務員法38条の副業禁止規定の壁をクリアする必要があります。これらの法律に違反すれば懲戒処分の対象となります。

副業禁止規定をクリアする条件は、不動産投資が「事業的規模」かどうかによって変わります。事業的規模でない場合には副業とはみなされません。「事業的規模でない」とは、以下を指します。

・独立家屋の場合、5棟以上
・アパートやマンションの場合、10室以上
・月極駐車場の駐車台数10台以上
・コインパーキングを賃貸経営する
・年間賃貸収入が500万円以上である

いわゆる5棟10室の原則です。「事業的規模」というのは会計用語で、それに満たない場合は「業務的規模」と呼称します。

事業的規模でなければ、本業に支障をきたさない限り、自分で不動産管理に携わることができます。「事業的規模」である場合は、自分で不動産管理を行うことは認められておらず、必ず管理会社へ委託しなければなりません。

「事業的規模」に該当し、不動産投資が副業とみなされる場合は、自営兼業承認申請書(不動産等賃貸関係)等の書類を所轄庁経由で、人事院に提出して、承認を得なければなりません。

具体的な必要書類は以下のとおりです。

・自営兼業承認申請書
・貸借条件一覧表(レントロール)
・物件概要書
・物件の管理委託契約書

また、自治体によってルールが異なるため、不動産投資をする前に、「規模」「経営方法」「事前承認の有無」は必ず確認しましょう。

(2)公務員が不動産投資をする際の税金

不動産投資が「事業的規模」でない場合は、所得税申告の際、65万円の青色申告特別控除が適用できません。したがって、青色申告特別控除は10万円が最高額です。一方「事業的規模」である場合は、65万円の青色申告特別控除が適用できます。

また、一般企業のサラリーマンが副業をし、確定申告や住民税の申告をするときは、住民税の計算明細書から副業収入が会社にバレないようにするため、特別徴収の欄にチェックを入れないのが一般的ですが、公務員の場合、不動産投資による副業収入が職場にバレても問題ありません。不動産投資の事前承認を得ているか、それが不要な場合のどちらかだからです。

したがって、特別徴収の欄にチェックを入れても問題なく、住民税を自分で納付する手間が省けます。

(3)すべての副業に共通する基準を守ること

不動産投資を含め、公務員が副業をする際、あらゆる副業に共通する基準を守らなければなりません。国家公務員法の第99~101条で公務員として次のようなことが定められています。

・職員は信用を失うこと、不名誉なことをしてはならない。
・職務の中で知った秘密を漏らしてはならない。
・勤務中は仕事に集中しなければならない。

これらに該当する場合、法律違反になります。

2.法人化を活用した副業禁止規定のクリア

(1)メリットが多い不動産管理の法人化

通常、不動産投資をするとき、個人の名義で銀行から融資を受け、不動産を所有します。これに対し、「資産管理法人」を設立すれば、名義がすべて設立した法人の名義となります。

「資産管理法人」とは、自分の不動産を管理してくれる会社のことをいいますが、不動産管理会社のことではありません。ここでいう「管理」とは、法人が不動産投資の「主体」になるという意味です。

資産管理法人を設立すれば、不動産投資の主体が法人となり、個人が営む事業とはならないため、副業禁止規定をクリアすることができます。

個人で不動産投資をすると「経費」として認められる範囲が非常に限定されますが、 資産管理法人を設立すれば、利益に対して支払われる支出を原則損金※として扱うことができ、利益を減らせるため、個人の場合よりも節税できます。
※ 損金とは、法人の支出した経費のことで、個人の「利益」に相当する「益金」の反対語です。

また法人の場合、個人のように「事業で使っている部分だけ必要経費化する」というルールがなく、法人名義で保有する減価償却資産のすべてを事業用として全額経費計上することができます。

(2)法人化するときの注意点

「公務員が法人を設立することは兼業禁止規定に反するのでは?」と思う方もいるかもしれませんが、いくつかの注意点を守れば、法人化が可能なのです。

・代表取締役の設定と株式比率

まず、資産管理法人を設立する公務員自身が代表取締役や役員になってしまうと、公務員法に違反する可能性があるため、民間人の配偶者などの親族を代表取締役とする必要があります。

ただ、そうすると公務員が融資の対象でなくなるため、銀行から融資を受ける時に不利になります。そこで、配偶者を代表取締役にしつつ、公務員たる投資家自身が100%の株式を持つようにします(銀行によっては、投資家本人の株式比率が50%程度でも融資が得られることがあります)。

・資産管理法人の本店所在地

次に、本店の所在地を実家等、できるだけ自宅とは違う住所で登記するようにします。税務署等の行政調査があった場合、公務員の自宅に税務署の職員を調査することになり、誤解を招きかねません。レンタルオフィスやバーチャルオフィスも検討してみましょう。

・役員報酬と給与の設定

最後に「役員報酬」です。資産管理法人を設立しても、公務員自身に対して会社から役員報酬を出してしまうと国家公務員法に抵触する恐れがあります。そのため、法人の役員報酬については、公務員を退職するまでゼロに設定しておきます。代表取締役である配偶者に対して給与という形で支給することで、法人の利益をコントロールするとよいでしょう。

資産管理法人の形態には、株式会社、合同会社、一般社団法人などがありますが、上記のとおり、株式があるということは、公務員の場合、必然的に「株式会社」を設立することになります。株式会社の設立に必要な費用は概ね20~30万円です。

3.不動産投資における公務員の弱みと対策

(1)与信があることを逆手にとられる

公務員はあらゆる職業の中でも信用が高く、それは銀行だけでなく、不動産会社の営業マンにとっても周知の事実です。そのため不動産会社からすれば、公務員は何よりの優良顧客なのです。

当然不動産会社としては仲介手数料が欲しいので、公務員には高額な不動産を勧めてきます。融資が出るギリギリの物件を何とかして売ろうとします。このとき、営業マンは巧みなセールストークを駆使してきますので、予備知識がないと口車に乗せられてしまう恐れがあります。

営業マンが高額物件を勧めてきても、きっぱりと断る態度を示すことが重要です。これは公務員に限った話ではありませんが、額の多寡ではなく、しっかりと収益性が出る物件なのか、もしくは資産性が高い物件なのか、など自身の投資判断の基準を明確に持っておき、それに合わない物件は買わない、と決める勇気も必要です。

営業マンは、営業しながら投資家の知識や経験を測っています。初心者だと思われると、カモにされてしまう恐れもあるため、自分自身の考えをはっきりと示すことは、公務員の不動産投資においてとても重要です。

(2)ビジネススキルが低い

公務員の勤め先は一般企業のように営利組織ではないため、公務員は「利益を出す」という意識が一般企業の会社員に比べると低いことが多いです。そのため、本人が自覚することなく、高額な物件を買わされてしまうということがあります。

こういう書き方をすると公務員の方には失礼ですが、知識や経験の浅い人は不動産投資を始める前に、不動産投資で利益が出る仕組みをしっかりと勉強する必要があります。

(3)リスク対策に対する意識が甘い

また公務員は職が安定しているせいか、一般企業の社員に比べて危機感が少なく、楽観的になりやすい傾向にあります。そこで問題なのがリスク対策です。不動産投資に対する考えが楽観的すぎると、空室対策などのさまざまなリスク対策ができず、問題が起こったとき、対処に苦労することになります。

なので、事前に不動産投資に関する知識を本などから収集してよく理解することです。特に先輩投資家の失敗談をよく読むとよいでしょう。失敗談を聞くことで、不動産投資に対する危機管理能力が養われます。

4.公務員の不動産投資のまとめ

以上に挙げた点に注意しながら、失敗のない不動産投資に取り組みましょう。特に、副業禁止規定に抵触すると、懲戒処分の対象となり、本業にも影響が及ぶので注意が必要です。また、公務員と並行しながら不動産投資を行うにあたって、すでにその経験のある公務員の方の話を聞いてみるのもいいでしょう。また、公務員の不動産投資家でブログを運営している人もいるのでそういう人と情報交換をしてみましょう。

不動産投資について更に理解を深めたい公務員に向けて、現役不動産投資家である私、杉田卓哉(椙田拓也)が書いた『公務員が不動産投資で成功するマニュアル』という30ページあるPDFレポートを期間限定で無料公開しています。読んでみたい方は、下記のURLよりダウンロードしてください。
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独身女性が不動産投資に向いている7つの理由と公庫融資の5つの特徴

いまは多種多様な自由選択ができる時代です。独身女性も例外ではなく、自分の幸せについても自由に設計することができます。その一方で、自分ですべてを選択する時代だからこそ、男女の差も言い訳にできない厳しい状況に身を置いていることも事実です。
ちなみに、

✔︎ 自分で自由に使えるお金を確保したい
✔︎ 給料+アルファの収入が欲しい
✔︎ 働き詰めでなく自分の時間も欲しい
✔︎ 老後もお金のことで苦労したくない

このように思う若い独身の女性も多いことと思います。自分の人生を変えるのは自分自身しかいません。あなたの将来、例えば5年先や10年先をより豊かにするための選択肢として、不動産投資を志す独身女性も急増しています。

そこで、この記事では主に独身の女性が不動産投資をする時、

■ 女性に融資してもらえるのか?
■ その融資の条件は?
■ どんな物件を買えばいいのか?

などの不安が多々あると思いますので、独身の女性が融資を活用した不動産投資で成功するために必要な情報をまとめてみました。

独身女性にこそ不動産投資が向いている7つの理由

平成29年度の厚生労働省発表の平均寿命は男性81.09歳、女性87.26歳となっており、その男女差は6.1歳あります。また、夫婦の年齢差の平均は同じく2.2歳と公表されており、つまり平均的には夫の死後、妻が8.3年くらい独りで生存する計算になります。

男性より長寿の傾向があるからこそ、独身女性に限らず女性の場合、特に将来のお金に対する不安が大きくのしかかります。老後や、夫が早逝した場合に、その後どうやって生活していけばいいのだろう? そんな不安がある女性には、解決策の一つとして不動産投資という選択肢があります。

ここでは、女性こそ不動産投資に向いていると思う7つの理由について、以下に説明していきます。

1.女性創業支援融資を利用する

日本政策金融公庫では、独身女性、既婚女性に限らず、女性で35歳未満か55歳以上の人の中で、 新たに事業を始める方や事業開始後おおむね7年以内の方に融資を行なっています。融資の限度額は7,200万円(うち運転資金 4,800 万円) まで、また返済期間も最長で20年と長く、女性など属性面で民間の市中銀行からなかなか相手にしてくれない事業者の心強い味方が日本政策金融公庫と言えるでしょう。

実際、私の知人の不動産投資家も、当時は独身OLでしたので、年収も低く社会的な信用面では強い属性ではありませんでした。不動産会社や銀行からも相手にされなかったそうですが、積極的にいろんなセミナーや大家会などに出向いていって情報を収集していたところ、「独身女性のOLなどの社会的弱者が不動産投資する場合は公庫が優しいらしい」という意見を多くもらえて、公庫の門を叩いて晴れて不動産投資家デビューを果たせたそうです。

その際に適用してもらったのが女性の創業支援枠という融資制度で、特例の条件を満たせば融資期間を長く伸ばしたり、建物部分の金利を優遇してもらえたりします。

2.私設年金がわりとしての不動産投資

近年では、女性が男性と同じように社会進出して働くことができる環境が整ってきています。が、それでも男女間の賃金格差は今なお大きく、女性の平均賃金は男性の6~7割程度になります。

もちろんこれは、結婚や出産といったライフイベントから来る長期休職や時短勤務などの影響や、そのほかにも夫の扶養に入るため敢えて勤務時間を減らして労働する、といった固有の理由も背景には大きく存在すると思われます。

それでもやはり、そうした背景から昇進や昇格といった機会において、男性に比べて女性が不利なケースは未だ多いと予想されます。賃金が低ければ、その分年金も少なくなってしまい、ただでさえ長寿が予想される女性にとって、老後の資金面の不安は当然降りかかることになります。

そこで、公的年金ではまかないきれない生活費の不足分を、家賃収入などの副収入で補うことは非常に有用な手段であると考えます。

3.他の投資に比べてリスクが少ない不動産投資

投資というと、毎日マーケットの値動きを毎日気にしていないといけないイメージが強いですが、不動産投資では短期的な値動きがないため、そのような心配は要りません。

株やFXなどは安く買って高く売るという「売却利益」を目的とした投資手法であり、ボラタリティー(価格の変動幅)に依存する投資です。リターンが大きい反面、リスクも当然大きくなります。

一方、不動産投資は売却益だけでなく、毎月得られる「家賃収入」というインカムゲインを主目的にした投資です。家賃収入は景気や経済政策、社会情勢等による影響を短期的にはほとんど受けません。

もちろん、長期サイクルでは、経済動向やエリアの人口動態または賃貸の需給バランスなどによって、家賃下落する場合もありますが、来月から急に家賃が数千円あがったり下がったりするものではありません。

そのため他の投資手法に比べて不動産投資は、比較的安定した投資運用ができ景気の動向に左右されない家賃収入を収入源とできる点がメリットであり、女性にも向いた投資手法と言えます。

4.独身女性でも可能!少額からでも始められる

不動産投資は、数千万円単位の不動産という高額の資産を取得して始めることから「お金がないとできない」というイメージが付きまといますが、実は少額でスタートすることも可能です。

なぜなら不動産には、それそのものに資産価値があるため、収益不動産の購入にあたっては銀行などの金融機関からの融資を受けて、取得することができるからです。

そのため、不動産投資家は例えば購入時にかかる手数料や登記費用などの諸費用のみを拠出するだけで高額の不動産を取得することもできます。

もちろん、これは銀行からの物的評価、人的評価が高くなければできませんが、少額の負担で購入している不動産投資家が多いということは、女性にとっても心強いポイントになります。

5.独身女性だけじゃない!OLでも子育てママでもできる

同じ副収入でも日々の生活を圧迫する労力では、子育てで忙しい女性にとってはかなりの負担となります。一方、不動産オーナーの仕事は物件の管理業務がほとんどで、かつ、この業務は管理会社に委託することが可能です。

そのため不動産投資は仕事や子育てを優先しながらでもできる副業として最適です。日々の生活に追われる女性だからこそ心身に余裕を持てるような副収入を構築することが必要といえます。

6.女性目線での物件選定ができる

不動産投資は、生活の場を提供するビジネスです。働きに出る男性よりも女性の方が普段の生活に密接であり、たとえば入居者が部屋を決める場合でも、特に水回りの機能性など女性主導で決めるケースも多いです。そういう意味では、実際に住んでみてどうなのかを想像しすることが物件選定にも生かされます。

女性ならではの視点として「ゴミ集積場がない」「収納が少ない」「デッドスペースが多く使いづらい」「水回りが使いにくい」「洗濯機が室外で不便」「洗濯物を干すバルコニーが狭すぎる」「駅からの道中に街灯が少なく治安が不安」「スーパーが近所になく生活に不便」など、入居者目線での問題点を可視化することが可能でしょう。

7.独身女性は結婚後も安心。労働収入ではないため家事との両立が可能です。

男女の労働機会の均等化が進んできたとは言え、それでもまだまだ女性が定年まで継続して仕事を勤め上げることは少ないです。やはり結婚・出産・子育てなどのライフイベントにより仕事の戦線から離脱することがどうしても多いためです。

一方、不動産投資で得る収入は労働を対価として得るもの性質のものではないため、入居者がいる限り安定した収入を受け取ることができます。つまり空室率の低い安定した賃貸需要のある物件を選ぶことができれば、独身女性に限らず家事や仕事との両立もできるのです。

女性に優しい日本政策金融公庫の5つの特徴

日本政策金融公庫は原則、投資目的の融資は行いません。しかし、家賃収入を得る不動産投資は「不動産賃貸事業」として、融資対象となります。もちろん企業だけでなく個人でも事業(個人事業主)とみなしてもらえます。

ここからは、女性などに優しい日本政策金融公庫の特徴について説明します。

1.2000万円までの無担保融資枠

日本政策金融公庫は国の金融機関ということもあり、その評価制度は比較的厳しめです。基本的には積算価格(原価法)の5~6割までしか評価自体は伸びません。

しかし評価が足りない部分は、無担保の融資枠で補うことができると特徴があります。その組み合わせにより、物件や条件によってはフルローンでの借入れも可能になります。

2.融資限度額は4800万円

国民生活事業の融資枠としては、ホームページによると上限は7200万円とされていますが、収益不動産への融資は通常4800万円が上限となります。

また4800万円未満であっても、額が大きくなるに従って審査ハードルは高くなりますこで、なるべくなら2000万円台の物件を購入する際に、公庫を利用するのが良いでしょう。もっとも女性の不動産投資では、比較的借入額を抑え目にしたい、という要望が多いため、この国金の融資枠がちょうど良いのかもしれません。

 

3.融資可能エリアが広い

公庫国民生活事業の3つめの特徴は、融資可能エリアが広い、という点です。これについてはやはり政府系金融機関というだけあって、融資可能エリアが全国に及んでおり、主要都市に支店が配置されています。

ただし沖縄県については、日本政策金融公庫の支店は設置されておらず、別組織の沖縄振興開発金融公庫という国の金融機関が設置されています。

それ以外のエリアは、日本公庫が網羅していますが、過疎地域や市街化調整区域などの評価が伸びないエリアももちろんありますので、その点は注意が必要です。

4.有利な条件で借りることができる

属性が低くても、もしくは新設法人でも借りられるのが日本政策金融公庫国民生活事業の特徴ですが、この理由は本来公庫の位置付けが、個人事業主や中小企業などを支援する・・という政策に沿った融資方針を打ち出しているからです。

そのため前述した独身女性や既婚の女性・若者・高齢者などの、いわゆる弱者でも積極的に融資を検討してくれます。この点も独身女性にも嬉しい制度と言えそうです。

金利や期間などで優遇を受けることも可能で、具体的な条件としては、金利も1.5%前後での固定金利、期間も通常10年の設定のところを15~20年の延長が適用されるケースもあります。これにより、不動産投資としてのキャッシュフローは大きく改善することになります。

5.法定耐用年数超過にも寛大

また、公庫融資の最大の特徴とも言えるのが、この法定耐用年数に比較的寛大であるという点でしょう。

それにより、木造築古物件にも融資がおりる可能性があります。私が初心者にオススメしているのが、地方の木造築古高利回り物件です。これは、地方築古というネガティブな点により高利回りを実現するためですが、地方や築古という点は、ほかの条件等によりカバーできる要素だからです。

この投資法にうまくマッチするのが、日本政策金融公庫国民生活事業の融資であり、これを活用することによって、その後の不動産投資を加速させる初動の原動力になり得るでしょう。

まとめ

生命保険の業界でも「長生きのリスク」という言葉があるように、現代では平均寿命が長寿化しています。それに伴い、国の公的な年金制度だけでは安心した老後を迎えられなくなりつつあります。

また既婚の女性の場合は、夫に先立たれたあとの生活費について、今後大きな課題になってくるものと予測されます。そのため、将来の自分を今の自分が守るという意識は必要で、本業や年金に加え、副収入を作っておくことが望ましいです。

とは言え、仕事や家事、育児などに忙しい独身女性や子育てママは、なかなか副業と言っても簡単にはできません。また、投資はリスクも付きまとうことから、性格的に出来ないという女性も多いでしょう。

この記事では、そんな女性にとって比較的取り組みやすい不動産投資という手法を紹介し、独身、既婚の女性に不動産投資が向いている7つの理由を解説しました。

また、独身女性や既婚の女性が不動産投資を始めるにあたって、具体的な融資の調達先として、女性にも優しい日本政策金融公庫での借入条件など5つの特徴を解説しました。結論としては、女性の場合とくに日本政策金融公庫の国民生活事業で資金を借りて、2000万円台の高利回りの木造築古アパートを購入することをオススメしました。

しかしそれ以外にも、よりリスクを回避したい人なら、もっと小さな不動産投資から始めることもおすすめです。具体的には300~500万円程度の安い築古戸建てを購入し、リフォームして貸し出す、という手法です。

規模は小さいものの、より安全にしかし着実に資産を構築して行けるこの手法も、女性には人気のある不動産投資といえます。ただ、一棟アパートや一棟マンション投資に比べて、規模拡大するのに時間は掛かってしまうというデメリットはあります。

どちらの投資手法が良いかは、自身の資金計画やリスクに対する考え方によっても大きく変わってきますので、さらに深く勉強をしてから不動産投資を始められることをお勧めします。

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