海外に住んでいる間も、日本国内に不動産を持ち、家賃収入を得ることはできます。ただし、日本の居住者でなくなると、税金や融資の扱いが変わります。非居住者になると、日本での課税の範囲、源泉徴収、確定申告の手続き、金融機関の融資姿勢などが変わるため、事前の把握が欠かせません。この記事では、海外居住(非居住者)になった場合の、国内不動産投資の税金と融資について整理します。
居住者と非居住者の違い
税法上、日本国内に住所があるか、または現在まで引き続き1年以上居所を有する個人を「居住者」、それ以外の個人を「非居住者」と区分しています。判定は、住居・職業・家族の状況などを総合して行われ、単純に滞在日数だけでは決まりません。
| 居住者 | 非居住者 | |
|---|---|---|
| 課税の範囲 | 国内外のすべての所得(全世界所得) | 日本国内で生じた所得(国内源泉所得)のみ |
| 国内の家賃収入 | 課税される | 課税される(国内源泉所得) |
| 海外の所得 | 課税される | 原則、日本では課税されない |
非居住者になった場合の国内不動産の税金
- 源泉徴収:非居住者が受け取る国内不動産の賃貸料には、原則として、借主が、20.42%(所得税及び復興特別所得税)を源泉徴収する。ただし、借主が個人で、自己または親族の居住用に借りている場合などは、源泉徴収が不要になる例外がある
- 確定申告:不動産所得の確定申告が必要になる場合がある。その際、納税管理人を定めて、税務署に届け出る必要がある
- 売却時:国内不動産を売却する場合も、国内源泉所得として課税される。購入者による源泉徴収の扱いもある
制度の詳細は、国税庁の「非居住者等に対する源泉徴収」の解説や、税務署で確認できます。
非居住者の融資について
- 国内の金融機関では、融資の対象を、国内に居住する人に限っている場合が多い
- 海外居住になると、収入の確認や、連絡・取引が難しくなり、新規の融資が受けにくくなる傾向がある
- すでに融資を受けている場合、海外居住になることで、契約上の届出や、条件の確認が必要になる場合がある
海外赴任や、移住を予定している場合は、日本にいるうちに、融資の手続きを進めておくなど、計画的な準備が重要です。融資の見られ方は不動産投資の融資審査で解説しています。
海外居住前後の確認手順
海外居住に関するよくある質問
Q. 海外に住んでいる間、家賃収入は日本で申告する必要がありますか？
A. 国内にある不動産の家賃収入は、国内源泉所得として、日本で課税されます。源泉徴収や、確定申告が必要になる場合があるため、納税管理人を定めるなどの手続きを確認してください。
Q. 海外移住したら、国内の不動産を売却すべきですか？
A. 一概にはいえません。管理の負担、融資の条件、税金などを総合的に比較して判断します。売却する場合の税金は、不動産売却の税金の記事も参考にしてください。
まとめ
海外に住んで非居住者になっても、国内不動産の家賃収入は国内源泉所得として日本で課税され、賃貸料には原則20.42%の源泉徴収があります。確定申告には納税管理人の届出が必要になり、融資も受けにくくなる傾向があります。出国前に、税務署・税理士・金融機関で、手続きと条件を確認しましょう。
※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。
最終更新：2026年10月
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