返済期間と法定耐用年数の関係｜築古物件で融資期間が短くなる理由

築年数の古い物件を探していると、「この物件は融資期間が短くなります」と言われることがあります。価格が手頃で利回りも高く見えるのに、返済期間が短いと毎月の返済額が膨らみ、手元に残るお金が思ったより少なくなります。その背景にあるのが「法定耐用年数」という考え方です。

この記事では、法定耐用年数とは何か、融資期間とどう結びついて語られるのか、築古物件で期間が短くなる理由と、そのときに確認したい点を、仮の数字例を交えて整理します。

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法定耐用年数とは何か

法定耐用年数は、税務上、建物などの減価償却資産の取得費用を何年かけて経費に配分するかを定めた年数です。国税庁のタックスアンサーでは、減価償却を「減価償却資産の取得に要した金額を一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく手続」と説明しており、配分する期間にあたる法定耐用年数は、財務省令の別表に定められています。

ここで大切なのは、法定耐用年数が「その建物が物理的に使える寿命」を表すものではない、という点です。建物の構造や用途ごとに税制上の年数が決められているだけで、メンテナンスの状態が良ければ、法定耐用年数を過ぎても賃貸に使われている建物はたくさんあります。一方で、金融機関の融資審査では、この年数が「建物の価値が残っている期間」の目安として参照されることがあります。

• 税務の世界では、減価償却費を計算するための年数
• 融資の世界では、担保となる建物の価値が残っている期間を考える目安のひとつ
• 物理的な寿命とは別の概念で、実際の建物の状態は別に評価される

構造別の法定耐用年数(住宅用)

賃貸住宅として使う建物の法定耐用年数は、構造によって次のとおり定められています(減価償却資産の耐用年数等に関する省令 別表第一。住宅用の場合)。

金属造は骨格材(柱や梁など)の肉厚で区分が分かれます。「鉄骨造」と一括りに呼ばれる物件でも、肉厚によって19年、27年、34年と差が出ます。肉厚は建築確認の図面や設計図書、建築会社への確認で分かることがあるため、購入前に資料を確認しておくと、税務上の年数の見通しが立てやすくなります。

融資期間と法定耐用年数が結びつけて語られる理由

融資期間の上限は、金融機関ごとに商品や内規で決められています。その内容は一般には公開されておらず、「法定耐用年数から築年数を引いた年数を上限の目安にする」という運用を取る金融機関もあれば、構造・立地・借り手の属性を総合して決める金融機関もあります。ここでは、あくまで一般的に語られる考え方として整理します。

耐用年数が参照される理由は、主に次の三つです。

1. 担保価値の見方: 融資の担保となる建物の評価額は、築年数が進むほど下がっていくのが一般的です。返済が終わるまでの期間に、担保として価値が残っている状態にしたいという考え方があります。
2. 返済原資の安定性: 古い建物ほど修繕費が増え、空室も出やすくなる傾向があるため、収益が安定している期間のうちに返済を終えたいという発想です。
3. 基準の分かりやすさ: 構造ごとに年数が公的に決まっているため、審査の目安として使いやすいという面があります。

ただし、これは「法定耐用年数がそのまま融資期間の上限になる」という意味ではありません。法定耐用年数を超える期間の融資が出る例もあれば、残存年数より短い期間しか出ない例もあります。金融機関の考え方や借り手の属性、物件の評価によって変わるため、個別の案件ごとに確認することが前提です。

築年数が進むと融資期間の目安はどう変わるか

一般に語られる「法定耐用年数から築年数を引く」という見方で、残りの年数を試算してみます。以下は考え方を示すための仮の例で、実際の融資期間を示すものではありません。

木造で築20年の物件は、この見方では残りが2年になります。実際には、金融機関が構造や状態、借り手の信用力を踏まえて期間を判断するため、一律にこうなるわけではありません。それでも、「築古の木造は融資期間が短くなりやすい」「RC造は長く組みやすい」という傾向を理解しておくと、物件選びの段階で資金計画の見通しが立てやすくなります。

木造の築古物件とRC造の中古物件を比べる視点

同じ程度の価格帯でも、木造の築古物件とRC造の中古物件では、融資期間や税務上の扱いの傾向が異なります。次の表は、一般的な傾向を整理したものです。個別の物件では例外が多いため、判断の材料のひとつとして使ってください。

どちらが良いという話ではなく、「短い期間で返せる収益があるか」「長い期間で返す代わりに修繕負担が重くなっても耐えられるか」という、条件の違いを理解したうえで比べることが大切です。

融資期間が短いと返済負担がどう変わるか

融資期間が短くなると、毎月の返済額は大きく増えます。次の仮の例で、借入額と金利を同じにして、期間だけを変えた場合の違いを見てみます。

例(仮の条件): 借入額3,000万円、金利年2.0%、元利均等返済、年間NOI(家賃収入から運営費を引いた額)が270万円の物件とします。

同じ3,000万円の借入でも、10年返済では年間返済額がNOIを上回り、物件の収益だけでは返済をまかなえない計算になります。DSCR(返済余裕率)が1.0を下回る状態です。15年なら1.17、20年なら1.48と、期間が延びるほど余裕が生まれます。DSCRの考え方は、別の記事で整理したとおりです。

なお、この表の「差」は、税金や修繕積立、空室などを考慮する前の数字です。実際の手残りは、ここから所得税・住民税や大規模修繕の準備などを引いて考える必要があります。

返済額から逆算すると、借りられる額も変わる

融資期間が短いと、返済額が増えるだけでなく、「その物件の収益で無理なく返せる借入額」も小さくなります。金融機関が物件の収益から借入可能額を考えるとき、ひとつの見方として、年間NOIを一定のDSCRで割った額を年間返済額の上限とする方法があります。

例(仮の条件): 年間NOIが270万円、目標とするDSCRを1.3、金利年2.0%、元利均等返済とします。年間返済額の上限は約208万円(月あたり約17.3万円)です。この返済額でまかなえる借入額は、期間ごとに次のようになります。

同じ物件でも、融資期間が10年か20年かで、自己資金として用意すべき金額が大きく変わります。築古物件で融資期間が短く出た場合は、物件の利回りだけでなく、必要な自己資金の額を同時に確認しておくことが重要です。なお、DSCRの目標値や借入可能額の算出方法は金融機関によって異なります。この表はあくまで考え方を示す仮の計算です。

金利が少し上がったときの影響も確認する

融資期間が短いほど、返済額は金利の変化にも敏感に反応しやすくなります。同じ3,000万円・期間15年で、金利が2.0%から2.5%に上がった場合を比べてみます。

0.5ポイントの上昇で、年間返済額は15年で約8万円、20年で約9万円増える計算です。金額の増え方そのものは期間による差が大きくありませんが、もともとの返済額が大きい短期の返済では、収支の余裕が小さく、少しの変化で赤字に傾きやすくなります。変動金利で借りる場合は、金利上昇のストレステストも併せて確認してください。

税務上の「中古資産の耐用年数」との違い

築古物件を購入した場合、税務上の減価償却では、新築時の法定耐用年数ではなく、中古資産の耐用年数を使うことが認められています。国税庁のタックスアンサーでは、中古資産の耐用年数は、事業の用に供した時以後の使用可能期間として見積もった年数によることができ、見積もりが難しい場合には「簡便法」で計算できると説明されています。

• 法定耐用年数の全部を経過した資産: 法定耐用年数の20%に相当する年数
• 法定耐用年数の一部を経過した資産: 法定耐用年数から経過年数を差し引いた年数に、経過年数の20%に相当する年数を加えた年数
• 計算して1年未満の端数が出たら切り捨て、結果が2年に満たない場合は2年

簡便法を使うと、築年数が進んだ物件ほど耐用年数が短くなります。仮の例を挙げます。

ここで混同しやすいのが、「税務上の簡便法の耐用年数」と「融資審査で参照される残存年数」です。両者は別の概念で、簡便法で計算した耐用年数がそのまま融資期間になるわけではありません。簡便法は減価償却費を何年で配分するかを決めるための計算で、融資期間は金融機関が個別に判断するものです。

築古物件の減価償却と返済のずれ

築古物件で簡便法を使うと、耐用年数が短い分、毎年の減価償却費が大きくなります。たとえば建物の取得価額が1,000万円で耐用年数が4年なら、定額法で毎年約250万円(1,000万円÷4)の減価償却費が計上できます。税務上の所得は小さくなりますが、減価償却費は実際の支出を伴わない費用です。

一方、返済は元本部分が経費にならないため、融資期間が償却期間より長い場合、償却が終わった後に帳簿上の所得が大きくなり、税負担が増える一方で返済は続く、という状態になりえます。この現象はデッドクロスとして、別の記事で詳しく整理しています。築古物件を検討するときは、「償却期間」と「融資期間」と「保有期間」の三つを並べて、いつ税負担が増えるかを見通しておくことが大切です。

融資期間を延ばしたいときに確認すること

融資期間が短く出た場合でも、次のような点を確認することで、条件が変わる余地があるかもしれません。ただし、結果は金融機関と案件によって異なり、必ず延びるとは限りません。

• 建物の構造と肉厚の資料: 金属造の場合、骨格材の肉厚によって法定耐用年数が変わります。設計図書で裏付けられるかを確認します。
• 土地の評価: 建物の残存価値が小さくても、土地の評価が高い物件では、担保としての見方が変わることがあります。
• 修繕・改修の履歴: 屋根・外壁・設備の更新履歴を示せると、建物の状態を説明しやすくなります。
• 借り手の属性: 給与収入や既存の事業収入、他の物件の収支、自己資金などを総合して見られます。
• 複数の金融機関への相談: 金融機関ごとに内規が違うため、ひとつの回答で諦めず、複数に相談する価値があります。
• 融資条件の組み合わせ: 金利、期間、返済方法、担保の追加などは、セットで交渉することになります。

金融機関への相談の進め方は、別の記事で整理したとおりです。ここでは、期間が短く出たときに「なぜその期間なのか」を担当者に尋ね、判断の根拠を理解することが、次の一手につながるという点だけ触れておきます。

築古物件を検討するときの手順

1. 物件の構造(木造・金属造・RC造)を確認し、金属造の場合は骨格材の肉厚を資料で確認する。
2. 築年数から、構造別の法定耐用年数に対する残りの年数を計算する。
3. 金融機関に事前相談し、想定される融資期間・金利・自己資金の目安を聞く。
4. 聞いた融資期間で年間返済額を試算し、NOIとの差、DSCRを確認する。
5. 金利が上がった場合や空室が増えた場合の収支も試算する。
6. 減価償却の計算(簡便法の適用可否を含む)を税理士に確認し、償却期間と融資期間のずれを把握する。
7. 修繕費の見通しを立て、返済に加えて必要になる資金を見込んでおく。
8. 以上を踏まえて、購入の可否と指値の水準を判断する。

築古物件の融資期間でよくある失敗

• 購入価格だけで判断する: 価格が低く利回りが高くても、融資期間が短ければ毎月の返済が重く、手残りが残らないことがあります。
• 融資期間の確認が遅れる: 売買契約の後で期間が短いと分かり、資金計画が崩れることがあります。融資の見通しは、契約前に確認しておく必要があります。
• 簡便法の年数を融資期間と混同する: 税務の耐用年数と融資期間は別物です。
• 償却が終わった後の税負担を考えていない: 償却期間が短い物件は、償却後に所得が増えることを計画に入れておきます。
• 大規模な改修費が想定外になる: 築古は修繕の頻度と金額が増えやすく、改修費の水準によっては簡便法の適用にも影響します。
• ひとつの金融機関の回答で結論を出す: 内規が違うため、相談先を広げると条件が変わる余地があります。

よくある質問

Q. 法定耐用年数を超えた物件には融資が出ませんか?

A. 一律に出ないわけではありません。金融機関の内規や、物件の評価・借り手の属性によって判断が分かれます。法定耐用年数を過ぎていても、融資を検討してもらえる場合はありますが、期間が短くなったり、自己資金を多く求められたりする傾向があります。個別に金融機関へ確認してください。

Q. 融資期間は、法定耐用年数から築年数を引いた年数になりますか?

A. そうなる金融機関もありますが、すべてではありません。構造・立地・借り手の属性などを総合して決める金融機関もあります。公開された基準は多くないため、事前相談で確認するのが現実的です。

Q. 簡便法で耐用年数が短くなると、融資期間も短くなりますか?

A. 別の概念なので、直接は連動しません。簡便法は減価償却費を計算するための年数です。ただし、築年数が進んでいること自体は、融資の判断に影響します。

Q. 鉄骨造の物件は、何年の耐用年数になりますか?

A. 骨格材の肉厚で、住宅用は19年(3mm以下)、27年(3mm超4mm以下)、34年(4mm超)に分かれます。肉厚は設計図書などで確認する必要があります。

Q. 築古物件の返済負担を軽くする方法はありますか?

A. 自己資金を増やして借入額を減らす、金利や期間の条件を複数の金融機関で比べる、購入価格の交渉で借入額を抑える、といった方法があります。いずれも個別の事情によって有効性が変わるため、金融機関や税理士に相談してください。

まとめ

法定耐用年数は、税務上の減価償却の年数であり、建物の物理的な寿命とは別の概念です。一方、金融機関の融資審査では、担保価値や返済原資の安定性を考える目安として参照されることがあり、築古の木造などでは融資期間が短くなりやすい傾向があります。

• 住宅用の法定耐用年数は、木造22年、金属造19年・27年・34年、RC造47年(2026年10月時点で確認)
• 融資期間の基準は金融機関ごとに異なり、一律ではない
• 融資期間が短いと返済額が増え、DSCRが下がる
• 税務の簡便法の年数と、融資期間は別物
• 償却期間・融資期間・保有期間を並べて、税負担と資金繰りの見通しを立てる

築古物件を検討するときは、価格と利回りだけでなく、融資期間と返済額、減価償却のずれまで含めて見通しを立てておくことが大切です。融資条件や税務の取り扱いは、個別の事情によって変わります。具体的な判断は、金融機関や税理士などの専門家に確認してください。制度や数値は改正されることがあるため、国税庁や金融機関で最新の情報を確認するようにしてください。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。

最終更新：2026年10月

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