「アパート経営で消費税はかかるのか」「自分は消費税の申告が必要なのか」。賃貸経営を始めた方や、物件を増やしている方から、よく出る質問です。住宅の家賃は消費税が非課税ですが、店舗や事務所の家賃は課税であり、さらに物件の購入時に払った消費税が戻るかどうかは、建物の用途によって大きく変わります。
この記事では、国税庁のタックスアンサーなどで確認できる範囲で、住宅家賃が非課税になる条件、課税事業者になる判定、建物購入時の消費税と仕入税額控除、居住用賃貸建物の制限、簡易課税の考え方を、仮の数値例で整理します。インボイス制度との関係は別の記事で扱いますので、ここでは触れる程度にとどめます。
目次
消費税の基本: 課税・非課税・不課税の違い
消費税は、国内で事業者が行う商品の販売やサービスの提供などを課税の対象とする税です。不動産の賃貸では、まず、取引が「課税」「非課税」「不課税」のどれに当たるかを分けて考えます。
| 区分 | 意味 | 不動産の例 |
|---|---|---|
| 課税取引 | 消費税がかかる取引 | 事務所・店舗の家賃、建物の売却代金、仲介手数料など |
| 非課税取引 | 国内の取引だが、課税になじまない、または政策的配慮で消費税をかけない取引 | 土地の譲渡・貸付け、住宅の貸付け |
| 不課税取引 | そもそも消費税の課税対象外の取引 | 国外取引、単なる贈与など |
国税庁のタックスアンサーでは、非課税取引として、土地の譲渡・貸付けや住宅の貸付けなどが挙げられています。土地の貸付けは、1か月未満の貸付けや、駐車場など施設利用に伴う土地使用は非課税になりません。このため、更地を駐車場として貸す場合でも、舗装や管理の有無、契約の内容によって判定が分かれることがあります。個別の取引の判定は、税務署や税理士にご確認ください。
また、非課税取引と不課税取引は、消費税がかからない点は同じですが、課税売上割合の計算での扱いが異なります。非課税売上は原則として分母にのみ入り、不課税は分母にも分子にも入りません。この違いが、後で説明する仕入税額控除の計算に影響します。
住宅の家賃が非課税になる条件
住宅の貸付けは、消費税が非課税です。国税庁のタックスアンサー(No.6226)では、住宅の範囲と条件が次のように整理されています(令和8年4月1日現在法令等)。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象となる住宅 | 人の居住の用に供する家屋や、その居住部分。一戸建て、マンション、アパート、社宅、寮、貸間などを含む |
| 非課税となる条件 | 契約で住宅用であることが明らかな場合。用途の記載がなくても、貸付けの状況から居住用であることが明らかな場合も対象 |
| 非課税とならないもの | 貸付期間が1か月未満の場合。旅館業法の旅館業に係る施設(旅館、ホテル、貸別荘、ウィークリーマンションなど)の貸付け。住宅宿泊事業(民泊)も対象外 |
| 家賃に含まれるもの | 月々の家賃、返還しない敷金・保証金・一時金、共益費。これらは非課税の家賃に含まれる |
| 別の扱いになるもの | 専有部分の電気・ガス・水道を家賃とは別に利用料として受け取る場合、その部分は非課税の家賃に含まれない |
| 店舗併設住宅 | 住宅部分のみ非課税。家賃は住宅部分と店舗部分を合理的に区分する |
| 用途変更 | 住宅として貸した建物を、契約変更で住宅以外の用途にした場合、変更後の貸付けは課税対象 |
なお、駐車場は、1戸あたり1台分以上の駐車スペースがあり、自動車の保有の有無にかかわらず割り当てられ、家賃とは別に使用料を取らない場合は、住宅と一体の貸付けとして非課税になるとされています。逆に、駐車場を家賃とは別に、外部の人にも貸している場合は、課税売上となる可能性があります。
課税になる賃貸の例
家賃が非課税になる住宅の貸付けと比べ、次のような貸付けは課税となるのが原則です。
- 事務所、店舗、倉庫、工場などの賃貸
- 住宅とは別契約で、外部の人にも貸す駐車場
- 旅館業や民泊に当たる施設の貸付け
- 契約期間が1か月未満の貸付け
- 住宅として貸していたものを、契約変更で事務所などの用途にした場合の変更後の貸付け
賃料以外にも、礼金・更新料などは、対価の性質に応じて、貸付けと同じ区分で判定されるのが一般的です。住宅の更新料なら非課税の家賃と同じ側、事務所の更新料なら課税売上の側、という整理になります。個別の収入の扱いは、税理士に確認してください。収入の種類ごとに、課税か非課税かを帳簿で分けておくと、後の申告が楽になります。
課税事業者になるかどうかの判定
消費税の納税義務があるのは、課税事業者です。国税庁のタックスアンサー(No.6501)によると、課税期間の基準期間における課税売上高が1,000万円以下であれば、原則として納税義務は免除されます。基準期間は、個人事業者ならその年の前々年、事業年度が1年の法人ならその事業年度の前々事業年度です。
ただし、基準期間の課税売上高が1,000万円以下でも、納税義務が免除されない主な場合があります。
- 適格請求書発行事業者の登録を受けている場合
- 特定期間(個人は前年1月1日から6月30日まで、法人は原則として前事業年度開始の日以後6か月)の課税売上高が1,000万円を超える場合(給与等支払額で判定することも可能)
- 消費税課税事業者選択届出書を提出している場合
- 新設法人・特定新規設立法人などに該当する場合
- 高額特定資産を取得した場合の特例の適用を受ける場合
ここで大切なのは、住宅の家賃は課税売上高に含まれないという点です。基準期間の1,000万円は、課税売上高(税抜)で判定します。住宅の家賃収入が年間数千万円あっても、すべて非課税であれば、課税売上高はゼロとして扱われます。
仮の例で確認します。住宅12戸の家賃収入が年間1,440万円(非課税)、1階の事務所の家賃が税込264万円(税抜240万円)の場合、課税売上高は税抜240万円です。基準期間の課税売上高が1,000万円以下なので、他の免除されない事情がなければ、納税義務は免除されます。住宅の家賃1,440万円は、1,000万円の判定に入りません。
収入の組み合わせ別の整理(仮の例)
賃貸経営の収入構成によって、消費税の見え方は大きく変わります。次の表は、考え方を整理するための仮の例です。
| ケース | 収入の内容(仮) | 課税売上 | 消費税の申告(原則) |
|---|---|---|---|
| A: 住宅のみ | 住宅家賃 年2,400万円 | なし(非課税のみ) | 基準期間の課税売上高が0円のため、原則免除 |
| B: 住宅+小さな事務所 | 住宅 年1,440万円+事務所 税抜年240万円 | 年240万円 | 1,000万円以下なので、原則免除 |
| C: 事務所ビル | 事務所 税抜年2,000万円 | 年2,000万円 | 基準期間の課税売上高が1,000万円を超えれば課税事業者 |
| D: 住宅+店舗ビル | 住宅 年1,800万円+店舗 税抜年1,500万円 | 年1,500万円 | 基準期間で1,000万円を超えれば課税事業者。課税売上割合は45.5% |
ケースDの課税売上割合は、課税売上高1,500万円 ÷ 総売上高3,300万円(住宅1,800万円+店舗1,500万円)で、約45.5%です。課税売上割合は、課税期間中の課税売上高(税抜)を総売上高(税抜)で割って求めます。この割合が、後述する仕入税額控除の計算に使われます。
建物を購入するときの消費税
物件を購入するときの消費税の扱いも、整理しておきます。土地の譲渡は非課税で、建物の譲渡は課税が原則です。たとえば、売買契約書に建物価格が税込で書かれている場合、その中に10%の消費税が含まれています(標準税率10%。国税庁タックスアンサーNo.6351)。
仮の例として、建物の税抜価格が5,000万円なら、消費税は500万円、税込の建物価格は5,500万円です。土地代金は消費税がかからないため、物件全体の代金のうち、消費税が関わるのは建物部分だけです。
この500万円が、購入者の側で消費税の納税額から差し引ける(仕入税額控除)かどうかは、物件の使い方で決まります。
| 建物の用途 | 家賃の課税区分 | 建物の消費税500万円の扱い(原則) |
|---|---|---|
| 事務所・店舗として賃貸 | 課税 | 課税事業者で一定の要件を満たせば、仕入税額控除の対象になり得る |
| 住宅(居住用賃貸建物)として賃貸 | 非課税 | 仕入税額控除の対象外(令和2年10月1日以後の課税仕入れ。後述) |
| 住宅+店舗の併用 | 住宅部分は非課税、店舗部分は課税 | 合理的に区分した店舗部分のみ、仕入税額控除の対象になり得る |
居住用賃貸建物の仕入税額控除の制限
令和2年4月の消費税法改正で、居住用賃貸建物の取得に係る仕入税額控除が制限されました。国税庁の資料によると、居住用賃貸建物とは、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物以外の建物で、高額特定資産などに該当するものです。高額特定資産は、一の取引単位につき、税抜の課税仕入れの支払対価が1,000万円以上の棚卸資産や調整対象固定資産を指します。
この制限は、令和2年10月1日以後に行われる居住用賃貸建物の課税仕入れ等の税額に適用されます(令和2年3月31日までに契約した場合の経過措置あり)。制限された税額は、経理上は、資産に係る控除対象外消費税額等として扱われます(国税庁タックスアンサーNo.6921を参照)。
住宅の家賃は非課税ですから、住宅の賃貸だけを行っている場合、もともと課税売上がなく、取得時の消費税を控除できないのが原則です。この制限は、課税売上のある事業者が、住宅の賃貸用の建物を取得して消費税の還付を受ける、という使い方を防ぐ趣旨のものと考えられます。
店舗用部分を持つ建物は、居住用賃貸以外の部分と居住用賃貸部分に合理的に区分している場合、居住用賃貸部分に係る税額のみが制限されます。また、取得後に、居住用賃貸建物を課税賃貸用(住宅以外の貸付け)に供した場合や、一定期間内に他の者へ譲渡した場合には、仕入控除税額を調整する規定があります。調整の対象となる期間は、取得等の日を含む課税期間の初日から3年を経過する日を含む課税期間(第三年度)が基準になります。
課税売上割合と仕入税額控除の計算
課税事業者になった場合、売上に係る消費税から、課税仕入れ等に係る消費税を差し引いて納税額を求めます。国税庁タックスアンサー(No.6401)によると、課税期間中の課税売上高が5億円以下で、かつ課税売上割合が95%以上であれば、課税仕入れ等に係る消費税額の全額を控除できます。
課税売上割合が95%未満の場合は、次のどちらかの方式で控除額を求めます。
- 個別対応方式: 課税仕入れ等を、課税売上にのみ要するもの(イ)、非課税売上にのみ要するもの(ロ)、共通して要するもの(ハ)に区分し、「イ+(ハ×課税売上割合)」で求める
- 一括比例配分方式: 課税仕入れ等に係る消費税額に課税売上割合を掛けて求める。この方式を選択した場合は、2年間以上継続して適用した後でなければ、個別対応方式に変更できない
住宅と事務所・店舗が混在する物件では、課税売上割合が低くなりやすく、控除できる消費税が小さくなります。上のケースDで課税売上割合が約45.5%なら、課税仕入れ等に共通して要する消費税については、約45.5%相当が控除の目安になります(個別対応方式の場合)。区分の仕方は申告の中身に直結しますので、日頃の帳簿で、住宅分・店舗分・共通分に分けて記録しておくことが大切です。
簡易課税制度の考え方
簡易課税制度は、売上に係る消費税額をもとに、仕入れに係る消費税額をみなしで計算する制度です。国税庁タックスアンサー(No.6505)によると、適用には、基準期間の課税売上高が5,000万円以下であることと、「消費税簡易課税制度選択届出書」を提出していることが必要です。届出書は、その課税期間の初日の前日までに提出します。
事業区分ごとにみなし仕入率が決まっており、不動産業は第6種事業で、みなし仕入率は40%です。不動産賃貸業が第六種事業に当たるかどうかの判定は、国税庁の事業区分の資料にも整理されていますので、自分の事業がどこに当たるか、税理士に確認してください。
仮の例で、一般課税と簡易課税の差を比べます。事務所ビルの家賃(課税)が税抜で年2,000万円、売上に係る消費税が200万円で、実際の課税仕入れ(管理委託費、修繕費、保険料など)に係る消費税が60万円だったと仮定します。
| 方式 | 計算 | 納付税額(仮) |
|---|---|---|
| 一般課税 | 200万円 − 60万円 | 140万円 |
| 簡易課税(第6種・40%) | 200万円 − 200万円×40%(80万円) | 120万円 |
この仮の例では、簡易課税の方が納付税額が小さくなります。実際の課税仕入れの消費税が、みなし仕入率による控除額(80万円)より大きければ、一般課税の方が有利になります。ですので、大きな修繕や設備投資を予定している年は、簡易課税を選ぶと不利になる可能性があります。
簡易課税を選んだ後に、やめたい場合は、「簡易課税制度選択不適用届出書」を提出します。ただし、原則として、選択の効力が生じた課税期間の初日から2年を経過する日の属する課税期間の初日以後でなければ、不適用届出書は提出できません。また、高額特定資産を取得した場合は、一定期間、簡易課税制度選択届出書を提出できない制限があります。
高額特定資産の取得と課税事業者の選択
課税事業者になると、消費税の還付を受けられる可能性が出てくるため、物件を購入する年に合わせて課税事業者の選択を考える方がいます。ただし、国税庁の資料(No.6502)によると、課税事業者が、簡易課税制度などを適用しない課税期間中に、1,000万円以上(税抜)の高額特定資産の課税仕入れを行うと、一定期間、事業者免税点制度が適用されません。期間は、仕入れ等の日の属する課税期間の翌課税期間から、その課税期間の初日以後3年を経過する日の属する課税期間までです。
この期間中は、基準期間の課税売上高が1,000万円以下でも免税事業者にならず、課税事業者として申告が必要になります。さらに、この期間は簡易課税制度選択届出書を提出できないという制限もかかります。つまり、「一度、還付を受けるために課税事業者になると、3年間は簡単に戻れない」という点に、注意が必要です。
購入する建物が居住用賃貸建物の場合は、そもそも仕入税額控除の対象になりませんが、国税庁の資料には、この制限を受ける場合でも、納税義務の免除の特例は適用されるとの記載があります。そのため、控除を受けられないのに課税事業者となる状態が生じる可能性があります。購入の前に、これらの影響を税理士と一緒に確認してください。
実務でつまずきやすいポイント
- 敷金・保証金の扱い: 返還しない部分(償却する部分)は家賃と同じ扱いです。住宅なら非課税、事務所なら課税になります
- 共益費・管理費: 住宅の共益費は非課税の家賃に含まれます。事務所の共益費は課税です
- 家賃の税込・税抜: 課税売上高の判定は税抜で行います。契約書や請求書で、税込か税抜かを確認してください
- 駐車場の契約: 住宅とセットか別契約かで、課税か非課税かが変わります
- 用途変更: 住宅を事務所として貸す契約に変えると、課税になります。入居者の使い方が変わった場合は、契約書の見直しも必要です
- 民泊・短期賃貸: 1か月未満の貸付けや旅館業・住宅宿泊事業は課税です。住宅の賃貸と同じ扱いにはなりません
- 売却時の消費税: 建物の売却代金は課税売上になり得ます。基準期間の課税売上高の判定に影響する場合があります
確認の手順
消費税の扱いを整理するときは、次の順番で進めると、抜け漏れを減らせます。
- 収入を、住宅家賃(非課税)・事務所店舗家賃(課税)・駐車場・その他に分けて一覧にする
- 契約書の用途欄を確認し、住宅として貸しているか、事務所などか、旅館業・民泊に当たるかを整理する
- 基準期間(個人は前々年、法人は前々事業年度)の課税売上高(税抜)を求める
- 特定期間の課税売上高、新設法人の要件、登録の有無など、免除されない事情を確認する
- 物件購入や大規模な修繕の予定があれば、建物の消費税額と用途から、仕入税額控除の可否を整理する
- 課税事業者になる場合は、一般課税と簡易課税のどちらが有利かを、複数の年で試算する
- 届出書の期限(簡易課税は課税期間の初日の前日まで)をカレンダーに入れる
- 最終判断は、税理士や税務署に確認する
よくある質問
Q. アパートの家賃には消費税がかかりますか。
A. 住宅の貸付けは非課税です。契約で住宅用であることが明らかな場合が対象で、貸付期間が1か月未満の場合や旅館業に当たる施設の貸付けは非課税になりません。
Q. 住宅の家賃収入が1,000万円を超えると、消費税の申告が必要ですか。
A. 住宅の家賃は課税売上高に含まれないため、住宅の家賃収入だけでは、基準期間の課税売上高の判定の対象になりません。ただし、事務所などの課税売上がある場合や、他の免除されない事情がある場合は別です。
Q. 店舗併用住宅の消費税はどうなりますか。
A. 住宅部分は非課税、店舗部分は課税となり、家賃は住宅部分と店舗部分に合理的に区分します。建物の取得時の消費税も、店舗部分のみ仕入税額控除の対象になり得ます。
Q. 住宅の購入時に払った消費税は戻りますか。
A. 住宅の賃貸は非課税売上のため、原則として仕入税額控除の対象になりません。令和2年10月1日以後の居住用賃貸建物の取得は、仕入税額控除が制限される扱いです。
Q. 簡易課税は誰でも選べますか。
A. 基準期間の課税売上高が5,000万円以下で、課税事業者であり、届出書を課税期間の初日の前日までに提出している場合に適用できます。選択後は、一定期間、やめにくい制限があります。
まとめ
賃貸経営の消費税は、住宅の家賃が非課税で、事務所・店舗の家賃が課税、という区分が出発点です。住宅の家賃は基準期間の課税売上高に含まれないため、住宅のみの賃貸では、通常は課税事業者になりません。一方で、住宅の賃貸は課税売上がないため、建物取得時の消費税は戻らず、令和2年10月1日以後の居住用賃貸建物には、仕入税額控除の制限もあります。
事務所・店舗の賃貸や、住宅との併用では、課税売上割合、一般課税か簡易課税か、高額特定資産の取得による3年間の制限など、判断すべき点が増えます。制度や数値は改正されることがあるため、国税庁の最新情報を確認し、個別の判断は税理士にご相談ください。
※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。
最終更新：2026年10月
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