LTV(Loan to Value)は、物件の価値に対して、どのくらいの割合を借り入れるかを示す指標です。不動産投資の融資では、LTVが高いほど、借入の負担が大きく、金融機関から見たリスクも高くなります。この記事では、LTVの計算方法と、融資割合が融資条件や投資のリスクに与える影響を、わかりやすく解説します。
LTVとは？計算方法
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 計算式 | LTV(%) = 借入額 ÷ 物件の評価額(または購入価格) × 100 |
| 例 | 評価額5,000万円の物件に、4,000万円を借り入れた場合 → LTV 80% |
| 自己資金の割合 | 100% − LTV(上の例では20%を自己資金で用意) |
金融機関は、物件の評価額(担保評価)をもとにLTVを見ます。購入価格と評価額が異なる場合は、どちらを基準にするかで、LTVの数字が変わります。評価の方法は、積算評価と収益還元評価で解説しています。
LTVが融資条件に与える影響
- LTVが低い(自己資金が多い)ほど、金融機関は貸し倒れのリスクが低くなり、審査で有利になりやすい
- LTVが高いほど、金利が高めに設定されたり、融資の条件が厳しくなったりすることがある
- LTVの上限は、金融機関・物件・属性によって異なる
- LTVが高いと、物件価格が下落したときに、評価額が残債を下回るリスクが高まる
評価額を下回る融資は比較的認められやすい一方、評価額を超える融資は、金融機関によって対応が分かれ、リスクも高くなります。
LTVを上げる・下げるメリットとデメリット
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| LTVを上げる(借入を増やす) | 手元資金を温存でき、他の投資にも回せる | 返済負担が増え、金利上昇・空室の影響が大きくなる |
| LTVを下げる(自己資金を増やす) | 返済負担が軽く、リスクが小さい。審査で有利になりやすい | 手元資金が減り、投資効率(レバレッジ)が下がる |
どちらが正解というものではなく、自分の資金余力とリスク許容度に合わせて、バランスを決めることが大切です。自己資金の考え方は不動産投資の頭金はいくら必要？で解説しています。
LTVを確認する手順
LTVに関するよくある質問
Q. LTVの目安は、何%ですか？
A. 一律の基準はなく、金融機関・物件・属性によって異なります。不動産投資では、物件の担保評価に対して、一定の自己資金を求める金融機関が多い傾向があります。
Q. LTVが高いと、融資は受けられませんか？
A. 属性が高い場合や、物件の収益性が高い場合は、高いLTVでも融資が出ることがあります。ただし、リスクも大きくなるため、慎重な試算が必要です。
まとめ
LTVは「借入額÷物件の評価額」で求める指標で、高いほど借入の負担とリスクが大きくなります。LTVを下げると返済負担は軽くなりますが手元資金が減るため、自己資金の余力とリスク許容度に合わせて、収支を試算したうえで融資割合を決めましょう。
※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。
最終更新：2026年10月
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