築古戸建て投資の融資の考え方｜期間・評価・自己資金のポイント

築古戸建ての購入では、「築年数が古いと融資は付かない」「付いても期間が短い」といった話をよく耳にします。一方で、融資が付かないと決めつけて現金購入に絞ると、手元資金が尽きて次の物件に進めなくなります。

この記事では、金融機関が築古戸建てのどこを見ているのか、融資期間・物件の評価・自己資金の三つをどう組み立てるかを、仮の数値例で整理します。法定耐用年数や建築基準法の接道義務、耐震基準などの公的な情報は一次情報で確認した内容を記し、金融機関ごとに異なる運用は断定せず、考え方として示します。

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築古戸建ての融資が難しいといわれる理由

築古戸建てに融資が付きにくいといわれる背景には、金融機関側の事情があります。理由を分解しておくと、対策も見えてきます。

• 建物の評価が小さい: 木造の住宅用の法定耐用年数は22年で、築年数が進むと、建物は担保としての評価がほとんど残らない扱いになりやすい
• 担保が土地だけになる: 万一のとき、金融機関が回収できるのは、実質的に土地の価値が中心になる
• 収益の見通しが読みにくい: 戸数が1戸のため、空室になると収入がゼロになる。修繕費の振れ幅も大きい
• 物件ごとの個別性が強い: 接道、再建築の可否、増築の履歴、境界など、確認事項が多く、審査に手間がかかる
• 融資額が小さい: 金額が小さい案件は、金融機関にとって、審査の手間に対する収益が小さい

つまり、築古戸建てで融資が付かないのは、築年数そのものよりも、「担保として評価できる部分が小さい」「収益の見通しを立てにくい」という点が大きいのです。逆にいえば、土地の評価がしっかりある物件、収益の根拠を説明できる物件、借り手の属性や返済原資に余力がある案件では、融資の余地があります。

金融機関は三つの視点で見ている

金融機関の審査は、細かい基準は公開されていませんが、一般に次の三つの視点で整理できます。

三つの視点は、どれか一つだけが強ければよい、というものではありません。築古戸建ては物件の評価が弱くなりやすいため、収益の根拠と借り手の側(自己資金と返済余力)を厚くして、全体のバランスを整えることが現実的な戦略です。

融資の与信枠や名寄せ、法人の決算書については、別の記事で整理しているため、ここでは築古戸建てに固有の論点に絞って進めます。

担保評価の考え方:土地は残り、建物は小さくなる

築古戸建ての担保評価は、土地と建物に分けて考えます。

土地の評価

土地は時間がたっても減価しないため、担保評価の中心になります。評価の基準としてよく使われるのが路線価です。国税庁の案内では、路線価は相続税などの土地評価の基準として国税局が毎年定めるもので、地価公示価格等を基にした価格の80%程度を目途に定めるとされています。路線価の設定されている地域では、路線価方式(路線価に画地調整率や地積を掛ける方法)で、それ以外の地域では倍率方式(固定資産税評価額に評価倍率を掛ける方法)で評価します。

金融機関がどの評価方法を使うかは、金融機関ごとに異なります。路線価をそのまま使う場合もあれば、路線価を一定の掛目で割り戻したり、独自の査定を使ったりする場合もあります。ここでは、路線価ベースで評価する場合の、仮の数値例で考えてみます。

建物の評価

建物は、築年数が進むと評価が小さくなり、法定耐用年数を超えると、評価がほとんど残らない扱いをする金融機関が多いとされています。ただし、これは運用の話であり、法律で決まっているわけではありません。建物の状態が良く、リフォームで収益が見込める物件では、建物にも一定の評価をつける金融機関もあります。

積算評価の具体的な計算例は、別の記事で整理しています。ここでは結論だけをおさえます。

仮の数値例:評価が融資希望額に届かない場合

• 物件価格600万円、リフォーム費用150万円、購入時の諸費用50万円、総投資額800万円
• 土地は100㎡、路線価が1㎡あたり4万円(仮)で、土地の評価は約400万円
• 建物は築35年の木造で、評価はほぼゼロと扱われる

この場合、担保評価の合計は約400万円です。融資希望額500万円は、担保評価を100万円上回ります。金融機関は、この差を「追加の担保」「自己資金の増額」「借り手の属性による補完」のいずれかで埋めることを求めることがあります。あるいは、融資額を担保評価の範囲(400万円)に絞る、という判断もあり得ます。

物件価格が土地の評価より安く買えている物件は、担保の面では有利です。逆に、リフォーム費用を多くかける物件は、担保評価に反映されにくい投資になるため、自己資金が必要になる傾向があります。

融資期間の考え方:法定耐用年数と築年数

築古戸建ての融資期間は、金融機関が最も気にする点の一つです。一般に、「法定耐用年数から築年数を引いた残り」を融資期間の上限の目安にする運用が、広く知られています。ただし、金融機関ごとに内規が異なり、公表もされていません。ここでは、そうした運用が多いという前提で、考え方を整理します。

法定耐用年数の確認

国税庁の耐用年数表(建物、住宅用)では、主な構造の法定耐用年数は次のとおりです。

(金属造の区分は、国税庁の確定申告書等作成コーナーの表で確認したものです。実際の判定は、構造と骨格材の肉厚を確認したうえで、原文の耐用年数表で確認してください。)

築古の木造戸建てでは、築年数が22年を超えている物件が多く、「法定耐用年数から築年数を引くと、ゼロ以下」になります。この場合、融資期間を機械的に決める方法は使えません。実際には、次のような判断が行われることがあります。

• 建物の状態やリフォームの内容を踏まえて、金融機関が独自に残存年数を見積もる
• 中古資産の耐用年数の簡便法のような計算を、参考にする
• 土地の評価に着目し、建物の年数にかかわらず一定の期間(10年〜20年程度など)で組み立てる
• 借り手の返済能力(給与や他の収入)を重視し、物件の年数には依存しない

簡便法という考え方

国税庁の案内では、中古資産の耐用年数は、法定耐用年数をすべて経過した場合は法定耐用年数の20%に相当する年数、一部を経過した場合は「法定耐用年数から経過年数を引いた年数に、経過年数の20%を足した年数」とする簡便法が示されています(いずれも1年未満の端数は切り捨て、2年未満となる場合は2年)。これは減価償却のための耐用年数の計算方法であり、融資期間を決めるルールではありません。ただし、金融機関が建物の残存年数を考えるときの、一つの参考になることがあります。中古の耐用年数の計算は、別の記事で詳しく整理します。

仮の数値例:木造・築30年の場合の簡便法

• 木造の法定耐用年数22年、築30年
• 法定耐用年数をすべて経過しているため、簡便法の耐用年数は 22年 × 20% = 4.4年 → 4年(端数切り捨て)

税務上の償却期間は4年と短くなりますが、これは融資期間とは別の話です。融資期間は、あくまで金融機関と借り手の交渉で決まります。

融資期間で、返済額と収支はどう変わるか

融資期間が短いと、毎月の返済額が重くなり、物件単体の収支が赤字になりやすくなります。前の例の物件で、期間による差を見てみます。

仮の数値例

• 総投資額800万円、融資500万円、自己資金300万円、金利3.0%、元利均等返済
• 年間の想定家賃72万円、空室5%、運営費(固定資産税・都市計画税、保険、修繕の積立など)約18万円
• 年間の純収益(NOI)は約50万円

10年だと、純収益だけでは返済をまかなえず、DSCRは1を下回ります。この場合、不足分は借り手の給与など、他の収入で補うことになります。金融機関は、物件単体の収支が返済をまかなえない案件には慎重になるため、期間が短いほど、融資の通りにくさにもつながります。

一方、期間を延ばせば収支は楽になりますが、金融機関が認める期間は物件と借り手次第です。期間が短いことを前提に、収支が成り立つ物件を選ぶ、あるいは融資額を減らして自己資金を厚くする、という発想の転換が必要になることがあります。

金利が上がると、どうなるか

同じ条件(融資500万円、15年)で、金利だけを変えた場合のDSCRは次のとおりです。

築古戸建てやノンバンクの融資は、金利が高めに設定されることがあります。この例では、金利5.0%でもDSCRは1.05と、かろうじて返済はまかなえます。ただし空室や修繕が入れば、すぐに赤字になります。DSCRの見方と金利上昇のストレステストは、別の記事で整理しています。

自己資金の考え方:融資額によって、必要な額と収益性が変わる

築古戸建ての融資では、自己資金の割合が大きくなる傾向があります。自己資金は、頭金に加え、購入時の諸費用、リフォーム費用まで含めて考える必要があります。

自己資金に含まれるもの

• 物件価格のうち、融資で賄えない部分(頭金)
• 購入時の諸費用(仲介手数料、登記費用、不動産取得税、火災保険料など)
• リフォーム・修繕費用(融資の対象外とされることが多い)
• 入居者募集までの空室期間の費用と、手元の予備資金

金融機関は、物件価格に対する自己資金の割合だけでなく、総投資額に対する割合や、借り手の手元に残る資金の額も見ます。自己資金をすべて物件に投入して、手元の現預金がほとんど残らない状態は、評価が下がります。

仮の数値例:融資額を変えたときの比較

前の物件(総投資額800万円、NOI約50万円、金利3.0%、15年)で、融資額を変えた場合です。

融資額が少ないほど、DSCRは良くなり、自己資金に対する年間CF率も上がります。15年という短い期間では元金の返済が重く、借入を増やすほど年間の手残りが小さくなるためです。借入を増やして自己資金を減らす効果(レバレッジ)は、期間が長く、金利が物件の収益率を十分に下回るときに働きやすく、築古戸建てのように期間が短い融資では働きにくくなります。なお、元金の返済は純資産の増加になりますが、現金としては出ていくため、手元の資金繰りで見る必要があります。

融資を最大限引き出すより、DSCRに余裕を持たせ、手元の資金を残す方が、築古戸建てでは堅実な考え方です。

融資の入り口:どこに相談するか

築古戸建てで融資の相談ができる先は、いくつかに分かれます。それぞれ特徴が異なります。

住宅ローンを賃貸用に使うことはできない

住宅ローンの【フラット35】について、住宅金融支援機構は、投資用物件の取得資金には利用できないと案内しています。第三者への賃貸は対象外で、申込本人やその親族が実際に居住していることを確認する旨が示されています。違反が判明した場合は、借入額の全額を一括返済する必要があります。賃貸用の築古戸建てに、住宅ローンを使うことは避けてください。

物件側で確認しておきたい事項

融資の審査では、物件の法的・物理的な問題が、結果を左右します。購入の前に確認しておくと、融資の相談もスムーズになります。

接道と再建築の可否

建築基準法第43条第1項は、建築物の敷地は、原則として道路に2メートル以上接しなければならないと定めています。この要件を満たさない土地は、現在の建物を取り壊すと、新たに建物を建てられない(再建築不可)場合があります。金融機関は、再建築不可の物件の担保評価を低くする傾向があります。接道の状況は、物件の登記や役所の確認で調べられます。

耐震性

昭和56年(1981年)6月1日から、建築基準法の耐震基準(新耐震基準)が施行されています。国土交通省は、昭和56年以前に建てられた建物(旧耐震)は、耐震性が不十分な場合があるとして、耐震診断を勧めています。築古の戸建ては旧耐震の建物も多く、金融機関が耐震性を気にする場合があります。耐震診断の結果や補強の計画を、融資の相談で示せると、説明に説得力が出ます。新耐震・旧耐震の違いは、別の記事で整理します。

建物状況調査(インスペクション)

国土交通省の案内では、建物状況調査は、国の講習を修了した建築士が、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防ぐ部分について、劣化事象の有無を調べるものです。実施は義務ではありませんが、宅地建物取引業者には、媒介契約時のあっせんの有無の書面での提示や、調査結果の概要の重要事項説明の義務があります。調査の実施日から1年以内のものが説明の対象です。調査が瑕疵がないことを保証するものではない点も、国土交通省の案内で示されています。

そのほかの確認事項

• 増築・改築の履歴と、建築確認の有無(違法な増築があると、評価が下がることがある)
• 境界の確定状況と、越境の有無
• 私道の場合は、通行・掘削の承諾の有無
• 雨漏り、シロアリ、給排水設備の状況
• 賃貸の需要(周辺の家賃相場、入居者の想定、競合する物件)

融資を相談するときの進め方

築古戸建ての融資相談は、物件を先に決めてしまわず、資料をそろえて、早めに金融機関に打診するのが基本です。

1. 自己資金と返済余力を整理する: 手元の現預金、他の借入、年収、家計の収支を一覧にする
2. 物件の概要資料を用意する: 登記事項証明書、公図、測量図、固定資産税の評価証明、物件の写真
3. 収支の根拠をつくる: 周辺の家賃相場、想定の入居者、運営費の内訳を表にする
4. リフォーム計画を見積もりで示す: 工事の範囲、見積もり、完成後の想定家賃
5. 複数の金融機関に打診する: 同じ物件でも、評価や条件が異なる。同じ物件を複数の金融機関に持ち込む場合は、他行にも打診していることを正直に伝える
6. 条件を比較する: 金利、期間、自己資金の割合、手数料、担保の追加、保証人の要否を並べて比較する

融資の審査で、金融機関が最も重視するのは、「返済の根拠が説明できるか」です。物件の弱さを正直に示し、それを補う自己資金、収支の余力、修繕計画を数字で示すことが、説得力を持ちます。

築古戸建ての融資でよくある失敗

1. 物件を先に契約してしまう: 融資の可否が分からないまま契約し、融資が通らず、手付金が戻らない。融資の特約(ローン特約)の有無と期限を確認する
2. リフォーム費用を融資に含められると考える: 多くの場合、リフォーム費用は自己資金です
3. 表面利回りだけで判断する: 運営費、空室、修繕を引いた後の収支で判断する
4. 金利と期間の組み合わせを見ない: 金利が低くても期間が短いと、返済額が重く、DSCRが下がる
5. 手元資金を使い切る: 購入後の修繕や空室期間に対応できなくなる
6. 住宅ローンを賃貸用に使う: 契約違反となり、一括返済を求められる場合がある
7. 打診の進め方を決めずに、何行にも同時に出す: 各行から経緯を聞かれ、説明が食い違うおそれがある。順序と伝え方を決めておく

よくある質問

Q. 築年数が古いと、融資は付かないのですか

A. 一律に付かない、というわけではありません。築年数よりも、土地の担保評価、物件の収益の根拠、借り手の属性と自己資金が総合的に見られます。ただし、金融機関ごとに運用が異なります。

Q. 融資期間は、法定耐用年数から築年数を引いた年数までですか

A. そうした運用をする金融機関が多いとされていますが、法令で決まっているわけではなく、金融機関の内規です。耐用年数を超えた築古物件では、独自に期間を決める場合があります。個別に相談してください。

Q. 自己資金は、どのくらい必要ですか

A. 金融機関や案件により異なります。一般に、築古戸建ては自己資金の割合が大きくなる傾向があります。頭金だけでなく、諸費用、リフォーム費用、予備資金まで含めて計画してください。

Q. 現金で買ってから、後で融資を受けることはできますか

A. 可能な金融機関もありますが、条件は異なります。購入後の融資は、購入時と違って、新たな審査が必要です。手元資金を使い切る前に、金融機関に相談することを勧めます。

Q. 再建築不可の物件にも融資は付きますか

A. 担保評価が低くなるため、付きにくい傾向があります。付く場合でも、条件が厳しくなることがあります。建築基準法の接道義務(第43条第1項)を確認し、購入前に金融機関に打診してください。

Q. 住宅ローンを使って、賃貸用の戸建てを買えますか

A. 住宅金融支援機構は、フラット35は投資用物件の取得資金には利用できないと案内しています。賃貸を目的とする住宅ローンの利用は、契約違反となる場合があります。

まとめ

築古戸建ての融資は、築年数だけで決まるわけではありません。ポイントを整理します。

• 金融機関は、物件(担保)、収益、借り手の三つの視点で見る。物件が弱い分は、収益の根拠と借り手側で補う
• 担保評価は、土地が中心。路線価などで見積もり、融資希望額との差を確認する
• 融資期間は、法定耐用年数(木造22年など)を一つの目安に、金融機関ごとの運用で決まる。期間が短いと、DSCRが下がる
• 自己資金は、頭金に加え、諸費用、リフォーム費用、予備資金まで含めて計画し、手元資金を残す
• 住宅ローンは賃貸用には使えない。接道、耐震、インスペクションなど、物件側の確認も融資の相談の材料になる

制度や数値は改正されることがあるため、国税庁や金融機関で確認し、個別の判断は税理士・金融機関・専門家に相談してください。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。

最終更新：2026年10月

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