不動産投資で、減価償却や借入利息などの経費が多く、不動産所得が赤字になった場合、その赤字を給与所得など他の所得と相殺できる仕組みを「損益通算」といいます。相殺により、所得税や住民税が減る場合がありますが、対象にならない赤字があるなど、注意点もあります。この記事では、損益通算の仕組みと注意点を解説します。
損益通算とは？
損益通算とは、ある所得の赤字を、別の所得の黒字から差し引いて、全体の所得を計算する仕組みです。不動産所得が赤字の場合は、給与所得などと通算できます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象 | 不動産所得の赤字を、給与所得・事業所得など他の所得と相殺する |
| 効果 | 総所得が減り、所得税・住民税が減る。源泉徴収された所得税が、還付される場合がある |
| 手続き | 確定申告で、不動産所得の赤字を申告する |
サラリーマンが不動産投資で、節税を狙う場合の、基本的な仕組みです。
損益通算の計算例
| 項目 | 金額(例) |
|---|---|
| 給与所得 | 700万円 |
| 不動産所得(減価償却を含む赤字) | ▲150万円 |
| 損益通算後の所得 | 550万円 |
| 所得が減る額 | 150万円分 |
この例では、所得が150万円分減るため、その分に適用される税率で、所得税・住民税が軽減されます。ただし、赤字は、お金が出ていったことによる赤字ではなく、減価償却などの、帳簿上の経費による赤字であることが多い点に注意が必要です。
損益通算の注意点
- 土地取得の借入利子は対象外:赤字のうち、土地を取得するための借入金の利子に相当する部分は、損益通算の対象にならない
- 国外の中古建物は制限がある:国外にある中古建物の減価償却費相当額は、損益通算などの対象外とされている(タックスヘイブンと日本の課税)
- 赤字は融資審査に影響する:赤字の申告が続くと、金融機関から見て、収入が低い・財務が弱いと評価される場合がある
- 実際の手残りとは別:減価償却による赤字は、手元の現金が減っているわけではない
損益通算を活用する手順
確定申告の流れは不動産投資の確定申告、経費の範囲は経費一覧で解説しています。
損益通算に関するよくある質問
Q. 損益通算を使えば、必ず得になりますか？
A. 必ずしもそうではありません。税金は減っても、融資審査で不利になる、売却時に税負担が増える(減価償却の影響)などの影響があり得ます。全体の資金計画で、判断することが大切です。
Q. 赤字は翌年以降に繰り越せますか？
A. 青色申告をしている場合、損益通算しても残る赤字(純損失)を、翌年以降3年間繰り越せる制度があります。
損益通算でどのくらい税金が軽くなる？
損益通算による効果は、給与所得などの課税所得と、適用される税率によって異なります。次は、課税所得が700万円の人が、不動産所得で150万円の赤字を通算した場合の、おおまかな試算です(復興特別所得税などは除いた目安)。
| 項目 | 金額(目安) |
|---|---|
| 所得税の軽減額 | 約34万円(150万円 × 所得税率23%) |
| 住民税の軽減額 | 約15万円(150万円 × 住民税率10%) |
| 合計 | 約49万円 |
この効果は、給与所得などの課税所得が大きく、適用税率が高い人ほど、大きくなります。ただし、減価償却による赤字は、実際にはお金が出ていかない赤字のため、「手元の現金が増えた」わけではありません。税金の軽減と、実際のキャッシュフローは、分けて考えましょう。
まとめ
損益通算は、不動産所得の赤字を給与所得など他の所得と相殺できる仕組みで、所得税・住民税の軽減につながることがあります。ただし、土地取得の借入利子は対象外で、赤字が融資審査に影響する場合もあるため、全体の資金計画で判断しましょう。
※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。
最終更新：2026年10月
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