不動産投資の利回りには、広告でよく見かける「表面利回り」と、経費や諸費用を含めた「実質利回り」があります。表面利回りだけで物件を比較すると、実際の収益性を見誤ることがあります。この記事では、利回りの種類と計算方法、見るときの注意点を、計算例つきで解説します。
表面利回りと実質利回り
| 種類 | 計算式 | 特徴 |
|---|---|---|
| 表面利回り(グロス利回り) | 年間の満室想定家賃収入 ÷ 物件価格 | 広告などで使われる。簡便だが、経費や空室は考慮されていない |
| 実質利回り(ネット利回り) | (年間家賃収入 − 年間の運営経費)÷(物件価格 + 購入時の諸費用) | 経費と諸費用を含めた、実際の収益率に近い |
物件を比較するときは、表面利回りで絞り込み、実質利回りで、最終的な検討をするのが一般的です。
計算例
| 項目 | 金額(例) |
|---|---|
| 物件価格 | 5,000万円 |
| 年間の満室想定家賃 | 400万円 |
| 年間の運営経費 | 80万円 |
| 購入時の諸費用 | 400万円 |
| 表面利回り | 8.0%(400万円 ÷ 5,000万円) |
| 実質利回り | 約5.9%((400万円 − 80万円)÷(5,000万円 + 400万円)) |
この例では、表面利回り8.0%に対して、実質利回りは約5.9%です。表面利回りだけを見ると、収益性を高く見積もってしまうことが分かります。
利回りを見るときの注意点
- 満室想定か、現況か:広告の利回りが、満室を前提にしているのか、現在の入居状況に基づいているのかを確認する
- 空室率を考慮する:実際には、空室や、家賃の滞納が発生する
- 築年数・エリアで水準が違う:利回りが高い物件は、築古や、需要の弱いエリアなど、別のリスクを抱えていることがある
- 融資を使う場合は、返済後で見る:利回りが高くても、返済額が大きければ、手残りは少なくなる(不動産投資の指標)
利回りは、収益性を測る出発点にすぎません。キャッシュフローや、DSCRなど、他の指標とあわせて確認しましょう(返済比率とDSCR)。
利回りを確認する手順
1
物件価格と満室想定家賃を確認する
表面利回りを計算します
▼
2
運営経費を見積もる
管理費・修繕費・税金・保険などを算出します
▼
3
購入時の諸費用を加える
物件価格に、諸費用を足して、実質利回りを求めます
▼
4
空室・金利上昇のシナリオも確認する
悪い場合でも、収支が成り立つかを確認します
利回りに関するよくある質問
Q. 利回りは、何%あれば良いですか？
A. 一律の基準はありません。エリア・築年数・構造・融資条件によって、適切な水準は異なります。利回りだけでなく、キャッシュフローと、リスクをあわせて判断してください。
Q. 想定利回りと、現況利回りは、どう違いますか？
A. 想定利回りは、満室を前提にした利回り、現況利回りは、現在の入居状況に基づく利回りです。空室がある場合は、差が出ます。
まとめ
不動産投資の利回りには、年間家賃収入÷物件価格の表面利回りと、経費・諸費用を含めた実質利回りがあります。表面利回りだけでは収益性を高く見積もりがちなので、実質利回りと、キャッシュフロー・DSCRなどの指標もあわせて、物件を判断しましょう。
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※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。
最終更新：2026年10月
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