不動産投資の融資では、購入する物件を担保として金融機関に差し出します。担保評価が足りない場合には、自宅など他の不動産を追加で担保に入れる「共同担保」が求められることもあります。この記事では、担保の基本と共同担保の仕組み、メリット・デメリット、注意点を解説します。
担保とは？不動産投資での基本
担保とは、借りたお金を返せなくなったときに、金融機関が返済に充てるために、あらかじめ確保しておく財産のことです。不動産投資ローンでは、通常、購入する物件に「抵当権」を設定します。
- 返済が滞ると、金融機関は担保の不動産を売却(競売など)して、残債の回収に充てることができる
- 担保の価値が、借入額に対して十分かどうかが、融資の判断材料になる
- 抵当権の設定には、登録免許税や司法書士の費用がかかる
担保の評価は、積算評価と収益還元評価などの方法で行われます。
共同担保とは
共同担保とは、複数の不動産を、1つの融資の担保にすることです。購入する物件の担保評価だけでは、借りたい金額に足りない場合に、他の不動産を追加して、不足分を補います。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 担保にする対象 | すでに保有している不動産(自宅・他の投資物件・土地など) |
| 目的 | 担保評価を補い、融資額や融資条件を有利にする |
| 抵当権 | 複数の不動産に、同じ融資のための抵当権を設定する |
共同担保のメリットとデメリット
| 内容 | |
|---|---|
| メリット | 担保評価が足りない物件でも、融資が受けられる可能性が広がる。融資額が増える場合がある |
| デメリット | 返済できなくなったとき、購入した物件だけでなく、共同担保に入れた他の不動産も失うリスクがある |
| 注意点 | 自宅を共同担保にした場合、返済が滞ると、住まいを失う可能性がある。担保から外すには、条件や手続きが必要になる |
担保・共同担保を考えるときの手順
融資割合の考え方は、融資割合(LTV)の記事も参考にしてください。
担保に関するよくある質問
Q. 共同担保を求められたら、必ず受け入れる必要がありますか？
A. 必ずしも受け入れる必要はありません。他の金融機関に相談する、借入額を減らす、自己資金を増やすなど、別の方法で解決できないかを検討しましょう。
Q. 共同担保にした不動産は、あとで外せますか？
A. 金融機関と協議して、一定の条件(残債の減少、他の担保の追加など)を満たせば、外せる場合があります。契約前に、外す条件を確認しておくことが大切です。
まとめ
不動産投資の融資では、購入物件に抵当権を設定して担保にします。担保評価が足りない場合は、他の不動産も担保にする共同担保を求められることがありますが、返済できないときに自宅などを失うリスクがあります。他の方法で解決できないかを検討し、慎重に判断しましょう。
※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。
最終更新：2026年10月
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