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不動産投資の融資は、どの金融機関から借りるかによって、金利・期間・融資額・対象となる物件が大きく変わります。メガバンク、地方銀行、信用金庫、政府系金融機関、ノンバンクには、それぞれ得意な顧客や物件があり、同じ人・同じ物件でも、結果が分かれることは珍しくありません。この記事では、金融機関のタイプ別の傾向、信用金庫の仕組み、金利以外の比較ポイント、融資先の探し方を整理します。

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金融機関の種類と、その位置づけ

「メガバンク」「地方銀行」といった呼び方は、日常的な区分で、法律上の区分ではありません。一般には、全国に支店網を持つ大手の銀行をメガバンク、特定の都道府県を地盤とする銀行を地方銀行(第二地方銀行を含む)と呼びます。これとは別に、法律で仕組みが決まっている金融機関があります。

• 信用金庫: 信用金庫法に基づく協同組織の金融機関で、地域の会員(出資者)のための組織です。
• 信用組合: 組合員のための協同組織の金融機関で、地域や職域などの単位で運営されます。
• 政府系金融機関: 日本政策金融公庫など、国が出資する金融機関です。
• ノンバンク: 預金を扱わず、貸付を中心にする事業者です。

どの金融機関も、融資の判断に使う基準は一つではありません。そのため、あるところで断られても、別のところでは通る、という現象が起こります。この記事の説明は、あくまで一般的な傾向であり、個別の金融機関の方針や、支店・担当者による違いが大きい点に注意してください。

金融機関のタイプ別の傾向

同じ種類の金融機関でも、支店・担当者・時期によって条件が変わります。表の傾向は、あくまで一般的な目安です。

メガバンクの傾向

メガバンクは、取引先の規模や属性を重視する傾向があるといわれます。一般に、勤務先や年収、金融資産が整っている人に対して、金額の大きな融資を検討しやすい一方で、物件の築年数、構造、エリアが基準から外れると、検討の対象にならないことがあります。金利は低めのことが多いですが、その分、提出書類や審査の要件が細かいと感じる人もいます。

• 向いている例: 属性が高く、都市部の築浅の物件で、規模の大きな案件を検討している人
• 注意点: 物件や属性が基準に合わないと、事前相談の段階で断られることがある
• 確認したいこと: 取引実績の有無で扱いが変わるか。給与の振込口座や預金の取引を求められるか

地方銀行の傾向

地方銀行は、地盤とする地域で、地元の経済や不動産の事情を知っている点が強みです。地元の顧客や、地元の物件への融資に積極的な傾向があります。他県の物件は、対象としていない場合や、融資条件が厳しくなる場合があります。

• 向いている例: 地銀の営業エリアに住所や勤務先があり、エリア内の物件を買う人
• 注意点: 営業エリア外の物件は、対応が難しいことがある
• 確認したいこと: 物件のエリアで、不動産投資向けの融資に積極的かどうか。窓口ごとに温度差がある

「自宅の近くの金融機関で借りるべきか」という疑問もよく聞かれますが、重要なのは、自宅の近くかどうかではなく、物件のエリアで融資に積極的な金融機関かどうかです。

信用金庫・信用組合の仕組みと注意点

信用金庫は、協同組織の金融機関で、利用者は会員(出資者)になるのが基本です。信用金庫法(e-Gov法令検索)の第10条は、会員になれる資格を、次のように定めています。

• その信用金庫の地区内に住所または居所を有する者
• その信用金庫の地区内に事業所を有する者
• その信用金庫の地区内において勤労に従事する者
• これらに準ずる者として内閣府令で定める者

ただし、個人事業者で常時使用する従業員が300人を超える事業者などは、会員の対象から除かれます(法人は、従業員数と資本金の額の条件があります)。そのため、信用金庫は、自分の住所や勤務先、事業所が、その信用金庫の地区内にあるかが入口になります。物件が地区内にあっても、本人の住所や勤務先が地区外の場合の扱いは、信用金庫ごとに異なるため、事前に相談する必要があります。

また、信用金庫法施行令の第8条では、会員以外への貸付について、一定のものを除いた貸付の合計が、総貸付額の20%を超えてはならないと定めています。会員以外の貸付の比率には、上限があることが分かります。

信用金庫は、地域の中小企業や個人への融資が中心のため、地域に密着した対応が期待できます。一方、融資額には限度があり、規模の大きな案件には向かないことがあります。信用組合も、組合員を対象にした協同組織の金融機関で、組合員になる資格は組合ごとに異なります。

政府系金融機関とノンバンク

政府系金融機関

日本政策金融公庫は、国が出資する金融機関で、民間とは異なる観点で融資を検討します。日本政策金融公庫の国民生活事業の案内(2025年版)には、企業活力強化資金の対象として「一定の要件を満たす不動産賃貸業を営む方であって、合理化・共同化等のための設備投資を行う方」が挙げられ、限度額は7,200万円(うち運転資金4,800万円)、設備資金の期間は20年以内(据置2年以内)とされています。すべての賃貸用不動産の購入が対象になるわけではなく、要件を満たすかどうかの確認が必要です。商品ごとの条件は、公庫の窓口や公式サイトで確認してください。

ノンバンク・ネット系

ノンバンクは、預金を扱わず、貸付を中心とする事業者です。審査が速い、独自の基準で審査するといった特徴があります。一方、金利が高めになる傾向があり、返済負担が重くなりやすい点は注意が必要です。他の金融機関で断られた場合の選択肢として語られることがありますが、金利と手数料を含めた総額で、収支が成り立つかを必ず確認します。

ノンバンクやネット系の融資を検討するときは、次の点を確認します。

• 金利と手数料の総額: 金利だけでなく、事務手数料、保証料、繰上返済の費用を含めて、実質的な負担を計算する
• 返済期間と返済額: 期間が短いと、毎月の返済額が重くなり、収支が成り立たなくなる場合がある
• 貸金業の登録: 貸付を行う事業者が、法令に基づく登録を受けているかを、金融庁などの公開情報で確認する
• 契約内容: 期限の利益の喪失、担保の追加、遅延損害金などの条項を、契約前に読む

融資先を選ぶときの比較ポイント

金融機関を比べるとき、金利だけで比べると、判断を誤ることがあります。次の6項目を、総合的に比べます。

金利と期間による総支払額の違いを、仮の数字で確認します。借入4,500万円、元利均等返済で、金利と期間を変えた場合の計算です。

金利が1%違うと、25年間の総利息で数百万円の差が出ます。一方、期間を30年に延ばすと、毎月の返済額は下がりますが、総利息は増えます。金利、期間、毎月の返済額、手数料を一覧にして、キャッシュフローが成り立つ組合せを探します。手数料が借入額の1%の場合は、4,500万円で45万円です。金利が少し低くても、手数料が高ければ、総額では逆転することがあります。

属性や物件に合わせた考え方

どの金融機関が向いているかは、自分の属性と、買いたい物件によって変わります。次の表は、一般的な考え方の例です。

仮の3つのケースで考える

ここでは、実在の人物ではなく、考え方を示すための仮のケースで、融資先の絞り込みを考えます。

• ケースA(会社員・都市部在住・築浅の一棟物件を検討): 属性が高く、物件も築浅なので、メガバンクと地方銀行の双方に事前相談し、金利と融資期間を比べる。
• ケースB(会社員・地方の築古の一棟を検討): 物件の評価が低く出やすいので、物件エリアの地方銀行と信用金庫に相談する。会員資格の要件を事前に確認し、評価の方法も質問する。
• ケースC(個人事業主・自己資金が少なめ・物件は郊外): 金融機関の選択肢が限られるため、自己資金の積み増しと、事業計画の整備が先。選択肢が少ない状況で条件の悪い融資を急いで受けない。

どのケースでも共通するのは、「属性」「物件」「資金計画」の三つを整理して、金融機関に合う順序で相談することです。

同じ物件でも、評価が金融機関で違う理由

金融機関ごとの結果の違いは、物件の担保評価の方法が違うことからも生じます。大きくは、土地と建物の価値を積み上げる「積算評価」と、家賃収入から物件の価値を逆算する「収益還元評価」があり、どちらを重視するかは金融機関で異なります。次は、同じ物件を2つの金融機関が評価した、仮の例です。

このように、評価額が違えば、融資額も、必要な自己資金も変わります。融資を断られた場合でも、評価方法が違う金融機関では、結果が変わることがあります。逆に、どちらの評価でも評価額が低い物件は、金融機関を変えても厳しい可能性があります。物件を選ぶ段階で、複数の方法で評価額を見積もっておくと、融資先を絞り込みやすくなります。

事前相談に持っていく資料と質問

事前相談の質が、その後の流れを左右します。次のものを準備すると、話が進みやすくなります。

• 自分の資料: 源泉徴収票または確定申告書、資産と負債の一覧、他の借入の残高と返済額
• 物件の資料: 販売図面、レントロール、登記事項証明書、公図、現況の写真
• 収支の資料: 満室時と、空室を見込んだ場合の収支の試算
• 購入計画: 希望する借入額、期間、自己資金の額

質問する内容は、次のようなものです。

ここで得られる回答は、確定した融資条件ではなく、あくまで目安です。審査の結果が異なることもあるため、回答をメモして、複数の金融機関の回答を並べて比較します。

融資先の探し方

1. 属性と購入物件の整理: 年収、金融資産、他の借入、エリア、築年数、構造を明確にする
2. 複数の金融機関に事前相談: 融資の可否や条件の感触を、複数の窓口で確認する
3. 紹介の活用: 融資に強い不動産会社や専門家に、金融機関の紹介を依頼する方法もある。紹介された金融機関の条件は、自分でも比較する
4. 条件を比較し、本申込の順序を決める: 有利な条件の金融機関から申し込む

事前相談は、正式な審査の結果ではなく、あくまで感触を聞くものです。正式に申し込むと、申込みの記録が信用情報機関に残る場合があるため、短期間に多数の金融機関へ正式な申込みをしないよう、順序を計画します。

条件を並べて比べる(比較シートの例)

事前相談で得た回答は、同じ項目で並べて比べます。次は、3つの金融機関の回答を整理した、仮の記入例です(数字は架空です)。

この例では、金利だけを見ると金融機関Xが低くなりますが、融資額が小さく、期間も短いため、自己資金と毎月の返済額が重くなります。金融機関Zは金利が中間でも、期間と返済額のバランスが取れています。どれが最良かは、自己資金の余力、収支、将来の借入計画で変わります。比較シートを作ると、感覚ではなく、数字で判断できます。

融資先を決める前の注意点

• 付帯条件の確認: 預金の取引、団体信用生命保険の加入、保証会社の利用など、融資に付く条件を確認する
• 期限の確認: 売買契約の決済期限と、融資の審査にかかる期間が合うかを確認する
• 繰上返済・借換え時の条件: 繰上返済手数料、借換え時の違約金の有無を確認する
• 将来の取引: 次の物件を買うときの与信枠や、金融機関との関係を考える
• 書面での確認: 口頭の説明だけで進めず、条件を書面(融資条件の通知)で確認する

融資先に関するよくある質問

Q. メガバンクのほうが有利ですか

A. 金利は低めになりやすい一方、審査が厳しく、対象も限られる傾向があります。属性や物件によっては、地方銀行や信用金庫のほうが借りやすい場合もあります。有利かどうかは、条件を比べて判断してください。

Q. 自宅の近くの金融機関で借りるべきですか

A. 自宅の近くである必要はありません。購入する物件のエリアで、融資に積極的な金融機関を選ぶことが大切です。ただし、信用金庫のように、住所や勤務先が会員の条件になる金融機関もあります。

Q. 信用金庫は、誰でも利用できますか

A. 信用金庫法では、地区内に住所、事業所、勤務先がある人などが会員になれると定められています。物件が地区内にある場合の扱いは、信用金庫によって異なるため、事前に相談してください。

Q. 複数の金融機関に相談すると、不利になりますか

A. 事前相談は、正式な審査ではなく、それだけで不利になるものではありません。ただし、正式な申込みは、信用情報機関に記録が残る場合があるため、順序を考えて進めてください。

Q. 政府系金融機関は、不動産投資に使えますか

A. 日本政策金融公庫の制度には、一定の要件を満たす不動産賃貸業を対象とするものがあります。ただし、制度ごとに要件があるため、公庫の窓口や公式サイトで確認してください。

まとめ

• 金融機関には、メガバンク、地方銀行、信用金庫・信用組合、政府系金融機関、ノンバンクがあり、得意な顧客や物件が異なります。
• 信用金庫は、信用金庫法で会員の資格が定められており、住所・事業所・勤務先が地区内にあるかが入口になります。
• 金利だけでなく、融資期間、融資割合、対象エリア、手数料、付帯条件を総合的に比べます。
• 複数の金融機関に事前相談をして、条件の感触を確かめてから、本申込の順序を決めます。
• 条件は金融機関・支店・時期で変わります。最終的な判断は、金融機関や専門家に確認してください。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。

最終更新：2026年10月

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不動産投資の融資で、必ず話題になるのが「融資割合(LTV)」です。物件価格に対して、どれくらいを借り、どれくらいを自己資金で出すか。この割合は、審査の通りやすさ、金利、毎月の返済、そして将来の売却時の安全性にまで影響します。この記事では、LTVの計算式と、分母の取り方による違い、LTVを変えたときの収支の変化、価格下落への耐性、決め方の手順を、仮の数値例で整理します。

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LTVとは何か、計算式

LTV(Loan to Value)は、借入額が、物件の価値に対してどれくらいの割合かを示す指標です。計算式は次のとおりです。

例えば、評価額5,000万円の物件に4,000万円を借り入れた場合、LTVは80%です。自己資金の割合は、100% − LTV で、この例では20%です。LTVは、金融機関のリスク管理でも使われる考え方で、金融庁の自己資本比率の告示の解説資料でも、融資残高を、抵当権が設定された住宅などの物件価値で割って求める考え方が示されています。

LTVが低いほど、物件の価値に対して借入が小さく、金融機関から見ると、貸し倒れのリスクが小さい状態です。逆にLTVが高いほど、物件の価値が下がったときに、評価額が残債を下回るリスクが高まります。

分母の取り方でLTVは変わる

LTVの分母に何を使うかで、同じ融資でも、数字が変わります。実務では、次の三つの見方が使われます。

次の仮の例で、同じ融資の見え方を比べます。

購入価格基準では80%でも、担保評価額に対しては借入が評価を超えています。金融機関が評価額に対する割合を重視する場合は、評価額を超える部分への判断が分かれます。また、総事業費に対する割合で見ると、74.8%で、手元から出す資金は1,350万円(諸費用を含む)です。融資の相談をするときは、どの分母で話しているかをそろえることが、すれ違いを避ける基本です。

諸費用の借入とLTV

購入時の諸費用(仲介手数料、登記費用、不動産取得税、融資の手数料など)まで融資の対象にするかは、金融機関によって対応が分かれます。諸費用分も借りる場合、総事業費に対する借入の割合は高くなります。諸費用を自己資金で出す場合と、借りる場合で、LTVの見え方と、手元資金の残り方が変わるため、事前に金融機関へ確認しておきます。

LTVが融資条件に与える影響

一般に、LTVは次のように融資条件に影響するといわれます。

• 審査: LTVが低いほど、担保の余力が大きく、審査で有利になりやすい
• 金利・条件: LTVが高いと、金利が高めに設定されたり、条件が厳しくなったりすることがある
• 上限: LTVの上限は、金融機関・物件・属性によって異なり、一律の基準はない
• 評価額を超える融資: 評価額以下の融資は比較的認められやすい一方、評価額を超える融資は、金融機関で対応が分かれる

不動産投資では、担保評価に対して、一定の自己資金を求める金融機関が多い傾向があります。ただし、属性や物件の収益性が高い場合は、高いLTVでも融資が出ることがあります。高いLTVで借りられることは、そのLTVが適切であることを意味しません。借りられる額と、借りてよい額は、別の問題です。

LTVを上げる場合と下げる場合

どちらが正解ということはありません。資金の余力とリスク許容度に合わせ、バランスを決めます。レバレッジの考え方や、自己資金に対する利回りの見方は、別の記事で整理したとおりです。ここでは、LTVを変えたときの収支を、数字で確認します。

LTVを変えたときの収支の試算

購入価格5,000万円、購入時の諸費用350万円、借入は金利年2.0%、25年の元利均等返済と仮定します。年間の家賃収入を450万円、経費(管理費、固定資産税、修繕費など)を90万円と仮定すると、純収益は360万円です。LTVを変えたときの収支は、次のようになります。

LTVを上げるほど、自己資金は小さくなり、自己資金に対するキャッシュフローの割合は高くなります。これがレバレッジの効果です。しかし、この表は、満室で想定どおりの収入が続くことを前提にしています。次に、家賃収入が2割下がった場合を見ます(経費は同額と仮定)。年間の純収益は、450万円 × 0.8 − 90万円 = 270万円になります。

家賃が2割下がると、LTV90%では、純収益のうち約85%が返済に消えます。修繕費が突発的に必要になったり、金利が上がったりすれば、赤字に転じる可能性があります。LTVを決める際は、満室の収支だけでなく、収入が下がった場合の余裕を、数字で確認してください。

損益分岐の入居率と金利上昇への耐性

損益分岐の入居率

LTVが高いほど、赤字にならないために必要な入居率は上がります。損益分岐の入居率は、(経費 + 年間返済額)÷ 満室時の年間家賃収入、で目安を出せます。先ほどの仮の例(満室時の家賃収入450万円、経費90万円)で計算します。

この目安は、経費を固定とした簡易な計算です。実際には、空室が増えると、客付けのための費用や、原状回復費などが増えるため、余裕はもっと小さくなります。LTVが高いほど、空室への耐性は小さくなります。

金利が上がったときの影響

変動金利で借りている場合や、固定金利の期間が終わって金利が見直される場合は、返済額が増えます。借入4,000万円(25年)で、金利を変えた仮の計算です(純収益は満室の360万円と仮定)。

金利が4.0%になると、LTV90%の年間返済額は約285万円で、純収益360万円のうち約79%を占めます。LTV60%なら、約190万円(約53%)です。金利が上がるリスクは、LTVが高いほど大きくなります。金利上昇に対する試算の方法は、別の記事で整理したとおりです。

価格が下がったときのLTVの変化

LTVは、購入した時点の数字ではなく、時間とともに変わります。返済が進めば残債が減ってLTVは下がり、物件の価格が下がれば、LTVは上がります。借入4,000万円(金利2.0%、25年)の残債の推移を、購入価格5,000万円に対する割合で見ます。

購入時のLTVが80%で、価格が20%下がると、LTVは100%になります。売却しても、残債を完済できない状態です。5年後でも、価格が20%下がった場合は、LTVは約84%と高いままです。出口で売却する可能性を考えると、LTVが高いほど、売却益ではなく、売却損や持ち出しのリスクが大きくなります。出口戦略の考え方は、別の記事で整理したとおりです。

価格が下がって売却するとき、手元にいくら残るか

5年後に、価格が20%下がった4,000万円で売却する仮の例で、LTVの違いによる手元の資金を見ます。売却の仲介手数料は、売買代金400万円超の場合の上限(代金×3%+6万円+消費税)の約139万円と仮定し、他の費用や税金は考えません。

同じ価格下落でも、LTV90%では、売却後に手元に残る額が約91万円まで減ります。さらに価格が下がれば、残債を返せず、不足分を自己資金で補う必要が出ます。LTVが高い投資は、収支が順調な間は問題が見えにくい一方、出口の局面で、そのリスクが表れます。

金融機関が見るLTVの目線

金融機関は、LTVだけでなく、属性、物件の収益性、地域の需給などを合わせて判断します。次の表は、一般的な考え方の例です。

参考として、J-REIT(上場不動産投資信託)のLTVは、三井住友トラスト基礎研究所の集計で、2025年上期の平均が48.8%でした。J-REITは、LTVの定義が「有利子負債 ÷(有利子負債 + 出資総額)」で、個人の融資のLTVとは分母が違い、運用の仕組みも異なるため、そのまま比べることはできません。ただ、大規模な機関投資家が、物件価格の半分程度を借入で賄う水準で運用している、という目安にはなります。

LTVを決める手順

1. 物件の評価額を確認する: 金融機関の積算評価・収益還元評価を事前に確認する
2. 借入額と自己資金を決める: 購入価格、諸費用、手元に残す生活防衛資金を整理する
3. LTVを計算する: 借入額 ÷ 評価額(または購入価格)で、複数の分母で確認する
4. 返済額とキャッシュフローを試算する: LTVを変えたケースで、満室時と収入が下がった場合の収支を比べる
5. 価格下落と金利上昇のケースを確認する: 売却したときに残債を返せるか、金利が上がったときに返済を続けられるか
6. 金融機関の条件を比べる: 同じLTVでも、金利、期間、手数料が違うため、総合的に判断する

手元に残す資金も、LTVの判断材料にする

LTVを低くしすぎて、手元の現金をほとんど使い切ると、空室や突発的な修繕、病気や転職などの生活上の変化に対応できなくなります。LTVは、物件の側だけでなく、手元に残す資金とセットで決めます。考え方の例を、表にまとめます。

手元資金の目安は、家族構成、収入の安定性、他の資産によって異なります。ここでの記載は考え方の例であり、個別の金額は、ご自身の状況に合わせて、専門家に確認してください。

LTVを決めるときの判断軸

LTVを決めるときに、次の質問に答えられるかを確認すると、判断がぶれにくくなります。

• 家賃が2割下がっても、返済を続けられるか
• 金利が1〜2%上がっても、キャッシュフローが赤字にならないか
• 物件の価格が1割〜2割下がったとき、売却して残債を返せる見込みはあるか
• 手元資金を使い切らず、生活防衛資金と修繕の備えを残せるか
• 次の物件を買うときに、与信の余力(他の借入の返済額)に影響しないか
• 借入の返済が、自分の収入に対して重すぎないか

これらの質問に「はい」と答えられないときは、LTVを下げるか、物件の価格を見直すほうが、安全です。

LTVを下げる方法

LTVが高すぎると感じたときは、次の方法で下げられます。

• 自己資金を増やす: 頭金を厚くして、借入額を減らす
• 繰上返済をする: 手元資金に余裕ができたときに、元本を減らす(繰上返済と、他の投資への再投資の比較は、別の記事で整理したとおりです)
• 価格の低い物件を選ぶ: 同じ自己資金でも、購入価格が低ければ、LTVは下がる
• 評価の高い金融機関に相談する: 担保評価の方法が違う金融機関では、評価額が上がることがある

借換え時のLTV

将来、金利の低い金融機関へ借り換えたいと考えたとき、そのときの残債と物件の評価額で、LTVが見られます。購入から時間が経ち、建物が古くなって評価額が下がると、返済で残債が減っていても、LTVが思ったほど下がらないことがあります。借換えの損益分岐は、別の記事で整理したとおりです。LTVを低く抑えておくことは、将来、借換えや追加融資の選択肢を広げる意味もあります。

LTVに関するよくある質問

Q. LTVの目安は何%ですか

A. 一律の基準はありません。金融機関・物件・属性によって異なります。不動産投資では、担保評価に対して一定の自己資金を求める金融機関が多い傾向があります。個別の上限は、金融機関に確認してください。

Q. LTVが高いと、融資は受けられませんか

A. 属性や物件の収益性が高い場合は、高いLTVでも融資が出ることがあります。ただし、リスクも大きいため、慎重な試算が必要です。

Q. 購入価格と担保評価額のどちらで、LTVを見ればよいですか

A. 両方を確認してください。購入価格基準は自己資金の割合を、担保評価額基準は担保の余力を示します。総事業費基準も併せて、実際の資金負担を確認します。

Q. 自己資金が少なくても、LTVを上げて買ってよいですか

A. 借りられるからといって、借りてよいとは限りません。収入が下がった場合や金利が上がった場合でも、返済を続けられるかを、数字で確認してください。判断に迷う場合は、金融機関や専門家に確認してください。

Q. 諸費用の分まで借りることはできますか

A. 金融機関によって対応が分かれます。諸費用まで融資の対象にする場合もあれば、自己資金で出すことを求める場合もあります。諸費用を借りる場合は、LTVが高くなるため、返済額と収支への影響を確認してください。

Q. 同じ人でも、金融機関によってLTVが変わりますか

A. 変わります。担保評価の方法、物件への考え方、対象エリアなどが金融機関で異なるため、同じ物件・同じ人でも、評価額や融資額に差が出ます。複数の金融機関に事前相談をして、条件を比べてください。

まとめ

• LTVは、借入額 ÷ 物件の評価額(または購入価格)で求める指標です。分母が購入価格か、担保評価額か、総事業費かで、数字が変わります。
• LTVを上げると、自己資金に対する利回りは高まりますが、返済負担が増え、金利上昇や家賃下落、価格下落の影響が大きくなります。
• LTVは固定ではなく、返済で下がり、価格下落で上がります。出口で残債を返せるかを、購入前に試算します。
• LTVの上限は、金融機関・物件・属性で異なり、一律の基準はありません。借りられる額と、借りてよい額は別の問題です。
• 収支は、満室の想定だけでなく、収入が下がったケースも含めて、複数のLTVで比べて決めます。

制度や運用は、金融機関や時期で変わります。具体的な判断は、金融機関や専門家に確認してください。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。

最終更新：2026年10月

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不動産投資の融資では、購入する物件を担保として金融機関に差し出すのが基本です。担保としての評価が借入額に足りないと、自宅などの別の不動産を追加で求められる「共同担保」が話題になることがあります。この記事では、担保と抵当権の基本、担保評価と融資額の関係、抵当権設定の費用、共同担保の仕組みとリスク、融資条件の交渉で押さえたい点を、仮の数値例を交えて整理します。

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担保と抵当権の基本

担保とは、借りたお金を返せなくなったときに、金融機関が返済に充てるために確保しておく財産です。不動産投資の融資では、通常、購入した物件に「抵当権」を設定します。民法(e-Gov法令検索)の第369条は、抵当権者は、債務者または第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する、と定めています。

ポイントは次の三つです。

• 占有は移らない: 抵当権を設定しても、物件は自分で使え、家賃も受け取れます。
• 返済が滞ったときに効力が表れる: 返済できなくなったとき、担保不動産を競売などで売却し、代金から優先して回収されます。
• 優先順位がある: 同じ不動産に複数の抵当権がある場合は、登記の順に優先順位がつきます。

つまり、担保の価値が借入額に対して十分かどうかは、金融機関にとって、回収できるかを判断する重要な材料です。担保の価値が足りない場合は、融資額を小さくする、自己資金を求める、追加の担保を求める、といった対応になります。

抵当権の順位と、返済が止まったときの流れ

同じ不動産に複数の抵当権が付く場合は、登記の順に、第1順位、第2順位と呼びます。第1順位の抵当権者は、他の債権者よりも先に回収できます。金融機関は、第1順位の抵当権を取ることを重視するため、すでに他の借入で抵当権が付いている物件を担保にするときは、残債の額と順位が審査の対象になります。

返済が滞った場合、金融機関は、契約に基づき期限の利益の喪失などの手続きを進め、最終的には担保不動産の競売などで回収を図ります。期限の利益を失う条件や、その前の相談の余地は、融資契約の条項で決まるため、別の記事で整理したとおり、契約前に内容を確認しておくことが大切です。

担保評価と融資額の関係

金融機関は、物件の購入価格ではなく、独自に算出した「担保評価額」を基準に融資額を考える傾向があります。購入価格と評価額が違えば、その差額は自己資金などで補う必要があります。

この例では、希望する借入額が評価額を700万円超えています。金融機関によっては、この700万円分は融資の対象外として、自己資金を求めます。あるいは、不足分を補うために、他の不動産を共同担保として求める場合があります。評価額を超える部分への対応は、金融機関によって異なり、収益性や属性が高ければ、評価額を超える融資を検討する金融機関もあります。

融資割合の考え方は、別の記事で整理したとおりです。ここでは、「担保が足りないときに、どんな選択肢があるか」に絞って、後半で整理します。

担保評価の主な方法

担保評価の方法は、金融機関によって異なりますが、大きくは二つの考え方があります。

積算評価の土地部分には、路線価がよく使われます。国税庁 タックスアンサー No.4602によると、路線価は、道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額で、土地の価額は路線価に奥行価格補正率などの補正率を乗じ、面積を掛けて計算します。路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に倍率を乗じる方式です。建物は、相続税の評価では固定資産税評価額に1.0を乗じますが、金融機関の担保評価では、再調達価格と残りの耐用年数などで計算するところもあり、方法はまちまちです。

収益還元評価は、国土交通省の不動産鑑定評価基準でも用いられる考え方で、対象の不動産が将来生み出すと期待される純収益から価値を求める手法です。ただし、金融機関が使う評価は、鑑定評価そのものではなく、内部の基準で簡便に算出するものが多いです。同じ物件でも、使う方法や、各数値の置き方が違えば、評価額は変わります。

評価を上げる要因と、下げる要因

担保評価に影響する要因を整理します。評価を上げる材料を事前にそろえると、交渉や事前相談がしやすくなります。

この表の左側を意識して、提出書類をそろえるだけでも、金融機関の印象は変わります。評価額が思ったより低いときは、右側のどの要因が効いているかを確認し、金融機関に質問します。

抵当権の設定にかかる費用

抵当権を設定するときは、登記が必要で、費用がかかります。主な費用は、登録免許税と、司法書士への報酬です。登録免許税法の別表第一では、抵当権の設定の登記の税率は、債権金額(または極度金額)の1000分の4とされています。

抵当権には、借入額を担保する通常の抵当権と、一定の範囲の債権を極度額の範囲で担保する根抵当権があります。根抵当権の場合は、極度額が課税の基準になります。どちらを使うかや、極度額をいくらにするかは、金融機関の方針や契約内容によります。登録免許税や報酬は、融資の諸費用に含まれて請求されることが多いので、見積りを事前に確認しておきます。

共同担保とは

共同担保とは、複数の不動産を、同じ一つの融資の担保にすることです。例えば、購入する物件に加えて、すでに持っている自宅や別の投資物件にも、同じ融資のために抵当権を設定する場合が当てはまります。

共同担保の法的な扱いも、条文で確認できます。民法第392条は、債権者が同一の債権の担保として数個の不動産に抵当権を持つ場合について、定めています。同時にその代価を配当するときは、各不動産の価額に応じて、債権の負担を按分します。一方、ある不動産の代価だけを配当するときは、抵当権者はその代価から債権の全部の弁済を受けられます。つまり、金融機関は、複数の不動産のどれからでも、債権の全額の回収を目指せる立場にあります。

登録免許税については、登録免許税法第13条が、同時の申請で同一の債権のために数個の不動産に抵当権を設定する場合は、これらを一の抵当権の設定登記とみなすと定めています。そのため、同時に設定すれば、登録免許税は債権金額に対して1回分で足ります。ただし、司法書士の報酬や、物件ごとの調査の手間は、物件が増えるほどかかることが多いです。

共同担保のメリットとデメリット

共同担保は、リスクの大きい選択です。特に、自宅を共同担保に入れる場合は、慎重な判断と、余裕のある返済計画が必要です。投資の失敗が、生活の基盤を失うことにつながる可能性があるからです。

共同担保の対象が、自分ではなく、配偶者や親族が所有する不動産の場合は、その所有者が担保を提供する立場(物上保証人)になります。担保を提供する人の同意と手続きが必要で、返済が止まったときの影響は、その人の財産にも及びます。家族の財産を巻き込む判断になるため、事前に十分な説明と合意が必要です。金融機関から求められても、安易に承諾せず、リスクを理解してもらったうえで決めてください。

担保の余力の考え方

共同担保の候補になる不動産が、どれだけの担保余力を持つかは、評価額から、すでに付いている抵当権の残債を引いて考えます。次の仮の例で見ます。

この例では、自宅の担保余力が不足額を上回るため、金融機関は共同担保を求める可能性があります。しかし、これは「担保として足りる」という意味で、「共同担保にして問題ない」という意味ではありません。もし投資が行き詰まった場合の影響を、自宅を含めて考える必要があります。

最悪のケースを数字で想像する

共同担保のリスクを、仮の数字で想像してみます。購入した物件の価格が下がり、空室も続いて、返済が止まったとします。

共同担保がなければ、不足分は、担保のない債務として残ります。共同担保があると、金融機関は自宅からも回収を図れるため、不足分が自宅の処分で補われる可能性があります。「投資の損失が、自宅にも及ぶ」という意味です。このような最悪のケースまで想定して、共同担保を受け入れるかを決めます。

担保が足りないときの選択肢を比べる

担保が足りないとき、選択肢は共同担保だけではありません。仮の例(評価額との差700万円、金利2.0%、期間25年)で、選択肢を比べます。

この比較から、共同担保は、手元資金を減らさずに済む代わりに、リスクを自宅に広げる選択肢だと分かります。手元資金と、失う可能性のあるものを天秤にかけ、収支の試算を含めて決めます。

融資条件の交渉で押さえたい点

融資の条件は、金融機関に伝え方を工夫することで、変わる場合があります。交渉というより、判断材料を丁寧に示す作業です。

• 担保の範囲を確認する: 購入物件だけか、共同担保が必要か。必要な場合、その理由と、外せる条件を質問する
• 評価を上げる材料を示す: 満室の賃貸借契約書、周辺の成約事例、修繕の履歴、リフォームの計画などを、資料として提出する
• 自己資金を厚くする案を持つ: 共同担保を避けるために、自己資金をどこまで増やせるかを試算しておく
• 複数の金融機関で条件を比べる: 評価方法や担保の考え方は金融機関で違うため、条件を並べて比べる
• 担保を外す条件を確認する: 残債が一定額まで減った場合や、他の担保を差し替えた場合に、外せるかを契約前に確認する

担保解除や担保の入れ替えの詳しい考え方は、別の記事で整理したとおりです。ここでは、「契約の前に、外せる条件を確認しておく」ことが重要だと押さえてください。

事前相談の際に聞いておきたい質問を、表にまとめます。

共同担保を求められたときの判断手順

1. 金融機関の評価額と希望借入額の差を把握する: 不足額がいくらかを、数字で確認する
2. 他の方法で補えないか検討する: 自己資金の増額、借入額の減額、物件の変更
3. 共同担保にする不動産の影響を整理する: 自宅の場合は、返済が止まったときの生活への影響まで考える
4. 最悪の場合の試算をする: 空室、金利上昇、修繕費が重なった場合でも、返済を続けられるか
5. 共同担保を求めない金融機関も含めて比較する: 条件を並べ、総合的に判断する
6. 契約前に、外す条件を書面で確認する

抵当権の抹消と、費用の目安

融資を完済すると、抵当権を抹消する登記をします。登録免許税法の別表第一では、登記の抹消の登録免許税は、不動産の個数1個につき1,000円です(同一の申請書で20個を超える不動産の抹消を受ける場合は、申請件数1件につき2万円)。例えば、購入物件と自宅の2個の不動産に付いた抵当権を抹消する場合、登録免許税は2,000円です。このほか、司法書士の報酬が必要になることが一般的です。

完済後は、金融機関から抹消に必要な書類が交付されます。放置すると、売却や再融資のときに支障が出ることがあるため、早めに手続きを行います。

担保に関するよくある質問

Q. 共同担保を求められたら、必ず受け入れる必要がありますか

A. 必ずしも受け入れる必要はありません。他の金融機関への相談、借入額の減額、自己資金の増額などを検討してください。

Q. 共同担保にした不動産は、後で外せますか

A. 金融機関との協議で、残債が減った場合や、他の担保を追加した場合などの条件を満たせば、外せることがあります。外せる条件は、契約前に確認してください。

Q. 担保評価は、金融機関によってどのくらい違いますか

A. 積算評価か収益還元評価か、各数値の置き方によって、同じ物件でも評価額は変わります。複数の金融機関に事前相談をして、評価の見通しを比べるとよいです。

Q. 抵当権を設定すると、物件は自由に使えなくなりますか

A. 抵当権は占有を移転しないため、物件を使うことや家賃を受け取ることはできます。ただし、売却するときは、通常、抵当権を抹消する必要があります。

Q. 自宅を共同担保にしても、安全な範囲はありますか

A. 安全といえる範囲はありません。返済が止まった場合に、自宅も競売の対象になり得ます。自宅を担保にする場合は、投資の失敗が生活に及ぼす影響を、最悪の場合まで試算して判断してください。

Q. 抵当権と根抵当権は、何が違いますか

A. 抵当権は特定の債権を担保し、根抵当権は一定の範囲の債権を、極度額の範囲で担保します。どちらを設定するかは金融機関の方針や契約内容によります。根抵当権の場合は、極度額が課税の基準になるため、登録免許税にも影響します。

まとめ

• 担保は、返済できなくなったときに回収する財産で、不動産投資では購入物件に抵当権を設定するのが基本です(民法第369条)。
• 融資額は、購入価格ではなく担保評価額を基準にする傾向があり、評価額が低いと、不足額を自己資金などで補う必要があります。
• 共同担保は、複数の不動産を同じ融資の担保にする仕組みです(民法第392条)。担保評価を補えますが、自宅などを失うリスクが加わります。
• 抵当権の設定には、債権金額(極度額)の1000分の4の登録免許税がかかります。同時に設定する共同担保は、一の設定登記とみなされます。
• 共同担保を求められたら、他の選択肢と比べ、外す条件を契約前に確認し、慎重に判断します。

制度や運用は金融機関や時期で変わります。具体的な判断は、金融機関や専門家に確認してください。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。

最終更新：2026年10月

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不動産投資を始めたいと思っても、頭金や諸費用をどれだけ用意すればよいのか、何年で貯められるのかが分からず、動き出せない方は少なくありません。この記事では、自己資金が必要な理由を整理したうえで、「300万円」を一つの目標にして、必要額の組み立て方、毎月の貯蓄額ごとの到達期間、固定費の見直し、貯めたお金の置き場所、贈与で得た資金の扱いまでを、順番に解説します。

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自己資金が必要な3つの理由

不動産投資の自己資金は、大きく3つの用途に分かれます。

• 頭金:物件価格のうち、融資を受けずに自分で出す部分
• 諸費用:仲介手数料、登記費用、印紙税、不動産取得税、火災保険料、融資の手数料など、購入時にかかる費用
• 予備資金:空室、修繕、金利上昇、入居者の入れ替えなど、購入後に起こる想定外の出費に備えるお金

融資では、自己資金の額と中身が、審査の判断材料のひとつになります。自己資金は、返済能力の裏付けや、計画性を見る材料として確認されることが多く、同じ物件でも、自己資金の厚さによって、金融機関の評価が変わる場合があります。ただし、必要な割合は金融機関、物件、申込者の属性によって異なります。この記事の数字は、あくまで考え方を示すための仮の例で、実際の金額は金融機関に確認してください。

必要な自己資金を組み立てる:仮の例

「300万円」は、よく目標額として挙げられる数字ですが、物件価格や融資条件によって必要額は変わります。まず、必要額を項目ごとに積み上げる考え方を、仮の例で確認します。

この仮の例では、300万円では足りないことが分かります。反対に、物件価格が1,500万円で、頭金の割合を低く設定できる場合は、300万円で足りることもあります。「300万円」という数字に合わせるのではなく、検討している物件の価格帯から、必要額を逆算します。

諸費用の中身

諸費用のうち、金額が大きくなりやすいのが仲介手数料です。国土交通省の告示では、売買の媒介の報酬の上限は、取引額のうち200万円以下の部分が5%、200万円超400万円以下の部分が4%、400万円超の部分が3%(いずれも消費税を除く)と定められています。この結果、400万円を超える取引では、速算式として「取引額 × 3% + 6万円(消費税別)」が上限になります。

仮の例として、物件価格2,500万円の仲介手数料の上限は、2,500万円 × 3% + 6万円 = 81万円に、消費税10%を加えた89.1万円です。上限は上限であり、実際の金額は依頼者と業者の間で決まります。

その他に、登録免許税、司法書士報酬、印紙税、不動産取得税、火災保険料、融資の事務手数料などがかかります。見積書は、購入を申し込む前に取り寄せて、総額を確認します。

物件価格別の必要額(仮の例)

同じ計算式でも、物件価格が変わると、必要な自己資金は大きく変わります。以下は、頭金を物件価格の10%、諸費用を7%と仮定し、予備資金を一律100万円とした仮の例です。

頭金の割合や諸費用の割合は、物件の種類、融資の条件、売買の仕方によって変わります。金融機関に事前相談をして、実際に求められる割合を確認すると、目標額が具体的になります。

予備資金の考え方(仮の例)

予備資金は、購入後に家賃収入が一時的に減ったり、想定外の支出が重なったりしたときに、返済と生活を守るためのお金です。額を決めるときは、「何があったら、何か月分を支えたいか」を先に決めます。

以下は、仮の例です。毎月のローン返済が12万円、固定資産税や保険料、管理委託料などの毎月の固定的な支出が4万円とすると、家賃収入がまったく入らなくなった場合に必要な金額は、月16万円です。これを3か月分持つと、48万円になります。これに、入居者の入れ替えに伴う原状回復や、設備の故障に備える金額を加えて、100万円という予備資金を置く、という考え方です。

予備資金の金額には、決まった正解はありません。物件の規模、築年数、借入の条件によって、必要な額は変わります。

「300万円」を目標にするときの考え方

300万円は、次のような意味で、目標としてよく使われます。

• 物件価格が比較的低い物件で、頭金と諸費用の合計に届きやすい金額
• 貯蓄の習慣がついているかを、金融機関に示す材料になる金額
• 購入後の修繕や空室に備える予備資金に、余裕を持たせられる金額

一方で、目標を数字だけで決めると、次のような問題が起こりえます。

• 物件価格が上がると、300万円では足りなくなる
• 自己資金をすべて頭金と諸費用に使い、予備資金が残らない
• 目標に届いた時点で、焦って物件を探してしまう

目標額は、「検討する物件の価格帯」と「自分の生活費の何か月分を手元に残すか」の両方から決めます。生活費の何か月分を残すかは、収入の安定度や、家族構成によって異なるため、家計に合わせて決めます。

自己資金を貯める手順

1. 検討する物件の価格帯を決め、頭金・諸費用・予備資金から必要額を逆算する
2. 目標額と期限を決める(例:3年で300万円)
3. 現在の貯蓄額と、毎月の収支を確認する
4. 毎月の貯蓄額を決める
5. 給与が入ったら、先に別の口座へ移す(先取り貯蓄)
6. 通信費、保険、サブスクリプションなど、固定費を見直す
7. 副業やスキルアップで、貯蓄に回せるお金を増やす
8. 半年ごとに進み具合を確認し、必要なら計画を見直す

ポイントは、「残ったら貯める」ではなく、「先に貯めて、残りで暮らす」仕組みにすることです。給与の受取口座とは別に、貯蓄専用の口座を作り、給与日の直後に自動で振り替える設定にすると、続けやすくなります。

貯める前に、家計を見える化する

先取り貯蓄の金額を決めるには、現在の収支を把握する必要があります。直近の3か月ほどの通帳やクレジットカードの明細を見て、手取り収入と、毎月の支出を書き出します。以下は、説明のための仮の例です。

この仮の例では、手取り32万円のうち、支出が27万円で、5万円が残ります。残った金額を、先に別の口座へ移す形にすると、ボーナスや昇給を待たずに、毎月の貯蓄が進みます。支出の項目は、最初は大まかな分類で構いません。細かく分けすぎると続かなくなるため、見直しの対象になる大きな項目から把握します。

貯めている間に、並行して進めておくこと

自己資金を貯めるだけでなく、貯めている期間に、準備できることがあります。

• 不動産投資の基本(利回り、融資、税金、管理)の勉強を進め、物件の見方を身につける
• 賃貸需要や家賃相場を、気になるエリアで継続して調べる
• クレジットカードやローンの支払いを遅れずに行い、信用情報に傷をつけない
• 不要なカードローンやキャッシングの枠を整理し、借入の残高を減らす
• 金融機関への事前相談の時期と、必要な書類を確認する

特に、借入の整理は、自己資金の額と同じくらい、融資審査に影響しやすい点です。住宅ローンや自動車ローン、教育ローンなどの残高があると、新しい借入の返済能力の評価に関わります。

月々の貯蓄額と、300万円に届くまでの期間

月々いくら貯めると、何年で300万円に届くかを、利息を考えない単純計算で整理します。

この表は、ボーナス、昇給、運用益などを考えていません。実際には、ボーナスの一部を上乗せする、昇給分を貯蓄に回すなどの工夫で、到達期間を短くできます。たとえば、月5万円の貯蓄に、ボーナスから年20万円を上乗せすると、年間の貯蓄額は80万円になり、300万円には約3年9か月で届きます(300万円 ÷ 80万円 = 3.75年)。

3年計画の例(仮の例)

目標額が300万円で、期間を3年と決めた場合の、年ごとの進め方の例です。

年間100万円を貯めるには、月に約8.3万円の貯蓄が必要です。収入や支出によって、この計画は変わるため、自分の家計に合わせて作り直します。

固定費の見直しで、毎月の貯蓄額を増やす

貯蓄額を増やすには、毎月変わらず出ていく固定費の見直しが効果的です。一度見直せば、その効果が続きます。

生活の質を落としすぎると、長続きしません。「毎月の支出のうち、満足度が低いのに金額が大きいもの」から手をつけると、無理なく続けられます。

収入を増やす:副業と税金の基本

支出の見直しには限界があるため、収入を増やす方法も考えられます。副業をする場合は、税金の扱いを確認しておきます。

国税庁 No.1900 によると、給与を1か所から受けている人は、給与・退職所得以外の所得の合計が20万円以下であれば、その点では所得税の確定申告が必要になりません。一方で、給与以外の所得が20万円を超える場合は、確定申告が必要です。住民税の申告の扱いは別になるため、お住まいの市区町村に確認します。

また、副業の収入が「所得」になるか(収入から必要経費を引いた金額)、どの所得区分になるかは、内容によって異なります。副業が会社の就業規則で認められているかも、確認しておきます。

貯めたお金の置き場所:預金と投資の考え方

貯めたお金を、どこに置くかも考えておきます。自己資金は、物件を買う時期に、すぐに使える状態である必要があります。

金融庁の資料では、新しいNISAは、つみたて投資枠が年間120万円、成長投資枠が年間240万円で、非課税保有限度額は1,800万円(うち成長投資枠は1,200万円)とされています。ただし、物件を買う時期が決まっている資金を、価格が変動する商品で運用すると、必要な時に目標額に届かないおそれがあります。短期で使う自己資金は、価格が変動しにくい預金で持ち、長期の資産形成は別に考える方法があります。

贈与・相続で得た資金を使うとき

親や親族から資金の贈与を受けて、自己資金に充てる場合があります。国税庁 No.4402 によると、贈与税の暦年課税では、1月1日から12月31日までの1年間に受けた贈与財産の合計額から、基礎控除110万円を差し引いた残額に課税され、年間の合計が110万円以下であれば、贈与税はかからず、申告も不要です。

贈与を受けた資金を自己資金にするときの注意点は、次の3つです。

1. 贈与の事実を、贈与契約書や振込の記録で残しておく
2. 贈与税の申告が必要かどうかを、年間の贈与額で確認する(申告期限は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日まで)
3. 資金の出所を、金融機関に説明できるようにしておく

贈与を受ける金額や方法は、他の制度(相続時精算課税など)との関係で、有利不利が変わります。実際に贈与を受ける前に、税理士に相談してください。

目標額に届いたときの確認と、やってはいけないこと

目標額に届いたときのチェックリスト

目標の金額に届いたら、すぐに物件を決めるのではなく、次の点を確認します。

• 頭金、諸費用、予備資金の3つを分けて、それぞれの金額が足りているか
• 生活費の予備が、自己資金とは別に確保されているか
• 融資を検討する金融機関の、自己資金に関する条件を確認したか
• 預金の残高が、一時的な入金ではなく、貯蓄の履歴として確認できるか
• 借入の残高や、支払いの遅れなど、信用情報に問題がないか
• 購入後の収支が、空室や金利上昇を見込んでも、成り立つか

金融機関への事前相談では、検討している物件の種類と価格帯、自己資金の額、現在の借入の状況を伝え、どのような条件で融資を検討できるかを聞きます。この段階で、必要な自己資金の割合や、提出する書類の範囲が分かると、貯蓄の目標額を修正できます。

目標額に届いても、物件の条件が合わなければ、見送る判断も大切です。自己資金は、適切な物件に出会ったときのための準備であり、使うこと自体が目的ではありません。

自己資金づくりでやってはいけないこと

• カードローンや消費者金融の借入で、見せかけの自己資金を作る。審査で借入が把握されると、評価が下がる可能性が高く、返済の負担も増える
• 生活費の予備まで頭金に回す。購入後の空室や修繕で、生活が苦しくなる
• 親族などからの一時的な借入を、預金残高として見せる。資金の出所が確認され、融資が受けられなくなることがある
• 申込書や添付書類の内容を、事実と異なるものにする。融資の取り消しや、法的な責任につながる可能性がある
• 目標額に届いたからと、条件を十分に確認せずに物件を決める

よくある質問

Q. 自己資金が300万円に届かなくても、不動産投資は始められますか。

A. 物件価格、融資条件、申込者の属性によって、必要な自己資金は異なります。300万円はあくまで目安です。ただし、自己資金が少ないと、購入後の空室や修繕に対応しにくくなるため、予備資金を含めた計画が必要です。

Q. 自己資金は、預金だけでなく、株式や投資信託でもよいですか。

A. 資産として評価されることはありますが、売却時の価格によって、必要な金額に届かないことがあります。購入時期が近い資金は、価格が変動しにくい預金で持つ方法があります。

Q. 贈与を受けた資金も、自己資金として使えますか。

A. 使えるとされる場合がありますが、資金の出所を金融機関に説明できる必要があります。贈与税の扱いも、年間の贈与額によって異なるため、事前に確認します。

Q. 毎月の貯蓄額は、どのくらいが適切ですか。

A. 収入や家族構成、生活費によって異なります。無理な節約は続かないため、続けられる金額に設定し、ボーナスや昇給時に上乗せする方法が現実的です。

Q. 退職金や保険の解約返戻金も、自己資金にできますか。

A. 手元の現金になったものは、自己資金にできます。ただし、老後の資金や、家族のための保障を取り崩すことになるため、将来の生活への影響を確認したうえで、判断してください。

Q. 自己資金が貯まるまで、物件探しは待つべきですか。

A. 貯蓄と並行して、物件情報を見る、家賃相場を調べる、金融機関に事前相談をするなど、準備を進めておくことは有効です。ただし、自己資金が足りない状態で、焦って契約に進むことは避けます。物件を見る目が養われるほど、貯蓄の目標額も具体的になります。

まとめ

不動産投資の自己資金は、頭金、諸費用、予備資金の3つで構成され、物件価格や融資条件によって必要額が変わります。「300万円」は目安の一つですが、検討する物件の価格帯から逆算して、自分の目標額を決めることが大切です。

貯める手順は、必要額の逆算、目標と期限の設定、先取り貯蓄、固定費の見直し、収入の増加という流れです。貯めたお金は、購入時期に使える形で持ち、借入で自己資金を作ったり、資金の出所を曖昧にしたりしないことが重要です。制度や数値は改正されることがあるため、国税庁や金融機関の最新の案内を確認し、税理士などの専門家に相談してください。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。

最終更新：2026年10月

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不動産投資で融資を申し込むとき、金融機関に出す書類の内容は、物件の資料と同じくらい、審査に影響します。決算書や確定申告書、資産表の数字が不自然だったり、書類同士の数字が食い違っていたりすると、本来は評価されるはずの収入や資産が、正しく伝わらないことがあります。この記事では、金融機関が書類から何を見ているのかを整理したうえで、確定申告書、決算書、資産表のそれぞれについて、提出前に整えておく点を、具体的に解説します。

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金融機関が書類から見ているもの

金融機関は、提出された書類から、大きく4つの点を確認していると考えられます。

• 収入が安定しているか(給与、不動産収入、事業の売上など)
• 財務が健全か(資産と負債のバランス、赤字や債務超過の有無)
• 返済できる見通しがあるか(収入に対する返済額、他の借入れ)
• 書類が正確で、一貫しているか(数字の整合性、資金の出所の説明)

何を重視するかは金融機関によって異なります。ここで整理する内容は、審査の一般的な考え方を示すもので、特定の金融機関の基準ではありません。具体的に求められる書類や評価の仕方は、申込先の金融機関に確認してください。

提出書類の全体像:個人と法人の違い

不動産投資の融資で求められる書類は、申込者が個人か法人か、物件の種類、金融機関によって異なります。一般的な書類を、次の表に整理します。

日本政策金融公庫(国民生活事業)の案内では、個人事業主の場合は直近2期分の確定申告書一式(青色申告なら青色申告決算書、白色申告なら収支内訳書を含む)、法人の場合は直近2期分の確定申告書と決算書(勘定科目明細書を含む)と、最近6か月以内の履歴事項全部証明書が、基本の提出書類として示されています。決算後6か月以上経過している場合などには、試算表も求められます。民間の金融機関でも、同様の書類が求められることが多いですが、期数や書式は異なります。

確定申告書の整え方

不動産所得や副業の所得がある方、自営業者や、法人の代表者でも個人で不動産を持つ方は、確定申告書が、収入の裏付けとして重視されます。

確定申告書は「一式」で提出する

公庫の案内では、提出書類の不備として、確定申告書の表紙(第一表)だけで、第二表や決算書などが揃っていないケースが、多いと注意されています。確定申告書は、第一表、第二表、青色申告決算書(または収支内訳書)、必要な明細書を含む、一式で用意します。

不動産所得がある場合は、不動産所得用の青色申告決算書(または収支内訳書)に、賃貸料の収入、必要経費の内訳(減価償却費、借入金利子、固定資産税、修繕費など)が記載されます。金融機関は、この内訳から、物件ごとの収支や、経費の中身を確認します。

青色申告特別控除と、貸借対照表の有無

国税庁 No.2072 によると、青色申告特別控除は、最高で65万円、55万円、10万円の3段階があります。55万円の控除は、不動産所得または事業所得を生ずべき事業を営み、正規の簿記の原則(一般的には複式簿記)で記帳し、貸借対照表、損益計算書、明細書を確定申告書に添付して、期限内に提出することが要件です。65万円の控除は、これに加えて、電子帳簿保存か、e-Taxによる期限内の電子申告が必要です。

複式簿記で作成した貸借対照表がある申告書は、金融機関から見て、資産と負債の状況が把握しやすくなります。事業的規模(おおむね10室以上、または独立家屋5棟以上など。国税庁 No.1373)に該当するかどうかは、控除額に影響するため、事前に確認します。

不動産所得の内訳を、説明できる状態にする

金融機関に申告書を提出すると、数字の内訳について、質問を受けることがあります。次の点は、あらかじめ、資料を見ながら説明できるようにしておきます。

• 賃貸料の収入が、物件ごと、部屋ごとに、どう構成されているか(家賃、共益費、駐車場代、礼金や更新料など)
• 減価償却費の額と、その計算の基礎(取得価額、耐用年数)
• 借入金利子の額と、借入先ごとの内訳
• 修繕費の中身と、資本的支出との区別(国税庁 No.1379)
• その年に特別な支出(大規模な修繕、設備の更新、退去が重なった年など)があったか

特に、前年の数字が通常と大きく異なる場合は、理由を一文でメモにして添えると、金融機関が数字を判断しやすくなります。

節税と融資評価のバランス

不動産所得は、減価償却費や借入金利子、修繕費などの経費を差し引いて計算します。経費を多く計上して所得を小さくすると、税金は軽くなりますが、金融機関から見える所得も小さくなります。給与所得に不動産所得がある方は、損益通算で課税所得が下がると、融資の審査で見られる所得が下がることがあります。

したがって、近い将来に融資を受ける予定がある場合は、申告の前に、税金の軽減と、融資の評価のどちらを優先するか、税理士と相談して決めておくのが望ましいと言えます。経費の計上時期を意図的にずらして、数字を作ることは、勧められません。

提出の事実の確認方法

以前は、税務署が申告書の控えに押す収受日付印が、提出の証拠として使われていました。国税庁によると、令和7年1月から、申告書等の控えへの収受日付印の押なつは行われていません。国税当局は、金融機関に対して、押なつ済みの控えを求めないよう依頼しているとされています。

提出の事実を示す方法は、金融機関によって異なる場合があります。e-Taxで申告した場合の受信通知や、納税証明書を使う方法があります。申込の前に、金融機関に確認しておくと、書類の再取得を避けられます。

納税証明書の使い方

納税証明書には種類があり、国税庁の整理では、その1は納付税額・納付済額・未納税額などの証明、その2は所得金額の証明です。個人は申告所得税及復興特別所得税、法人は法人税に係る所得金額が対象です。請求は、e-Taxでも行えます。請求できる期間は、原則として直前の年分から3年前までとされています。

金融機関が納税証明書を求める場合は、種類と年分を確認してから請求します。

法人の決算書の整え方

資産管理法人や不動産賃貸の法人で融資を申し込むときは、決算書が審査の中心になります。

決算書の構成

法人の決算書は、一般に次の書類で構成されます。

国税庁の『法人税のあらましと申告の手引』では、法人税の確定申告書には、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書(または損益金の処分表)、貸借対照表と損益計算書に係る勘定科目内訳明細書、事業等の概況に関する書類を添付することとされています。

金融機関が気にする主な点

• 純資産がマイナス(債務超過)になっていないか。なっている場合は、その理由と、解消の見通しを説明できるか
• 赤字決算が続いていないか。減価償却費による赤字(キャッシュは出ていない)であれば、その旨を説明できるか
• 役員への貸付金(法人から役員へのお金)や、役員からの借入金が、どのくらいあるか
• 現金預金の残高が、返済に対して十分か
• 物件ごとの収益が、決算書や付属の資料から分かるか

資産管理法人の資本金や、役員貸付金・借入金の整え方は、別の記事でも整理する予定です。ここでは、決算書の数字に、説明が求められる項目があることを、押さえてください。

赤字のとき、減価償却費の見せ方

不動産賃貸の法人は、減価償却費が大きく、帳簿上は赤字でも、現金は回っていることがあります。金融機関によっては、減価償却費を足し戻して、返済能力を評価することもあります。この場合は、減価償却費の額が、決算書や勘定科目内訳明細書、固定資産台帳から分かるようにしておくと、説明が簡単になります。

資産表(資産負債一覧表)の作り方

金融機関から、決算書や確定申告書とは別に、資産と負債の一覧表(資産表)の提出を求められることがあります。形式は決まっていないことが多く、自分で作成します。

載せる項目

仮の例:資産表の記載(一部)

以下は、説明のための仮の例です。

不動産の価額は、時価、固定資産税評価額、購入価格など、複数の考え方があります。どの基準を使ったかを、資産表に明記します。基準を明記しないと、金融機関が数字を別の基準で解釈し、評価が食い違うことがあります。

作成の注意点

• 日付を基準日として明記し、通帳や残高証明書の日付と合わせる
• 他の借入れ(住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン)を、漏らさず載せる
• 家族名義の資産を、自分の資産として載せない
• 不動産は、共有の持分がある場合は、持分で記載する
• 評価額の根拠となる資料を、手元に用意する

給与所得者の書類:源泉徴収票・課税証明書の整え方

会社員や公務員、医師などの給与所得者は、確定申告書よりも、源泉徴収票や課税証明書が、収入の資料の中心になります。

国税庁 No.1900 によると、給与を1か所から受けている人は、給与・退職所得以外の所得の合計が20万円以下であれば、その点では確定申告が必要になりません。ただし、不動産収入や副業の所得がある場合は、確定申告をして、その申告書も収入の資料として用意します。

給与所得者の場合、提出書類の数字は、年収と、勤続年数、他の借入れの返済負担が、審査の中心になります。住宅ローンや自動車ローンなどの返済額を、事前に整理しておき、返済予定表とあわせて準備します。

決算後の数字を補う:試算表と事業計画書

決算から時間がたっている場合、金融機関は、直近の状況を知るために、試算表の提出を求めることがあります。公庫の案内でも、決算後6か月以上経過している場合などに、試算表が求められるとされています。

試算表は、期中の貸借対照表と損益計算書をまとめた書類で、会計ソフトから出力できます。出力するときは、次の点を確認します。

• 月次の処理が、直近の月まで終わっているか
• 家賃収入、借入金の返済、固定資産税などの計上が、漏れていないか
• 決算書と、科目の区分が一致しているか

事業計画書は、これから購入する物件の収支と、返済の見通しをまとめた書類です。物件の想定家賃、空室率、運営経費、返済額、手残りを、表にして示します。数字は、レントロールや過去の実績をもとに、無理のない範囲で設定します。楽観的な数字だけでなく、空室が増えた場合や、金利が上がった場合の見通しも添えると、説明に説得力が出ます。

書類同士の数字を整合させる

金融機関は、複数の書類を照らし合わせて確認します。数字が食い違うと、書類の信頼性が下がり、追加の説明や書類を求められます。

食い違いが出る場合は、原因(決算日と基準日の違い、入退去のタイミングなど)を、事前に整理しておき、メモにして添えると、スムーズです。

提出までの準備の手順

役所から取り寄せる書類は、時間がかかることがあります。余裕を持って、次の順番で進めます。

1. 申込先の金融機関から、必要書類のリストを入手する
2. 手元にある書類(確定申告書、決算書、源泉徴収票、通帳)を集め、一式が揃っているか確認する
3. 役所や法務局で取り寄せる書類(課税証明書、納税証明書、登記事項証明書、履歴事項全部証明書)を請求する
4. 資産表を作成し、通帳や残高証明書と、基準日・金額を照合する
5. 借入れの一覧と返済予定表を整理する
6. 物件の資料(契約書案、重要事項説明書、レントロール)と、申告書の数字を照らし合わせる
7. 事業計画書を作り、収支と返済の見通しをまとめる
8. 全体を見直して、不足や食い違いがないかを確認し、提出する

準備には、少なくとも数週間を見込みます。申込の期限や、売買契約の融資特約の期限がある場合は、その日程から逆算します。

書類を整えるときの失敗例

• 確定申告書の第一表だけを提出し、青色申告決算書や第二表が抜けている
• 節税を優先して所得を小さくし、融資の審査で収入が低く評価される
• 決算書の役員貸付金・借入金の内容を、説明できない
• 資産表の評価基準が書かれておらず、金融機関の評価と食い違う
• 資産表に、他の借入れ(自動車ローンなど)を載せ忘れる
• 通帳の写しの一部が欠けていたり、残高の日付が古かったりする
• 書類ごとに数字が食い違うのに、理由を用意していない
• 古い書式の書類を提出し、再提出を求められる

よくある質問

Q. 決算書や確定申告書は、何期分を準備すればよいですか。

A. 金融機関によって異なります。日本政策金融公庫(国民生活事業)の案内では、直近2期分とされています。民間の金融機関では、直近2〜3期分を求められることもあるため、事前に確認してください。

Q. 会社員で、給与所得だけの場合は、確定申告書は必要ですか。

A. 給与所得のみで確定申告をしていない場合は、源泉徴収票や課税証明書が収入の資料の中心になります。副業や不動産収入がある場合は、確定申告書を求められることがあります。

Q. 申告書の控えに税務署の受付印がありません。問題ありますか。

A. 国税庁によると、令和7年1月から控えへの収受日付印の押なつは行われていません。提出の事実の示し方は、金融機関によって異なる場合があるため、事前に確認してください。納税証明書や、e-Taxの受信通知を使う方法もあります。

Q. 赤字決算の法人でも、融資は受けられますか。

A. 一律に不可とは言えません。赤字の理由(減価償却費による赤字か、実質的な赤字か)、純資産の状況、現金預金の残高などで、評価は変わります。理由を説明できる資料を用意しておくことが大切です。

Q. 資産表のフォーマットは決まっていますか。

A. 決まっていないことが多いです。金融機関に指定の様式がある場合は、それに従います。ない場合は、区分、金額、基準日、根拠資料が分かる形で、自分で作成します。

まとめ

融資の書類は、金融機関に「収入が安定しているか」「財務が健全か」「返済の見通しがあるか」「書類が正確で一貫しているか」を伝える手段です。確定申告書は一式で揃え、法人の決算書は、貸借対照表、損益計算書、勘定科目内訳明細書まで説明できる状態にし、資産表は基準日と評価の基準を明記して、通帳や返済予定表と照合します。

節税と融資評価のバランスは、申告の前から、税理士と相談しておくことが望まれます。制度や書式は変更されることがあるため、国税庁や金融機関の最新の案内を確認し、専門家に相談しながら進めてください。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。

最終更新：2026年10月

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