「大家もインボイスの登録をしなければならないのか」「登録しないと入居者や借主に迷惑がかかるのか」。インボイス制度が始まってから、賃貸経営をしている方から多く聞かれる疑問です。結論を先に言うと、住宅の家賃だけを受け取っている場合と、事務所・店舗の家賃がある場合とでは、影響の大きさがまったく違います。
この記事では、国税庁の資料で確認できる範囲で、インボイス制度の基本、住宅家賃との関係、事務所・店舗の賃貸への影響、登録するかどうかの判断材料、登録した場合の計算の考え方、令和8年度の税制改正で見直された経過措置を、仮の数値例で整理します。消費税の基本(住宅家賃の非課税、課税事業者の判定など)は、別の記事で整理していますので、あわせてご覧ください。
目次
インボイス制度の基本
インボイス制度(適格請求書等保存方式)は、令和5年10月1日に始まった、消費税の仕入税額控除の方式です。国税庁のタックスアンサー(No.6498)では、仕入税額控除を受けるには、帳簿のほか、適格請求書(インボイス)などの請求書等の保存が必要とされています。
ポイントは次の三つです。
- 適格請求書は、税務署長の登録を受けた適格請求書発行事業者でなければ交付できない
- 適格請求書発行事業者は、課税事業者からの求めに応じて、適格請求書を交付する義務がある
- 登録を受けると、売上の規模にかかわらず、課税事業者として消費税の申告が必要になる
買い手(支払う側)が、売り手の消費税分を仕入税額控除として差し引くためには、原則として、登録された売り手から受け取った適格請求書の保存が必要です。このため、売り手が登録していないと、買い手は、消費税額の全額を控除できなくなります。ここに、大家と借主の関係が絡んできます。
適格請求書の記載事項は、国税庁(No.6625)によると、書類を作成する事業者の氏名または名称と登録番号、取引年月日、取引内容、税率ごとに区分して合計した対価の額と適用税率、税率ごとに区分した消費税額等、書類の交付を受ける事業者の氏名または名称、です。
住宅の家賃だけなら、インボイスの交付義務は生じない
住宅の貸付けは、消費税が非課税です(国税庁タックスアンサーNo.6226)。国税庁の手引きでは、免税取引、非課税取引、不課税取引のみを行った場合には、適格請求書の交付義務は課されないとされています。ですので、住宅の家賃だけを受け取っている大家は、借主が課税事業者であっても、インボイスを交付する義務はありません。
また、住宅の家賃だけで、事務所などの課税売上がない場合は、基準期間の課税売上高が0円ですから、通常は消費税の納税義務も免除されます(納税義務の判定は別の記事で整理しています)。つまり、住宅のみの賃貸経営では、インボイスの登録を受ける必然性は、基本的にはありません。
もっとも、住宅の賃貸でも、次のような収入がある場合は注意が必要です。
- 専有部分の電気・ガス・水道を、家賃とは別に利用料として受け取っている場合(非課税の家賃に含まれず、課税売上になり得る)
- 住宅とは別契約で、外部の人にも貸している駐車場
- 事務所や店舗として使用させている部屋、民泊や旅館業に当たる貸付け
これらは課税売上となる可能性があり、借主が課税事業者であれば、インボイスの交付を求められる場合があります。収入の種類ごとに、課税か非課税かを整理しておくことが、最初の作業です。
事務所・店舗・駐車場がある場合の影響
事務所や店舗の家賃は課税売上です。借主が事業者で、一般課税(原則的な計算)で消費税を申告している場合、借主は、家賃に含まれる消費税を仕入税額控除として差し引きたいと考えます。このとき、大家が登録事業者でなければ、借主は、原則として、全額の控除ができません。
借主から「登録番号を教えてほしい」「インボイスを出してほしい」と言われる可能性があるのは、この場面です。逆に、借主が次のような場合は、大家の登録の有無が、借主の消費税の計算に影響しにくくなります。
- 借主が免税事業者(消費税の申告が不要)
- 借主が簡易課税制度を選択している(実際の仕入れの消費税ではなく、みなし仕入率で計算するため、インボイスの保存は仕入税額控除の要件に含まれない)
- 借主が個人(消費者)として借りている
簡易課税制度では、売上に係る消費税額をもとに仕入控除税額を計算するため、インボイスの保存がなくても、仕入税額控除を受けられると、国税庁の資料に説明があります。
借主が一般課税の場合、インボイスの交付は、毎月請求書を出す形でなくても構いません。国税庁のQ&Aでは、家賃を口座振替・口座振込で払い、請求書や領収書がないケースについて、契約書に請求書等の記載事項の一部が記載され、通帳などで支払の事実を確認できる書類を併せて保存すれば、保存要件を満たすとされています。この場合、貸主の登録番号が、契約書などのどれかの書類に記載されている必要があります。
大家が登録するかどうかの判断材料
登録するかどうかは、「登録しないと借主が困るか」と「登録すると自分の負担がどう変わるか」の二つで考えます。
| 大家の状況 | 借主の状況 | 登録の必要性の考え方 |
|---|---|---|
| 住宅のみを賃貸 | 住宅の借主(個人) | 交付義務がなく、納税義務も免除されるのが通常。登録の必要性は低い |
| 住宅+小規模な事務所(課税売上が小さい) | 事務所の借主が一般課税 | 借主から登録を求められる可能性。登録すると課税事業者になる点とのバランスで判断 |
| 事務所ビル(課税売上が大きい) | 借主の多くが一般課税 | すでに課税事業者なら、登録しないと借主の控除に影響。登録を前提に検討するのが一般的 |
| 事務所の借主が簡易課税・免税 | 影響が小さい | 登録しなくても、借主の計算への影響は限定的 |
登録すると、課税事業者として消費税の申告・納付が必要になります。国税庁のタックスアンサー(No.6498)でも、登録後は課税事業者として消費税の申告が必要になると整理されています。これまで免税事業者だった大家が、事務所家賃の消費税分を預かっていた場合でも、登録後は、その消費税を納付する側に回ります。
登録した場合の消費税の計算
登録して課税事業者になった場合の、納付税額の計算の考え方を、仮の数値で見ていきます。事務所の家賃が、税込で月22万円(税抜20万円、消費税2万円)、年間では税抜240万円・消費税24万円とします。住宅の家賃は非課税のため、この計算には含みません。
| 計算の方法 | 納付税額(仮) | 補足 |
|---|---|---|
| 一般課税 | 24万円 − 課税仕入れに係る消費税 | 仕入れの消費税が少ないと、納付額が大きくなる |
| 簡易課税(第6種・みなし仕入率40%) | 24万円 − 24万円×40% = 14.4万円 | 基準期間の課税売上高5,000万円以下、届出が必要 |
| 2割特例(終了済みの特例) | 24万円 × 20% = 4.8万円 | 令和8年9月30日の属する課税期間までの特例(免税事業者から登録した事業者) |
| 3割特例(個人事業者のみ) | 24万円 × 30% = 7.2万円 | 令和9年分・令和10年分の申告に適用 |
このうち、2割特例は、国税庁の資料によると、令和5年10月1日から令和8年9月30日までの日の属する各課税期間が対象です。令和8年度の税制改正で、後継として、個人事業者を対象とした3割特例が創設されました。3割特例は、免税事業者から登録して課税事業者になった個人事業者で、基準期間の課税売上高が1,000万円以下の場合に、令和9年分・令和10年分の消費税の確定申告で、納付税額を売上税額の3割とできるものです。法人は対象外です。
3割特例を適用した後、簡易課税に移行したい場合は、適用を受けた翌年分から、簡易課税制度を適用できるとされています(原則2年間は継続適用)。ただし、計算の方法で有利不利が変わり、他の特例との関係もあるため、実際に登録を検討するときは、税理士と試算することをお勧めします。詳しくは、国税庁の令和8年度税制改正によるインボイス制度の見直しの特集ページをご覧ください。
登録する場合としない場合の手取りの見方(仮の例)
登録の損得を考えるときは、受け取った消費税分(預り分)と、納付する額、借主への値引きを並べて、手元に残る額で比較すると分かりやすくなります。次の表は、事務所の年間家賃が税抜240万円(消費税24万円)の個人の大家を想定した、単純な仮の例です。借主が一般課税で、貸主の未登録を理由に、控除できなくなる分の値引きを求めてきて、それに応じる前提とします。事務の手間や税理士費用は含めていません。
| 選択 | 消費税24万円の扱い | 手元に残る額(仮) |
|---|---|---|
| 登録しない(令和8年10月〜令和10年9月) | 借主の控除できない7.2万円分を値引きに応じる | 24万円 − 7.2万円 = 16.8万円 |
| 登録して簡易課税 | 売上税額24万円から、みなし仕入分9.6万円を控除し、14.4万円を納付 | 24万円 − 14.4万円 = 9.6万円 |
| 登録して3割特例(令和9年分・10年分、個人) | 売上税額の3割、7.2万円を納付 | 24万円 − 7.2万円 = 16.8万円 |
この例では、未登録で値引きに応じる場合と、3割特例を使う場合の手元の額が同じになります。簡易課税は、手元に残る額が小さくなります。ただし、実際には、借主が値引きを求めてこない場合や、他の課税仕入れがある場合、特例の適用条件を満たさない場合などで結果が変わります。あくまで、どのような数字を並べて比較すればよいかを示す例です。
登録をめぐるよくある誤解
- 「登録しないと、事務所の借主は消費税を一切控除できない」: 経過措置により、一定の割合は控除できます
- 「住宅の大家もインボイスの登録が義務」: 登録は任意で、住宅の家賃のみなら交付義務は生じません
- 「登録すれば消費税の負担がなくなる」: 登録すると課税事業者として申告・納付が必要になります
- 「簡易課税は必ず有利」: 実際の仕入れの消費税が大きい年は、一般課税の方が有利なことがあります
借主側の経過措置(登録していない貸主への支払い)
大家が登録していない場合でも、借主は、一定の割合なら仕入税額控除ができる経過措置があります。国税庁の資料では、令和8年度の税制改正で、この経過措置が見直され、期限が2年延長されたとされています。
| 期間 | 控除できる割合(仕入税額相当額に対して) |
|---|---|
| 令和8年10月から2年間 | 70% |
| 令和10年10月から2年間 | 50% |
| 令和12年10月から1年間 | 30% |
| 令和13年10月以降 | 0% |
なお、改正前は、令和8年10月から3年間50%とし、その後0%とする予定でした。また、インボイス発行事業者以外からの課税仕入れ(税込)の合計が、年または事業年度で1億円を超える場合、超過部分は控除できないとされています(改正前は10億円)。
仮の例で、借主の負担を確認します。事務所の家賃が、税込で月22万円(消費税2万円)、年間の消費税が24万円とします。
| 貸主の登録 | 借主が控除できる消費税(年) | 控除できない消費税(年) |
|---|---|---|
| 登録している | 24万円 | 0円 |
| 登録していない(令和8年10月〜令和10年9月) | 24万円 × 70% = 16.8万円 | 7.2万円 |
| 登録していない(令和10年10月〜令和12年9月) | 24万円 × 50% = 12万円 | 12万円 |
| 登録していない(令和13年10月以降) | 0円 | 24万円 |
借主から見れば、貸主が未登録のままでいる期間が長いほど、控除できない消費税が増えます。貸主が未登録の場合、借主から家賃の減額交渉を受ける可能性もあります。反対に、貸主が登録する場合は、納付する消費税を、家賃に上乗せできるかどうかも、契約と相場の中で考える必要があります。
大家が支払う側として、インボイスをどう扱うか
大家は、貸主であると同時に、管理会社、修繕業者、清掃業者、保険代理店などに費用を払う、買い手でもあります。支払う側として、インボイスが関係するのは、大家自身が課税事業者で、一般課税で申告している場合です。
住宅の賃貸のみで、課税売上がない場合は、仕入れに係る消費税を控除することが、そもそもできません(課税売上に対応しないため)。この場合、相手がインボイス登録事業者かどうかは、消費税の計算上、直接の影響はありません。
事務所・店舗の賃貸など、課税売上がある大家が一般課税で申告する場合は、管理費、修繕費、保険料などの課税仕入れに係る消費税を差し引くために、取引先からインボイスを受け取って保存する必要があります。取引先が登録していなければ、前述の経過措置の割合での控除になります。
簡易課税を選択している場合は、実際の仕入れの消費税を使わないため、インボイスの保存は仕入税額控除の要件になりません(ただし、所得税や法人税の計算では、領収書などの保存が必要です)。
取引先が登録事業者かどうかは、国税庁の適格請求書発行事業者公表サイトで、登録番号を入力して確認できます。請求書を受け取ったときは、登録番号の有無を確認する習慣をつけておくと、申告時に慌てません。
契約書・請求書の実務
事務所や店舗を貸している大家が、登録事業者になった場合の、書類の整え方を整理します。
- 賃貸借契約書に、貸主の氏名または名称と登録番号を記載する(新規契約・更新時の条項に入れる)
- 家賃の金額と消費税額を、税率ごとに区分して分かるようにする(契約書または別紙)
- 取引年月日は、通帳の記録などで確認できる状態にしておく
- 口座振込で受け取る場合は、契約書と通帳(または振込金受取書)の組み合わせで足りるか、借主と確認する
- 管理会社に家賃の集金・入金を任せている場合は、管理会社がどの名義で書類を交付するか(代理交付や媒介者交付)を確認する
- 発行した書類の写しは、保存しておく
交付した適格請求書の写しは、保存が必要です(国税庁No.6498)。契約書に必要事項が書かれていれば、毎月新しい書類を出す必要がない場合もありますが、借主の経理の方法によっては、個別に書類を求められることもあります。
登録の手続きと注意点
登録をする場合は、税務署に登録申請書を提出します。国税庁のタックスアンサー(No.6498)によると、登録番号は、法人番号のある事業者は「T」+法人番号、それ以外の課税事業者は「T」+13桁の数字、で表され、国税庁のサイトで公表されます。免税事業者が登録を受ける場合は、令和11年9月30日を含む課税期間までは、課税期間の途中でも登録できる扱いがあります。
登録を受けると、売上が1,000万円以下でも、課税事業者として消費税の申告が必要です。登録をやめる場合の手続きや時期には決まりがあるため、安易に登録するのではなく、登録のメリットとデメリットを整理してから決めてください。具体的な手続きは、国税庁の案内で確認してください。
また、登録した後は、課税事業者として、高額特定資産の取得に係る制限(3年間の制限など)の影響を受ける場合があります。物件の購入や大規模修繕を予定している年は、特に注意が必要です。
判断のチェックリスト
- 自分の賃貸収入を、住宅の家賃(非課税)と、事務所・店舗・駐車場などの課税売上に分ける
- 課税売上がある場合、基準期間の課税売上高(税抜)が1,000万円を超えるかを確認する
- 事務所・店舗の借主が、一般課税か、簡易課税か、免税かを、可能な範囲で把握する
- 借主から、登録番号やインボイスの要望が出ていないかを確認する
- 登録した場合の消費税の納付額を、一般課税・簡易課税・特例で試算する
- 登録しない場合に、借主が控除できなくなる額(経過措置の割合)を試算する
- 物件の購入や大規模修繕の予定があるか確認し、高額特定資産の制限を税理士に確認する
- 結果を踏まえて、税理士と相談のうえ、登録の有無を決める
よくある質問
Q. 住宅だけを貸している大家は、インボイスの登録が必要ですか。
A. 住宅の家賃は非課税で、非課税取引のみの場合は適格請求書の交付義務が生じないとされています。通常は登録の必要性は低いです。ただし、家賃以外の課税売上がある場合は別に確認が必要です。
Q. 登録しないと、事務所の借主に迷惑がかかりますか。
A. 借主が一般課税の場合、貸主が未登録だと、借主は経過措置の割合(令和8年10月から2年間は70%)でしか控除できなくなります。借主が簡易課税や免税の場合は、影響が小さくなります。
Q. 家賃の領収書やインボイスは毎月発行する必要がありますか。
A. 国税庁のQ&Aでは、契約書に必要事項の一部が記載され、通帳などで支払の事実が確認できれば、保存要件を満たす場合があるとされています。借主の経理の方法も確認してください。
Q. 2割特例は今も使えますか。
A. 国税庁の資料では、2割特例は令和8年9月30日までの日の属する課税期間が対象です。令和9年分・令和10年分は、個人事業者に限り、3割特例が創設されています。
Q. 管理会社に任せている場合、インボイスはどうなりますか。
A. 管理会社が集金している場合の交付方法(媒介者交付特例など)は、管理委託契約によって異なります。管理会社に確認してください。
まとめ
住宅の家賃は非課税であり、非課税取引のみの場合は適格請求書の交付義務はありません。住宅のみの賃貸経営では、インボイスの登録は、基本的には必要性が低い、というのが整理です。
一方、事務所・店舗の家賃がある場合は、借主が一般課税かどうかで影響が変わります。貸主が未登録だと、借主の控除は経過措置の割合(令和8年10月から2年間は70%)に下がり、時間の経過とともに小さくなります。貸主が登録する場合は、課税事業者としての申告負担と、簡易課税・3割特例などの計算方法を、あらかじめ試算して比較してください。
制度や数値は改正されることがあるため、国税庁の最新情報を確認し、個別の判断は税理士にご相談ください。
※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。
最終更新：2026年10月
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