不動産投資の借り換えとは、すでに借りているローンを、別の金融機関の融資に切り替えて返済することです。金利が下がれば、毎月の返済額や総支払額を減らせる可能性があります。ただし、借り換えにも費用がかかるため、メリットだけで判断するのは危険です。この記事では、借り換えの仕組みと、判断のポイントを解説します。
借り換えとは？目的とメリット
- 金利を下げる:借入当時より金利が下がっていれば、返済額・総利息を減らせる
- 返済期間を変える:期間を延ばして月々の返済を軽くしたり、短縮して総利息を減らしたりできる
- 金融機関・条件を見直す:より条件の良い金融機関への乗り換えができる
- 追加融資を受ける可能性:物件の評価額の範囲で、条件が変わる場合がある
借り換えは、借入の条件を、現在の状況に合わせて見直す手段のひとつです。
借り換えのデメリットと費用
| 費用・リスク | 内容 |
|---|---|
| 現在の金融機関への手数料 | 一括返済の手数料(繰上返済手数料)がかかる場合がある |
| 新しい金融機関の費用 | 融資事務手数料・保証料などがかかる |
| 登記費用 | 抵当権の抹消費用と、新しい抵当権の設定費用(借入額の0.4%の登録免許税など)がかかる |
| 審査 | 新規融資と同様に、再び審査を受けるため、通らない可能性もある |
| 金利のリスク | 固定から変動に変える場合など、将来の金利上昇のリスクを負う場合がある |
これらの費用を合計して、金利が下がる効果で、費用を回収できるかを確認することが必要です。
借り換えの効果を試算する
次は、借り換えによる返済額の変化の例です(元利均等返済、数値は仮の例です)。
| 項目 | 借り換え前 | 借り換え後 |
|---|---|---|
| 残債 | 4,000万円 | 4,000万円 |
| 残りの期間 | 25年 | 25年 |
| 金利 | 2.5% | 1.5% |
| 毎月の返済額(目安) | 約17.9万円 | 約16.0万円 |
| 年間の返済額の差 | 約23万円(借り換え後が少ない) |
この例では、年間で約23万円の負担が軽くなります。ただし、借り換えの諸費用(抵当権設定の登録免許税だけでも、借入額4,000万円の0.4%で約16万円)がかかるため、費用を回収できる期間も計算しておきます。
借り換えを検討する手順
金利の種類による違いは金利タイプ比較、繰上返済との比較は繰上返済の記事も参考にしてください。
借り換えに関するよくある質問
Q. 借り換えは、いつ検討すればよいですか？
A. 金利が借入当時より大きく下がったとき、物件の価値や自分の属性が借入当時より向上したとき、返済期間や条件を見直したいときなどが、検討のタイミングです。
Q. 金利交渉だけで済ませることはできますか？
A. 現在の金融機関に、金利の引き下げを相談できる場合があります。費用がかからないため、借り換えの前に、確認してみる価値があります。
まとめ
借り換えは、既存のローンを別の金融機関の融資に切り替える手続きで、金利が下がれば返済額や総利息を減らせます。一方で、繰上返済手数料・登記費用・新規の手数料などがかかるため、費用を回収できるかを試算して、メリットが上回る場合に検討しましょう。
※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。
最終更新：2026年10月
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