不動産投資の確定申告では、収入から差し引ける「必要経費」を正しく把握することが、税金を適正に抑えるうえで重要です。一方で、経費にならないものを計上すると、税務調査で指摘される原因にもなります。この記事では、不動産投資で経費にできるもの・できないものと、判断が分かれやすい修繕費と資本的支出の区分を整理します。
不動産投資で経費にできるもの
| 経費の項目 | 内容 |
|---|---|
| 管理費・手数料 | 管理会社への委託料、入居者募集の広告費、仲介手数料 |
| 修繕費 | 原状回復や、機能維持のための修理費用 |
| 租税公課 | 固定資産税・都市計画税・印紙税・不動産取得税など(固定資産税・都市計画税・不動産取得税) |
| 損害保険料 | 火災保険・地震保険の保険料(火災保険・地震保険の選び方) |
| 減価償却費 | 建物・設備の取得費用を、耐用年数で配分した額(減価償却) |
| 借入金利子 | ローンの利息部分(土地取得分の扱いは別) |
| その他 | 税理士への報酬、交通費、通信費、会計ソフト利用料など |
賃貸経営に関係する支出であれば、原則として、経費にできます。ただし、事業に関係のない私的な支出は、経費にできません。
経費にならないもの
- 借入の元本返済:返済額のうち、利息は経費になるが、元本部分は経費にならない
- 所得税・住民税:自分の所得にかかる税金は、必要経費にならない
- 私的な支出:自宅の費用や、生活費などは、経費にできない
- 土地の購入費用:土地は減価償却の対象外で、購入時の費用は経費にならない
元本返済が経費にならない点は、帳簿上の利益と、手元のお金がズレる、大きな原因です。収支は、キャッシュフローで確認しましょう(収益シミュレーション)。
修繕費と資本的支出の違い
修理や改修にかかった費用は、「修繕費」として、その年の経費にできる場合と、「資本的支出」として、減価償却で数年に分けて経費にする場合があります。
| 区分 | 内容 | 経費にする方法 |
|---|---|---|
| 修繕費 | 建物の原状回復や、通常の維持管理のための支出 | 支出した年に、全額を経費にできる |
| 資本的支出 | 建物の価値を高める、または耐用年数を延ばす支出(増築・用途変更・大規模な改修など) | 減価償却で、耐用年数にわたって経費にする |
判断が難しい場合に使われる目安として、一般に、1回の修理費用が20万円未満の場合や、おおむね3年以内の周期で行われる修理は、修繕費として扱えるとされています。また、金額が60万円未満、または、その資産の取得価額のおおむね10%以下の場合も、修繕費にできるとされています。詳しくは、国税庁の資料や、税理士に確認してください。
経費を計上する手順
申告の流れは不動産投資の確定申告で解説しています。
経費に関するよくある質問
Q. 自宅の一部を賃貸経営の事務所にしている場合、経費にできますか？
A. 事務所として使っている部分の、面積や時間の割合に応じて、家賃や光熱費の一部を、経費にできる場合があります。合理的な根拠をもとに、按分する必要があります。
Q. 物件の見学や、勉強のための費用は経費ですか？
A. 賃貸経営に直接必要な範囲であれば、経費にできる場合があります。ただし、判断が分かれるため、税理士に確認しましょう。
まとめ
不動産投資の経費には、管理費・修繕費・租税公課・保険料・減価償却費・借入利息などが含まれ、借入の元本返済や所得税・住民税は経費になりません。修理費用は、修繕費として一括で経費にできる場合と、資本的支出として減価償却する場合があるため、区分に注意して計上しましょう。
※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。
最終更新：2026年10月
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