不動産投資では、物件価格のほかに、購入時にさまざまな「諸費用」がかかります。中古物件の場合、諸費用は物件価格の7〜10%程度が目安といわれ、頭金とは別に自己資金で用意する必要があります。この記事では、購入時にかかる諸費用の内訳と、それぞれの考え方、見落としやすい費用を整理します。
購入時にかかる諸費用の一覧
購入時の諸費用は、大きく「売買に関する費用」「登記・税金」「融資に関する費用」「保険・その他」に分けられます。
| 費用 | 内容 | ポイント |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う成功報酬 | 売買価格が400万円を超える場合、上限は「価格×3%+6万円(+消費税)」と法律で定められている |
| 登録免許税 | 所有権移転登記・抵当権設定登記にかかる税金 | 固定資産税評価額や借入額に税率をかけて計算する |
| 司法書士報酬 | 登記手続きを司法書士に依頼する費用 | 登記費用とあわせて見積もりを取る |
| 不動産取得税 | 不動産を取得した後に、都道府県から課される税金 | 購入後しばらくして納税通知書が届く。軽減措置がある場合がある |
| 印紙税 | 売買契約書・金銭消費貸借契約書などにかかる税金 | 契約書に記載された金額に応じて決まる |
| 融資関連費用 | 融資の事務手数料・保証料など | 金融機関や商品によって大きく異なる |
| 保険料 | 火災保険・地震保険 | 建物の構造や築年数、補償内容で変わる |
| 精算金 | 固定資産税・都市計画税、家賃などの日割り精算 | 売主との間で、引き渡し日を基準に精算する |
金額は、物件価格・融資額・エリアによって変わります。実際の見積もりは、不動産会社や金融機関、司法書士に確認してください。
諸費用は物件価格の何%くらい？
諸費用の総額は、中古物件で物件価格の7〜10%程度が目安といわれます。たとえば5,000万円の物件なら、350万円〜500万円程度が目安になります。ただし、融資を使う場合は融資関連費用が加わり、物件の種類によっても違いが出ます。
- 融資を使わない場合は、融資関連費用が不要になり、諸費用が低くなる傾向がある
- 築古の安い物件でも、仲介手数料や登記費用には最低限の金額がかかるため、価格に対する割合は高くなりやすい
- 新築物件は、建築に関する費用が別途かかり、諸費用の構成が中古物件とは異なる
頭金を含めた必要な自己資金の考え方は、不動産投資の頭金はいくら必要？で解説しています。
見落としやすい費用
- 不動産取得税:購入時の資金計画に入れ忘れやすいが、購入後に納税通知が届き、まとまった額を請求されることがある(固定資産税・都市計画税・不動産取得税)
- 購入後すぐの修繕・クリーニング費用:入居者募集の前に、最低限の補修が必要になる場合がある
- 管理会社への初期費用:管理委託を始める際の手数料や、募集にかかる広告費
- 引っ越しや仲介の手間にかかる費用:遠方の物件では、現地確認の交通費なども積み重なる
こうした費用は、売買契約や融資の見積書には出てこないものもあります。購入前に、できるだけ漏れなく洗い出しておきましょう。
諸費用を把握する手順
諸費用に関するよくある質問
Q. 諸費用は、融資に含めて借りられますか？
A. 金融機関や商品によって異なります。物件価格のみが融資対象となり、諸費用は自己資金での支払いを求められるのが一般的ですが、諸費用の一部を融資対象に含められる商品もあります。事前に確認が必要です。
Q. 仲介手数料は、必ず3%+6万円ですか？
A. 「3%+6万円(+消費税)」は法律で定められた上限額です。売主から直接購入する場合など、仲介手数料がかからないケースもあります。
まとめ
不動産投資の購入時には、仲介手数料・登録免許税・不動産取得税・印紙税・融資関連費用・保険料などの諸費用がかかり、中古物件では物件価格の7〜10%程度が目安といわれます。頭金とは別に、自己資金で用意する必要があるため、見落としやすい費用も含めて、購入前に洗い出しておきましょう。
※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。
最終更新：2026年10月
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