減価償却を大きくする考え方｜建物比率・設備の分離・修繕費の区分

不動産投資の税務で、減価償却は最も大きな項目の一つです。「償却を大きくすると、税金が減る」という話はよく聞きますが、何をどうすれば償却が大きくなるのか、その結果、何が起きるのかまで理解している方は多くありません。

この記事では、減価償却の仕組みを整理したうえで、償却額を左右する三つの論点(建物と土地の按分、建物附属設備の区分、修繕費と資本的支出の区分)を、仮の数値例で説明します。あわせて、償却を大きくすることの注意点(課税の繰延べにすぎないこと、売却時の影響、融資への影響、否認のリスク)も整理します。税制は国税庁の案内で確認した内容を示し、確認できない部分は断定しません。

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減価償却の基本:経費になるが、現金は出ていかない

減価償却は、建物など長く使う資産の取得費用を、使用できる期間(耐用年数)にわたって、毎年の経費に配分する仕組みです。国税庁の「減価償却のあらまし」(タックスアンサー No.2100)では、取得費は取得時に全額を経費にするのではなく、使用可能期間にわたって各年分に配分すると説明されています。土地は、時の経過で価値が減らない資産として、減価償却の対象になりません。

減価償却には、次の特徴があります。

• 経費になるが、現金の支出はない: 取得時に支払った代金を、後の年に経費として配分するだけです
• 償却できる総額は、取得価額が上限: 償却を大きくしても、償却の合計が建物の取得価額を超えることはありません
• 償却を早く大きくするほど、後の年の償却は小さくなる: 課税の時期をずらす効果はありますが、総額を減らすものではありません
• 償却方法は決まっている: 国税庁によると、平成10年4月1日以後に取得した建物の償却方法は、旧定額法または定額法に限られます(建物附属設備と構築物は、平成28年4月1日以後の取得分が定額法)

定額法では、毎年の償却費は「取得価額 × 定額法の償却率」で計算されます(No.2106)。償却率は、耐用年数省令の別表で耐用年数ごとに定められています。たとえば、国税庁の償却率表では、耐用年数4年は0.250、15年は0.067、22年は0.046、39年は0.026、47年は0.022です。

つまり、償却額を左右するのは、次の三つです。

償却を大きくしても、税負担は「繰り延べ」されるだけ

最初に、いちばん大切な点を確認します。減価償却を大きくしても、償却できる総額は変わりません。毎年の経費が前倒しで増え、その分、償却が終わった後の年の経費が減るため、税負担が後の年にずれるだけです。

仮の数値例:建物価額が違うと、償却の年数と額が変わる

不動産所得(償却前、他の経費は差し引き後)が毎年400万円ある場合の、仮の比較です。木造・築25年(法定耐用年数22年を超過)で、簡便法による耐用年数が4年(償却率0.250)になる建物を想定します。

建物価額が大きいほど、1〜4年目の所得は小さくなりますが、5年目以降は同じです。さらに、償却が終わった後は、償却による節約がなくなります。国税庁の所得税の税率は、課税される所得が高いほど税率が上がる累進の仕組み(No.2260、5%から45%まで)です。所得が特定の年に集中するより、平準化する方が、税負担が小さくなる場合があります。一方、償却を大きくして不動産所得が赤字になっても、土地を取得するための借入金の利子に相当する部分は、他の所得との損益通算の対象になりません(No.1391)。

また、建物価額を大きくする金額の根拠が不自然だと、否認のリスクがあります。次の章で、建物と土地の按分の考え方を整理します。

建物と土地の按分:根拠のある建物比率で計算する

土地と建物をまとめて購入したとき、償却できるのは建物部分だけです。そのため、売買代金のうち、建物にいくらを割り当てるかによって、償却額が大きく変わります。

契約書で区分されている場合

売買契約書に、土地と建物の価格が区分して記載され、その区分に合理性があれば、通常は契約書の金額を使います。消費税が導入されて以降、契約書に消費税額を明記することが一般的です。土地の譲渡は消費税が非課税で、建物部分にだけ課税される場合は、契約書の消費税額から建物の本体価額を逆算できます。国税庁の確定申告書等作成コーナーでも、契約書に住宅と土地の価額が区分されていないときの計算方法の一つとして、消費税額から建物の価額を計算する方法が紹介されています。

契約書で区分されていない場合

売買代金が土地と建物で区分されていないときは、合理的な方法で按分します。国税庁の案内や解説では、時価の比率、固定資産税評価額の比率、相続税評価額の比率などを使う方法が挙げられています。実務では、固定資産税評価額の比で按分する方法がよく使われます。

仮の数値例:固定資産税評価額の比で按分する

• 売買代金 5,000万円(土地と建物の価格が契約書に区分されていない)
• 固定資産税評価額: 土地 2,400万円、建物 600万円(合計3,000万円)
• 建物の割合 = 600 ÷ 3,000 = 20%
• 建物の取得価額 = 5,000万円 × 20% = 1,000万円(土地は4,000万円)

この物件の建物価額は1,000万円で、前章の左側の列に対応します。

恣意的な按分に注意する

償却を大きくするために、根拠なく建物の割合を高く設定する(たとえば、評価額の比では20%なのに、40%にする)ことは、避けてください。税務調査で、按分が不合理と判断されると、修正を求められるおそれがあります。契約の当事者間で合意した価額であっても、実態と大きくかけ離れていれば、否認されるリスクがあります。按分の根拠(固定資産税評価証明書、消費税額、鑑定など)は、保管しておいてください。

耐用年数:築年数が進むと、償却期間は短くなる

建物の償却期間は、構造と築年数で決まります。国税庁の耐用年数表(住宅用)では、主な構造の法定耐用年数は次のとおりです。

中古の建物は、新築と違い、残りの使用可能期間が短いと考えられます。国税庁のタックスアンサー(No.5404)では、中古資産の耐用年数の簡便法が案内されています。

• 法定耐用年数をすべて経過した資産: 法定耐用年数の20%に相当する年数
• 法定耐用年数の一部を経過した資産: (法定耐用年数 − 経過年数) + 経過年数 × 20%
• 1年未満の端数は切り捨て、2年未満となる場合は2年

ただし、資本的支出が取得価額の50%を超える場合は、簡便法を使えないなど、制限があります。耐用年数の算定は、事業の用に供した事業年度に行う必要があり、後からは算定できません。中古の耐用年数の詳しい計算は、別の記事で整理します。

仮の数値例:耐用年数の違いによる償却額

建物価額が同じ1,000万円でも、構造と築年数で償却額は変わります。

築古の木造は、短期間で大きく償却できますが、4年で償却は終わります。RC造は、償却額は小さいものの、長期間にわたって続きます。どちらが有利かは、保有期間、所得の水準、売却の予定によって変わります。

建物附属設備を区分する

建物には、建物本体のほかに、電気設備、給排水設備、冷暖房設備などの「建物附属設備」が含まれています。附属設備は、建物本体と耐用年数が別に定められており、一般に建物本体より短い年数です。国税庁の耐用年数表では、電気設備(照明設備を含む)のその他のものは15年、給排水・衛生設備とガス設備は15年とされています。

建物の購入価額を、建物本体と附属設備に区分して償却すると、短い耐用年数の附属設備の部分は、償却が早く進みます。

仮の数値例:RC造・築10年で、設備を区分した場合

建物価額3,000万円のうち、附属設備に相当する部分を600万円(仮)と区分できた場合の、1年分の償却費の比較です(簡便法による耐用年数)。

区分すると、償却費の合計は年148.2万円になり、区分しない場合の78万円より、年約70万円増えます。ただし、附属設備は7年で償却が終わるため、その後の償却は建物本体の62.4万円だけになります。総額は同じで、前倒しされるだけです。

区分する際の注意

• 区分の根拠が必要: 売買契約書、工事の見積書、設備の図面、再取得価額による按分など、設備の価額の根拠を残す
• 建物と一体の設備は区分できない場合がある: 構造上、建物と一体として機能している部分は、建物の一部と判断される場合がある
• 固定資産税の評価や契約内容と整合させる: 区分の根拠が、他の資料と矛盾していないか確認する

区分の判断は専門性が高いため、購入時に税理士に確認することをお勧めします。

修繕費と資本的支出の区分

購入後に行う修理や改修の費用は、「修繕費」か「資本的支出」かで、税務上の扱いが大きく変わります。

• 修繕費: 支出した年の必要経費に全額算入できる
• 資本的支出: 資産の価値を高めたり、使用可能期間を延ばしたりする支出。取得価額に加えて、減価償却で数年にわたって経費にする

国税庁のタックスアンサー(No.1379、法人は No.5402)では、修繕費か資本的支出かは、名目ではなく実質で判定するとされています。主な基準は次のとおりです。

仮の数値例:どちらになるか

建物の前年末の取得価額が3,000万円の場合を想定します。

資本的支出になった250万円は、たとえば耐用年数22年(償却率0.046)の木造に加える場合、年11.5万円ずつ償却されます。修繕費として一括で経費にできれば、その年の経費は250万円ですが、資本的支出になると、その年の経費は約11.5万円になります。この差は大きいため、工事の内容を、見積書や写真、工事前後の状況の記録で残しておくことが大切です。

なお、国税庁の案内では、平成19年4月1日以後に行った資本的支出は、その資産と種類・耐用年数が同じ減価償却資産を新たに取得したものとみなして、償却することになっています(No.2107)。

工事を分けて見せるのは避ける

一つの工事を、20万円未満に細かく分割して、修繕費にすることは避けてください。国税庁の基準は、「一の計画に基づき同一の固定資産について行う一の修理・改良等」の金額で判定するためです。同じ目的の工事を分割しても、一体として判定されます。

少額の減価償却資産:その年に全額を経費にできる

設備や家具・家電などは、取得価額が小さければ、減価償却ではなく、その年に全額を経費にできる場合があります。

• 取得価額が10万円未満: 全額をその年の経費にできる(国税庁 No.2100、法人は No.5403)
• 中小企業者等の少額減価償却資産の特例: 国税庁(No.5408、令和8年4月1日現在)によると、令和8年4月1日以後に取得した資産は、取得価額が40万円未満のものが対象です(改正前は30万円未満)。年間の合計の上限は300万円で、対象期間は令和11年3月31日までに取得して事業に使ったものです。青色申告書を提出する中小企業者(原則として資本金1億円以下)で、常時使用する従業員が400人以下であることなどの要件があります

この特例は、個人の青色申告者にも同様の制度がありますが、要件は法人と異なる場合があります。要件を満たすかどうかは、国税庁で確認してください。

エアコン、給湯器など、取得価額が数十万円の設備は、建物附属設備として償却するか、少額の特例を使うかで、経費になる時期が変わります。

償却を大きくするときの注意点

償却を大きくする工夫には、次のような副作用があります。あらかじめ把握しておいてください。

売却時の影響

国税庁のタックスアンサー(No.3261)によると、売却した建物の取得費は、購入代金などの合計から、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。事業に使っていた建物は、取得から売却までの各年の減価償却費の合計を引きます。償却を大きくした分だけ、売却時の取得費が小さくなり、譲渡所得が大きくなります。保有中に得た節税効果の一部は、売却時に取り戻される構造です(譲渡所得については、別の記事で整理します)。

融資への影響

償却を大きくすると、帳簿上の利益が小さくなり、赤字や債務超過になることがあります。金融機関は、決算書や確定申告書を見て融資を判断するため、帳簿上の利益が小さいと、評価が下がる場合があります。償却前利益で見てもらえるよう、説明の準備が必要です(法人の決算書と融資の関係は、別の記事で整理しています)。

資金繰りへの影響

借入金の元金返済は経費になりません。償却による節税の効果があっても、元金返済が重いと、手元の現金は不足することがあります。償却が終わった後の年に、税負担が増えて、資金繰りが苦しくなる局面(デッドクロスなど)にも注意が必要です(別の記事で整理しています)。

否認のリスク

• 建物と土地の按分が、不自然に建物へ偏っている
• 附属設備の区分に、根拠がない
• 修繕費と資本的支出の区分が、実態に合っていない
• 耐用年数の算定が、制度の要件を満たしていない(簡便法を使える条件、算定の時期)

購入時に確認しておく手順

償却に関わる事項は、購入時にしか決められないものが多くあります。次の手順で整理しておくと、後で慌てずに済みます。

1. 契約書の内訳を確認する: 土地と建物の価額、消費税額が記載されているか
2. 按分の根拠を準備する: 固定資産税評価証明書(土地・建物)、必要に応じて鑑定・査定
3. 構造と築年数から耐用年数を整理する: 法定耐用年数、簡便法の可否、資本的支出の見込み
4. 建物附属設備の区分を検討する: 見積書や図面に基づいて、設備の価額を整理する
5. 購入後の工事の計画を立てる: 修繕費と資本的支出になりそうなものを分けて整理する
6. 償却の開始時期を記録する: 事業に使い始めた日(入居者募集開始の時期など)を残す
7. 税理士に確認する: 按分、区分、耐用年数の算定は、購入時点で確認する

よくある失敗

1. 建物比率を、根拠なく高くする: 否認され、修正申告になるおそれがある
2. 償却だけで物件を判断する: 家賃収入や融資条件、出口を考えず、償却の大きさだけで物件を選ぶ
3. 修繕と改良の区分を後から考える: 工事の記録がなく、説明できない
4. 簡便法の算定を忘れる: 事業に使い始めた年に算定しないと、後から使えない
5. 償却費の増えた年に、融資の予定がある: 赤字や債務超過で、融資が通りにくくなる
6. 売却時の影響を考えない: 取得費が小さくなり、譲渡所得が大きくなる

よくある質問

Q. 減価償却を大きくすれば、税金は減りますか

A. その年の税金は減る場合がありますが、償却できる総額は変わらないため、後の年や売却時に取り戻されることがあります。繰延べの効果と、副作用を合わせて判断してください。

Q. 建物比率は、自由に決めてよいですか

A. 契約書に区分があり、合理的であれば、その区分を使えます。区分がない場合は、固定資産税評価額の比などの合理的な方法で按分します。根拠なく建物の比率を高く設定することは、避けてください。

Q. 中古物件の耐用年数は、どのように決まりますか

A. 一般に、国税庁が案内する簡便法を使います。法定耐用年数をすべて経過した場合は、その20%に相当する年数、一部を経過した場合は(法定耐用年数 − 経過年数) + 経過年数 × 20%です。端数の処理や、使えない場合の条件があるため、国税庁の案内で確認してください。

Q. 20万円未満の工事は、必ず修繕費になりますか

A. 一の修理・改良等の金額が20万円未満であれば、修繕費にできるとされています。ただし、同じ目的の工事を分割して判定を逃れることはできません。

Q. 設備を後から区分して、償却し直すことはできますか

A. 取得時の区分に基づいて償却を始めるため、後から自由に変えることは、制限があります。購入時に税理士に相談してください。

Q. 償却を大きくすると、融資で不利になりますか

A. 帳簿上の利益が小さくなり、赤字や債務超過になった場合、不利に働くことがあります。償却前利益や返済後の手残りで、実態を説明できるよう準備してください。

まとめ

減価償却は、取得費用を耐用年数にわたって経費に配分する仕組みです。償却を大きくする考え方を、整理します。

• 償却を左右するのは、償却の対象となる金額、耐用年数、使用を開始した時期の三つ
• 建物と土地の按分は、契約書の区分や固定資産税評価額の比など、合理的な根拠で行う
• 建物附属設備の区分、修繕費と資本的支出の区分は、実態に基づき、根拠を残す
• 償却を大きくしても、総額は変わらず、課税の繰延べにすぎない。売却時の取得費の減少、融資での評価、資金繰りへの影響を合わせて考える
• 償却の大きさを目的に物件を選ぶのではなく、収益や融資、出口を含めて判断する

制度や数値は改正されることがあるため、国税庁で確認し、個別の判断は税理士・専門家に相談してください。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。

最終更新：2026年10月

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