法人の決算書は融資でどう見られるか｜債務超過・役員借入金・償却前利益

資産管理法人や不動産賃貸法人で融資を受けようとすると、金融機関から決算書を求められ、「債務超過ですね」「役員借入金が多いですね」「償却前の利益で見ます」といった言葉が出てきます。決算書のどこが見られ、それがなぜ融資の可否や条件に結びつくのかが分からないと、準備のしようがありません。

この記事では、金融機関が法人の決算書を見る目的、見られる指標、債務超過・役員借入金・償却前利益の三つの論点を、仮の数値例で整理します。金融庁の考え方や国税庁の案内など、確認できた公的な情報は出典を示し、金融機関ごとに異なる運用は、断定せず、一般的な傾向として説明します。

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金融機関が決算書を見る目的は「返済できるか」の判断材料を得ること

金融機関が決算書を見る目的は、単純にいえば、「この法人は、借りたお金を返し続けられるか」を判断することです。そのために、決算書から次の三つを読み取ろうとします。

• 体力: 損失が出ても耐えられるだけの自己資本があるか(貸借対照表)
• 稼ぐ力: 本業でどれだけ利益とキャッシュを生んでいるか(損益計算書)
• 実態: 決算書の数字が、実際の事業の姿を正しく表しているか(勘定科目の内訳、推移、他の資料との整合)

金融庁は、2019年に金融検査マニュアルを廃止し、同年12月に「検査マニュアル廃止後の融資に関する検査・監督の考え方と進め方」を公表しています。この文書は、貸出先の信用状態を評価する際に、過去の経営成績だけでなく、事業の成長性・将来性を勘案した「実質的な返済可能性(将来のキャッシュフロー)」を重視すべきだという考え方を示しています。また、中小・零細企業については、財務状況だけでなく、技術力、販売力、成長性、代表者の収入や資産内容、保証状況などを総合的に勘案して経営実態を判断する、という考え方が示されています。

つまり、金融機関は決算書の数字だけで機械的に判断するのではなく、数字の背景にある事業の実態も見ようとしています。ただし、それは「決算書が不利でも大丈夫」という意味ではありません。実際の融資の現場では、決算書は審査の入口であり、数字の弱さは、説明資料や担保、追加の自己資金などで補う必要があります。

金融機関が見る指標の全体像

決算書から計算される主な指標を整理します。計算式の定義は金融機関によって少しずつ異なりますが、考え方は共通しています。

これらの指標に、一律の合格基準があるわけではありません。たとえば不動産賃貸業は、建物の減価償却が大きく、長期の借入が前提のため、製造業や小売業と同じ基準で見るのは適切ではありません。金融機関は、業種の特性と、法人の規模、取引の履歴を踏まえて判断します。

重要なのは、一つの指標だけを見て判断されるわけではないという点です。債務超過であっても、償却前利益が安定していて、役員借入金が資本に近い性格を持っていれば、評価が分かれることがあります。以下で、その三つの論点を順に見ていきます。

債務超過をどう見るか

債務超過とは、貸借対照表の負債の合計が資産の合計を上回り、純資産がマイナスになっている状態です。融資の審査では、債務超過は一般に厳しい材料とされます。ただし、「債務超過=融資不可」と単純には決まりません。

不動産賃貸法人で債務超過になりやすい理由

不動産賃貸法人は、次のような理由で、帳簿上の債務超過になりやすい面があります。

• 減価償却費が大きく、キャッシュは残っていても、帳簿上は赤字になる
• 設立直後は、物件取得時の諸費用(仲介手数料、不動産取得税、登録免許税など)が費用になり、初期の決算が赤字になりやすい
• 資本金が小さく、自己資金の大部分を役員借入金で入れている

特に、自己資金を資本金ではなく役員借入金として法人に入れている場合、貸借対照表の上では純資産が薄く見えます。

仮の数値例:貸借対照表のイメージ

設立から数期たった不動産賃貸法人の貸借対照表を、仮の数字で示します(単位は万円)。

この法人は、決算書の上では純資産がマイナス100万円で、債務超過です。自己資本比率も、マイナス約1.1%です。しかし、負債のうち1,500万円は代表者からの借入金です。この役員借入金を資本に近いものとして扱うと、実質的な自己資本は1,400万円(総資産の約15%)になります。

金融庁の文書にみる「実質債務超過」の考え方

金融庁の前記の文書では、貸出先が保有する資産の含み損益や債権の回収可能性を考慮して実質的に債務超過かどうかを把握することは重要だとしつつ、最終的には元本と利息の回収に重大な懸念があるか、つまり貸倒れに至る可能性が高いかどうかが重要である、という趣旨が述べられています。また、判断にあたっては、事業の成長性・将来性を勘案した、実質的な返済可能性(将来のキャッシュフロー)の程度を重視すべきだとされています。

この考え方は、金融機関が債務超過の法人を一律に排除するのではなく、返済の見通しで判断する余地があることを示しています。ただし、これは金融機関の監督上の考え方を述べた文書であり、個別の融資の可否を保証するものではありません。実際に融資が出るかどうかは、金融機関の融資方針と、案件の中身によって決まります。

債務超過のとき、何を説明するか

• 原因: 償却費の大きさ、設立初期の費用など、一時的・構造的な理由が説明できるか
• キャッシュフロー: 償却前利益と元金返済の関係、手元資金の推移
• 改善の見通し: 今後の黒字化の時期、純資産のプラス転換の見通し
• 資本の補強: 増資や、役員借入金の資本組み入れなどの検討状況(税務への影響があるため、税理士に確認する)
• 担保・保証: 物件の担保評価、代表者の資産や保証の状況

役員借入金の扱い

役員借入金は、代表者や役員が法人に貸しているお金です。貸借対照表では負債ですが、金融機関は、その性格を見て評価を分けることがあります。

資本に近いと見られる場合

金融庁の前記の文書には、「十分な資本的性質が認められる借入金」は、負債ではなく資本とみなすことができる、という記載があります。これは、一般的な考え方として、返済の優先順位が低く(他の債権者への返済を優先する)、返済期限が長く、金融機関への返済を妨げない形になっている借入金は、資本に近いと見る余地がある、ということを示しています。

金融機関の実務でも、役員借入金を「資本とみなす」「自己資本に準ずる」扱いにすることがあります。どのような条件を満たせば資本とみなすかは、金融機関ごとに異なります。たとえば、次のような確認が行われることがあります。

• 役員借入金の契約書や念書があるか
• 返済の期限と方法が、金融機関への返済に劣後する形か
• 役員借入金が実際に返済されている実績があるか(銀行への返済より役員への返済が先行していないか)
• 役員借入金の金額の推移が、事業の資金繰りと整合しているか

注意が必要な場合

• 銀行融資より先に、役員借入金を返済している: 法人から役員へお金が流出しているとして、評価が下がることがある
• 役員借入金の増減が頻繁で、内容が分からない: 資金の出入りの根拠が不明確だと、決算書の信頼性が疑われる
• 役員貸付金(法人が役員に貸している)がある: 資金が法人から役員に流出している状態であり、一般に、評価が低くなる

役員貸付金と利息の取扱い

法人が役員にお金を貸している場合、国税庁のタックスアンサー(No.2606)では、無利息または低い利息で貸し付けたときは、基準となる利率で計算した利息額と実際の利息額の差額が、給与として課税される場合があると案内されています。令和8年中に貸し付けたもので、会社が他から借り入れて貸し付けたものでない場合の基準は、年1.3%とされています。ただし、合理的な貸付利率を定めている場合、1年間の差額が5,000円以下の場合など、課税されない場合もあります。役員貸付金は、融資の審査でも税務でも注意が必要な項目のため、できるだけ残さない運営が一般的な考え方です。

償却前利益と債務償還年数

不動産賃貸法人の決算書は、損益計算書の利益だけを見ると、実態を誤解しやすいという特徴があります。減価償却費が、現金の支出を伴わない費用だからです。

損益とキャッシュは別物

減価償却費は、建物などの取得費用を耐用年数にわたって費用に配分する会計上の処理で、毎年現金が出ていくわけではありません。一方、借入金の元金の返済は、現金は出ていきますが、費用にはなりません。この二つのずれにより、損益計算書の利益と、実際に手元に残る現金は、大きく異なることがあります。

仮の数値例:利益は小さいが、キャッシュは残る場合

• 融資 8,000万円(金利2.0%、25年、元利均等)。年間返済額は約407万円(初年度の利息約158万円、元金約249万円)
• 家賃収入(空室を見込んだ実収入) 900万円、運営費(管理料、修繕費、固定資産税、保険料など) 270万円
• 減価償却費 400万円(仮)

経常利益は約72万円と小さく、決算書の上では「ほとんど利益がない」ように見えます。しかし、償却前利益は約472万円あり、元金返済をまかなった後にも、約223万円の現金が残ります。金融機関がこの法人を見るとき、経常利益だけでなく償却前利益や返済後の手残りを見るのは、このためです。

償却を増やすと、見かけの利益は減る

減価償却費を大きくすると、帳簿上の利益は減りますが、現金の動きは変わりません(税の支払いが減る分だけ、現金はむしろ増えます)。

償却前利益は同じでも、経常利益は赤字に転じ、累積すると債務超過につながります。減価償却を大きくする考え方については、別の記事で整理しています。大切なのは、償却を大きくするほど「見かけの利益」が小さくなるため、金融機関に償却前利益で見てもらえるよう、説明を準備しておくことです。

債務償還年数の見方

債務償還年数は、「有利子負債 ÷ 償却前利益」で、借入を利益でどのくらいの年数で返せるかを見る指標です。上の例では、8,000万円 ÷ 約472万円 = 約16.9年です。事業会社と比べて長く出るのが、不動産賃貸法人の特徴です。

債務償還年数に、公的な合格基準はありません。金融機関は、自らの内部基準で判断します。そのため、「何年なら大丈夫」とは言えませんが、一般に次の点は意識されます。

• 長期の返済期間で借りている賃貸法人は、数字が長めに出やすい
• 計算式は金融機関によって異なる(税引後の利益を使う、減価償却以外の項目を加える、など)
• 担保の価値と組み合わせて評価される。担保が十分なら、償還年数が長くても許容される場合がある

不動産賃貸法人の決算書の特徴と注意点

不動産賃貸法人の決算書には、見られやすい特徴があります。あらかじめ理解し、説明の準備をしておくと、審査の場で慌てずに済みます。

税引後の考え方

法人税は、国税庁の案内によると、資本金1億円以下の中小法人等で、年800万円以下の部分は15%、年800万円を超える部分は23.2%です(令和8年4月1日現在のページ、令和7年4月1日以後開始事業年度)。法人事業税、法人住民税などは別にかかります。利益が小さいうちは、税負担が軽く、手残りの大部分が返済や積立に回せます。逆に、償却を大きくして赤字にすると、税負担は減りますが、純資産が薄くなる点に注意が必要です。

決算書の信頼性:3期の推移と、質を高める方法

金融機関は、単年度の数字ではなく、直近2〜3期分の推移を見ることが一般的です。

• 推移の安定性: 家賃収入や利益が、安定しているか、急な変動がないか
• 一貫性: 勘定科目の処理や計上の方法が、期ごとにぶれていないか
• 内訳の整合性: 勘定科目内訳明細書、固定資産台帳、借入一覧、預金通帳が、貸借対照表と合うか

決算書の信頼性を高める手段として、中小企業庁は「中小企業の会計に関する基本要領(中小会計要領)」を公表しています。中小企業庁の資料では、中小会計要領を活用して計算書類を作成すると、決算書の信頼性が高まり、金融機関などからの信頼を得て、資金調達がしやすくなる効果が挙げられています。日本政策金融公庫では、中小会計要領に沿った計算書類の作成を目指す企業を対象とした融資制度が設けられていたことが、中小企業庁の資料で紹介されています(制度の名称・金利・条件は変わることがあるため、最新の案内で確認してください)。

税理士に決算書の作成を依頼している場合は、税理士が関与した決算書として、金融機関に提出することが一般的です。

決算書の弱点を補う進め方

決算書に弱点があるとき、数字を無理に整えるのではなく、説明資料で補うのが正攻法です。

1. 決算書の弱点を自分で把握する: 債務超過、役員借入金の多さ、赤字、償却の大きさなど、金融機関が気にしそうな点を、先にリストアップする
2. 償却前利益と返済後の手残りを表にする: 損益とキャッシュの違いを、数字で示す
3. 役員借入金の整理をする: 契約書の整備、残高の根拠、返済の方針(銀行への返済を優先する旨)を文書にする
4. 賃貸借の一覧をつくる: 部屋ごとの入居状況、家賃、契約期間、更新時期。空室率の推移
5. 今後の見通しを示す: 向こう数年の収支計画。金利上昇や空室増のストレスをかけた場合の試算
6. 資金計画を示す: 手元資金、修繕の予定と積立、自己資金の追加投入の余地
7. 担保・保証を整理する: 物件の担保評価、追加で提供できる担保、代表者の保証の状況(経営者保証については別の記事で整理しています)

やってはいけないこと:決算書の不適切な操作

融資を通したいあまりに、決算書の数字を不自然に操作するのは、避けてください。

• 実在しない売上や資産を計上する、費用を隠す(粉飾): 融資の詐欺にあたるおそれがある。発覚すれば、取引停止や、一括返済の請求につながる
• 期末だけ役員借入金を増やして、現預金を見せる: 資金の出入りの実態が、通帳や内訳明細から見抜かれやすい
• 修繕費と資本的支出の区分を、利益の見せ方のためだけに変える: 税務上の否認や、金融機関の信頼低下につながる
• 償却を、融資のために急に止める・変える: 償却方法や期間を変更するには、税務上の手続きや制限がある

数字を整えるのではなく、決算書をそのまま示したうえで、事情を説明する姿勢が、長期的な信頼関係につながります。金融機関との関係づくりについては、別の記事で整理しています。

よくある質問

Q. 債務超過だと、融資は受けられませんか

A. 一律に受けられないわけではありません。金融庁の文書でも、実質的な返済可能性(将来のキャッシュフロー)を重視する考え方が示されています。ただし、金融機関の融資方針によって対応は異なり、債務超過は厳しい材料になります。償却前利益、役員借入金の性格、担保や自己資金などを合わせて説明することが必要です。

Q. 役員借入金は、資本とみなしてもらえますか

A. 金融庁の文書には、十分な資本的性質が認められる借入金は、資本とみなすことができるという趣旨の記載があります。実際にみなすかどうかは、金融機関の判断で、契約書や返済の実績などを見て決まります。事前に取引のある金融機関に、どのような条件で評価されるかを確認してください。

Q. 償却前利益は、どのように計算しますか

A. 一般に、経常利益に減価償却費を足して計算します。営業利益に減価償却費を足す方法など、金融機関によって定義が異なる場合もあります。

Q. 決算書で赤字だと、融資は難しいですか

A. 赤字の理由が、減価償却のような非現金の費用か、本業の収益悪化かによって見方が変わります。償却前利益がプラスで、元金返済をまかなえているなら、説明の余地があります。本業の赤字が続く場合は、厳しくなります。

Q. 設立1期目の決算書でも、融資は受けられますか

A. 可能性はありますが、実績が少ないため、代表者個人の属性や自己資金、物件の担保評価が、より重視されます。事業計画と、資金計画を、丁寧に示すことが必要です。

Q. 決算書の数字を良く見せるために、税理士に相談してもよいですか

A. 数字の見え方の整理や、役員借入金の整理、償却の考え方の説明は、税理士に相談できます。ただし、実態と異なる数字を作ることは、できません。適正な決算書を前提に、金融機関への説明をどう組み立てるかを相談してください。

まとめ

法人の決算書は、融資の入口で必ず見られますが、数字の一つ一つの意味を理解していれば、準備と説明で備えられます。

• 金融機関は、決算書から、体力(自己資本)、稼ぐ力(償却前利益)、実態(内訳と推移)を読み取ろうとする
• 債務超過は厳しい材料だが、金融庁の文書でも実質的な返済可能性(将来のキャッシュフロー)を重視する考え方が示されている。原因と改善の見通しを説明する
• 役員借入金は、資本に近い性質があれば評価される余地がある。契約書、返済の優先順位、実績を整える
• 不動産賃貸法人は、減価償却が大きく、利益が小さく見えやすい。償却前利益と返済後の手残りで、実態を説明する
• 数字を不自然に整えるのではなく、決算書をそのまま示し、事情と見通しを資料で説明する

制度や数値は改正されることがあるため、国税庁や金融機関で確認し、個別の判断は税理士・金融機関・専門家に相談してください。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。

最終更新：2026年10月

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