レントロールの作り方と融資審査での見られ方｜入居状況・賃料・契約期間の整理

融資の相談で金融機関から「レントロールをください」と言われ、何をどこまで書けばよいのか迷う方は少なくありません。レントロール(賃貸借条件一覧表)は、物件の収入を部屋ごとに並べた資料で、融資の審査では収益の裏付けとして読まれます。この記事では、レントロールの項目、作り方の手順、審査で読まれやすい点、契約期間や賃料に関する法律上の基本までを整理します。

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レントロールとは何か

レントロールは、賃貸物件の全室について、入居者・賃料・契約期間・敷金などの賃貸借条件を一覧にした表です。「賃貸借条件一覧表」や「入居者一覧」と呼ばれることもあり、物件を売買するときや融資を申し込むときに、収益の中身を確認する資料として使われます。

家賃収入の合計だけを見ても、その収入がどのような契約に支えられているのかは分かりません。たとえば、同じ月額100万円の賃料収入でも、全室が満室で契約年数も長い物件と、半分が入居1か月未満の物件とでは、収入の安定性の見え方が変わります。レントロールは、この違いを数字で示すための資料です。

作成する場面は、主に次の3つです。

• 物件を購入する前に、売主や仲介会社から受け取って内容を確認する場面
• 融資を申し込むときに、金融機関へ提出する場面
• 保有物件の収支を管理し、借り換えや売却の準備をする場面

購入前に受け取るレントロールは、売主側が作成したものです。そのまま信じるのではなく、賃貸借契約書や入金の記録と突き合わせて確認する必要があります。融資の申込時は、確認を終えたうえで、自分の言葉で説明できる形に整えて提出します。

レントロールに載せる基本項目

項目は金融機関や物件の種類によって多少異なりますが、一般に次のような内容を載せます。必須の書式が法律で決まっているわけではないため、金融機関から指定のひな形があれば、それに合わせるのが近道です。

入居者の氏名は、個人情報にあたるため、提出先や目的に応じて伏せることがあります。部屋番号と属性(個人・法人・学生など)の書き方で足りるかどうかは、事前に金融機関の担当者へ確認するとよいでしょう。

賃料以外の収入と費用の扱い

レントロールを作るとき、賃料以外の収入をどこに入れるかで迷うことがあります。基本は、賃料と、それ以外の収入を分けて書くことです。

一時金を月額賃料に混ぜてしまうと、年間収入が実態より大きく見えます。金融機関は、継続的に入ってくる収入かどうかを重視するため、一時的な収入は別枠に整理するのが無難です。

作成の手順

レントロールは、次の順序で作ると、抜けや食い違いを減らせます。

1. 賃貸借契約書、重要事項説明書、管理会社の入居者台帳を集める
2. 部屋ごとに、契約開始日・期間・賃料・共益費・敷金を転記する
3. 通帳や管理会社の入金明細で、実際の入金額と契約上の賃料が一致するかを確認する
4. 空室は、空室になった時期と募集賃料、募集の状況を記録する
5. 合計欄(月額賃料の合計、年間賃料収入、稼働率)を計算する
6. 備考欄に、滞納、賃料減額の合意、退去予告などの事実を書く
7. 作成日(基準日)を明記する

特に3の突き合わせが大切です。契約書上の賃料と、実際の入金額が違う例は珍しくありません。賃料の減額を口頭で合意していたり、フリーレント期間中であったりすると、契約書の賃料をそのまま転記しても、実態を表さなくなります。

基準日の記載も欠かせません。レントロールは、ある時点の入居状況を切り取った資料です。作成日が古いと、金融機関はその後の変化を確認しようとするため、直近の状態に更新してから提出するのが望ましい形です。

計算の例(仮の例)

次のような仮の例を考えます。

• 全10室、満室想定の月額賃料の合計が80万円(1室平均8万円)
• 現在の入居は8室、うち1室は賃料を6万円に減額している
• 空室2室の募集賃料は各8万円

この場合、入居中の賃料合計は7室×8万円+1室×6万円=62万円、年間では744万円です。満室想定の年間賃料960万円に対する実際の収入は、約77.5%となります。稼働率を部屋数で見ると8室÷10室で80%ですが、賃料ベースでは77.5%と少し低くなります。

この差を、レントロールに数字として載せておくと、金融機関は賃料ベースの稼働率を把握しやすくなります。部屋数ベースの数字だけを出すと、実態より良く見えるため、両方を載せるのが丁寧です。

レントロールから収支を見積もる例(仮の例)

レントロールの数字は、そのまま収支の計算の出発点になります。先ほどの仮の例(入居中の年間賃料744万円)を使って、簡単な見積もりを示します。

• 年間賃料収入: 744万円
• 運営費(管理委託料、修繕費、固定資産税、保険料など)を仮に収入の25%とすると、186万円
• 運営費を引いた収益(NOIの目安): 558万円
• 年間返済額を仮に400万円とすると、返済に対する収益の倍率は558万円÷400万円で約1.4倍

この倍率が高いほど返済に余裕があると見られますが、運営費の割合や、空室2室が埋まったときの収入の増え方は、物件によって異なります。金利が上がったときの影響を調べる方法は、別の記事で扱ったストレステストの考え方が参考になります。ここでの数字は説明のための仮の例であり、実際の物件の水準を示すものではありません。

なお、満室になった場合の収入を前提に計算すると、収支が実態より良く見えます。融資の相談では、現況の賃料をベースにした数字と、満室想定の数字を分けて示すほうが誠実です。

融資審査でレントロールが見られる点

金融機関は、レントロールから、返済の原資となる賃料収入がどの程度安定しているかを読み取ります。ここでは、一般に着目されやすい点を整理します。審査の基準は金融機関ごとに異なり、公開されていないものも多いため、以下はあくまで読まれ方の例です。

• 稼働率の水準と推移: 現時点の入居率だけでなく、過去の入居状況も確認されることがあります。
• 賃料の相場との整合: 周辺の賃料と比べて高すぎる賃料は、再募集時に下がる可能性があると考えられます。
• 契約期間の分布: 満了時期が同じ時期に集中していると、一度に退去が出たときの影響が大きくなります。
• 入居者の属性: 単身者が中心か、法人契約があるか、特定の企業に偏っていないか。
• 滞納・賃料減額の有無: 備考欄の記載や、通帳の入金実績との整合を見られます。
• 敷金の扱い: 預かっている敷金が、売買や融資の資金計画に影響しないかを見られることがあります。

融資の審査全体の流れは、別の記事で整理した融資審査の考え方や、金融機関への提出書類の準備と合わせて考えると分かりやすくなります。レントロールは、あくまで収益面の資料のひとつです。

物件の種類による違い

レントロールの見方は、物件の種類によっても変わります。

• 一棟アパート・マンション: 戸数が多いため、満了時期の分散や、入居者の属性の偏りが見られやすくなります。
• 区分所有の1室: 戸数が1つなので、空室になると収入がゼロになります。レントロールというより、管理組合の資料や修繕積立金の状況が重視されることもあります。
• 戸建賃貸: 契約が1本ですが、入居期間が長くなる傾向がある一方、退去したときの空室期間の影響が大きくなります。
• 事務所・店舗などの事業用: 契約期間が長く、賃料の改定や中途解約の条件が独自に定められることがあります。契約書の特約の確認が欠かせません。

事業用の物件では、居住用と異なる扱いになる点も多いため、レントロールを読む際は、専門家への確認を前提にしてください。

契約期間と賃料に関する法律上の基本

レントロールの契約期間や賃料の欄を読むには、借地借家法の基本を知っておくと便利です。ここでは条文を確認できた範囲で整理します。

期間の定めと更新

建物の賃貸借で期間の定めがある場合、当事者が期間の満了の1年前から6か月前までの間に更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。ただし、更新後の期間は定めがないものとされます(借地借家法第26条第1項)。また、賃貸人からの更新拒絶の通知や解約の申入れには、正当の事由が必要です(同法第28条)。

これは、契約期間が満了しても、貸主の都合だけで自由に契約を終わらせることはできないという意味です。レントロールの「契約満了日」は、その日に入居者が退去するという意味ではなく、更新が起きる日と読むのが一般的です。

期間1年未満の契約

期間を1年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない賃貸借とみなされます(同法第29条第1項)。短い契約期間が書かれていても、それが法的な意味でそのまま効力を持つとは限らない点に注意が必要です。

定期建物賃貸借

契約の更新がない定期建物賃貸借(定期借家)は、公正証書などの書面で契約をし、あらかじめ賃借人に対して、更新がなく期間の満了で終了することを記載した書面を交付して説明する必要があります。説明をしなかった場合は、更新がないとする定めは無効になります(同法第38条第1項・第3項・第5項)。

レントロールに「定期借家」と書かれていても、この手続きが適切に行われていなければ、普通借家として扱われる可能性があります。購入や融資の場面では、契約書と説明書面の有無まで確認しておくと安心です。

賃料の増減

建物の賃料は、租税その他の負担の増減や経済事情の変動、近隣の同種の建物の賃料との比較で不相当になったときは、契約条件にかかわらず、当事者が将来に向かって増減を請求できます。ただし、一定期間は賃料を増額しない旨の特約がある場合は、その定めに従います(同法第32条第1項)。

レントロール上の賃料が相場より高い場合、賃借人から減額を請求される場面も考えられます。逆に、安い賃料を増額したい場合も、話し合いが前提となり、思いどおりに上げられるとは限りません。賃料の見直しは、別の記事で扱う賃料改定の考え方と合わせて検討してください。

敷金と所有者の変更

売買でオーナーが替わるとき、レントロールの敷金欄が重要になります。民法では、賃貸借の対抗要件(借地借家法では、建物の引渡しが対抗力になります。同法第31条)を備えた不動産が譲渡されると、賃貸人の地位は譲受人に移ると定められています(民法第605条の2第1項)。そして、賃貸人の地位が移ったときは、敷金の返還義務も譲受人が承継します(同条第4項)。

敷金は、賃料などの債務を担保する目的で賃借人から預かる金銭で、賃貸借の終了時に、未払いの債務を差し引いた残額を返還する義務があります(民法第622条の2第1項)。

そのため、購入する側にとって、レントロールの敷金の額は、将来の返還義務の大きさを示します。売主から買主へ、預かり敷金が引き継がれるかどうかは、売買代金の精算の方法とあわせて確認が必要です。たとえば、敷金の合計が100万円ある物件では、返還の時期が来たときに、その金額を用意できるように資金計画に入れておく必要があります。

購入前に契約書と照合するポイント

売主から受け取ったレントロールを確認するときは、次のような表を作って、契約書や通帳と一つずつ突き合わせます。

照合の結果、レントロールと資料が一致しない部分が見つかったら、売主や仲介会社に理由を確認します。納得できる説明が得られない場合は、価格や条件の再検討、あるいは購入の見送りも選択肢です。

作成時によくある失敗

レントロールの作成や確認で起こりやすい失敗を挙げます。

• 作成日が古い: 数か月前のレントロールのまま提出すると、その後の入退去を反映していません。
• 契約書と入金額がずれている: 賃料減額やフリーレントが反映されていないと、信用を損ねます。
• 空室の記載が曖昧: 空室の期間や理由、募集条件が書かれていないと、再入居の見通しが立ちません。
• 契約満了日の偏りを確認していない: 更新の時期が揃っていると、退去が重なったときの収入の減り方が大きくなります。
• 敷金の返還義務を資金計画に入れていない: 購入時に承継する敷金を見落とすと、後から資金が不足します。
• 共益費や駐車場収入の扱いが統一されていない: 賃料に含めるか別枠にするかを統一していないと、合計が合いません。

提出前のチェックリスト

• 基準日が直近になっているか
• 契約書・入金明細と賃料が一致しているか
• 合計欄の計算が合っているか(賃料ベースと部屋数ベースの稼働率)
• 空室・退去予定・滞納を備考に書いたか
• 個人情報の取り扱いを、提出先と確認したか
• 契約形態(普通借家・定期借家)が、契約書と一致しているか

見せ方の工夫

提出の前に、数字を読み取りやすい形に整えると、金融機関とのやり取りが円滑になります。

• 並び順は、部屋番号順を基本にし、空室は目立つように記載する
• 合計欄を上部にまとめ、満室想定賃料・現況賃料・稼働率を並べる
• 賃料が相場より高い・低い部屋は、備考に根拠(募集事例など)を書く
• 契約満了日の一覧(月別)を別表にすると、集中度が分かる

次のように、月別の満了件数を整理する方法もあります(仮の例)。

この例では、2027年3月に満了が集中しています。繁忙期に当たる時期なので、募集の面では有利と考えることもできますが、更新の時期が揃うと、一斉に更新料や手続きが発生することにもなります。数字を示したうえで、更新や募集の方針を言葉で補足すると、金融機関に伝わりやすくなります。

空室や問題点を隠さず説明する

レントロールを作るとき、空室や滞納といった不利な情報を目立たせたくなる心理は理解できます。しかし、融資の審査では、情報の不足よりも、情報の食い違いが不信につながりやすいと考えられます。

• 空室の理由(退去時期、募集の開始時期、原状回復の予定)を記載する
• 滞納がある場合は、金額・期間・対応状況を書く
• 賃料を下げて入居させた例があれば、その事情を書く

また、融資の申込書類に事実と異なる記載をすることは、融資契約上の問題になり得ます。レントロールの内容は、確認できる事実に基づいて記載してください。

よくある質問

Q. レントロールに決まった書式はありますか。

A. 法令で定められた書式はありません。金融機関や仲介会社がひな形を持っていることが多いため、提出先の形式があれば、それに合わせるのが基本です。ない場合は、この記事の項目を参考に、基準日・合計欄・備考欄を備えた表を作成します。

Q. 入居者の氏名は書く必要がありますか。

A. 提出先の求めによります。個人情報にあたるため、部屋番号と属性(個人・法人など)で足りる場合もあります。金融機関の担当者に、どの程度の記載が必要かを事前に確認してください。

Q. 売主から受け取ったレントロールは、そのまま信じてよいですか。

A. そのまま信じるのは避けてください。賃貸借契約書、入金明細、管理会社の台帳と突き合わせて、賃料・敷金・契約期間が一致しているかを確認する必要があります。

Q. 契約期間が1年未満の部屋があるのですが、どう扱えばよいですか。

A. 借地借家法では、期間を1年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがないものとみなされます(第29条第1項)。ただし、定期借家などの例外があるため、契約書の内容を専門家に確認することをおすすめします。

Q. 稼働率が低い場合、融資は受けられませんか。

A. 稼働率だけで決まるわけではありません。空室の理由、募集の状況、周辺の需要、ほかの収入の状況などを含めて総合的に判断されます。空室の見通しと対策を説明できるようにしておくと、話が進めやすくなります。

まとめ

レントロールは、物件の賃貸借条件を一覧にした資料で、融資の審査では収益の裏付けとして見られます。作る際は、契約書と入金明細を突き合わせ、基準日と合計欄、備考欄を整えることが基本です。

また、借地借家法の更新・期間・賃料増減の規定や、民法の敷金の規定を理解しておくと、契約満了日や敷金欄の意味を正しく読み取れます。空室や滞納といった不利な情報も、理由と対応を添えて正直に示すほうが、信頼につながります。

制度や条文は改正されることがあるため、実際の判断の前には、金融機関や弁護士、税理士などの専門家に確認してください。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。

最終更新：2026年10月

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