不動産投資の融資期間は、築年数と物件の構造によって、大きく左右されます。融資期間が短いと、毎月の返済額が大きくなり、収支を圧迫します。この記事では、融資期間と築年数の関係、融資期間が返済額・総返済額に与える影響、築古物件で気をつけるポイントを解説します。
融資期間と築年数・耐用年数の関係
金融機関は、建物の「法定耐用年数」から築年数を引いた年数を、融資期間の目安にする傾向があります。耐用年数に近い築古の物件ほど、融資期間は短くなります。
| 構造 | 法定耐用年数 | 築20年の場合の残存年数(目安) |
|---|---|---|
| 木造 | 22年 | 2年(耐用年数を超える場合は、別の基準になる) |
| 軽量鉄骨造 | 19〜27年 | 耐用年数の区分による |
| 重量鉄骨造 | 34年 | 14年 |
| RC造 | 47年 | 27年 |
実際の融資期間は、金融機関、申込者の属性、物件の評価によって異なります。耐用年数を超える期間を認める金融機関もあります。構造別の耐用年数は構造別の耐用年数と融資への影響で解説しています。
融資期間が返済額に与える影響
同じ借入額でも、融資期間によって、毎月の返済額と総返済額は大きく変わります。次は、借入額5,000万円、金利2%、元利均等返済で試算した例です。
| 融資期間 | 毎月の返済額(目安) | 総返済額(目安) | 利息の総額(目安) |
|---|---|---|---|
| 20年 | 約25.3万円 | 約6,070万円 | 約1,070万円 |
| 30年 | 約18.5万円 | 約6,660万円 | 約1,660万円 |
期間が短いと、毎月の返済額は大きくなりますが、利息の総額は小さくなります。期間が長いと、毎月の返済額は軽くなる一方、総支払額は増えます。
築古物件で融資期間が短いときの注意点
- 返済比率が上がる:期間が短いと、返済額が大きくなり、キャッシュフローが圧迫される
- 自己資金を多く求められることがある:返済額を抑えるため、借入額を減らす必要が出てくる
- 収益性の高い物件でないと成立しにくい:利回りが高い物件を選ぶ、家賃を適正に確保する
- 修繕費の備えが必要:築古ほど修繕費が早く必要になる(修繕費と大規模修繕)
返済比率の見方は、返済比率とDSCRで解説しています。
融資期間を考えるときの手順
融資期間に関するよくある質問
Q. 融資期間は、長いほうが有利ですか？
A. 毎月の返済は軽くなりますが、利息の総額は増えます。キャッシュフローの余裕と、総支払額のバランスで判断することが大切です。
Q. 耐用年数を超えた築古物件でも、融資は受けられますか？
A. 金融機関によっては、耐用年数を超えた物件でも、融資を受けられるケースがあります。ただし、融資期間が短くなる、自己資金を多く求められるなど、条件は厳しくなる傾向があります。
まとめ
不動産投資の融資期間は、法定耐用年数から築年数を引いた年数が目安とされる傾向があり、築古物件ほど短くなります。期間が短いと毎月の返済額は増え、長いと利息の総額が増えます。返済比率とキャッシュフロー、出口の見通しから、バランスよく決めましょう。
※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。
最終更新：2026年10月
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