不動産投資の確定申告｜不動産所得の計算と必要書類

不動産投資で家賃収入を得たら、確定申告が必要になる場合があります。会社員でも、副業の所得が一定額を超えれば、申告しなければなりません。この記事では、不動産所得の計算方法、青色申告のメリット、必要書類、申告の流れを、初めての方にも分かるように整理します。

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不動産所得の計算方法

必要経費の範囲は不動産投資の経費一覧で、減価償却は減価償却の記事で解説しています。

確定申告が必要な人

• 不動産所得がある自営業者・フリーランス
• 会社員で、給与以外の所得の合計が年間20万円を超える人
• 不動産所得が赤字で、損益通算や、純損失の繰越を受けたい人(損益通算)

申告の期間は、原則として、翌年の2月16日から3月15日です(土日の場合は変更あり)。期限を過ぎると、加算税や延滞税がかかる場合があります。

青色申告のメリット

• 純損失を、翌年以降3年間繰り越せる
• 家族への給与を、経費にできる場合がある(要件あり)

事業的規模の目安は、一般に、アパートなら5棟以上または10室以上とされます。青色申告をするには、事前に、税務署へ届出が必要です。

確定申告に必要な書類と流れ

確定申告に関するよくある質問

Q. 税理士に頼むべきですか？

A. 自分で申告することもできますが、物件数が多い、減価償却や修繕費の区分が複雑、法人化を検討している場合などは、税理士への依頼を検討してもよいでしょう。

Q. 帳簿や領収書は、いつまで保管しますか？

A. 青色申告の場合、帳簿書類は原則7年、その他の書類は5年の保存が義務づけられています。

e-Taxでの申告と、スケジュール

• e-Taxを使えば、自宅から申告でき、青色申告の65万円控除の要件も、満たしやすくなる
• 会計ソフトの多くは、決算書の作成から、e-Taxでの送信まで、対応している
• 申告期間は、原則、翌年2月16日〜3月15日。直前は、混み合うので、早めに準備する

確定申告でよくあるミス

• ローンの元本返済を経費に入れてしまう
• 更新料や礼金など、家賃以外の収入を、計上し忘れる
• 敷金(預り金)を、収入として計上する、または、返還不要になった分を計上し忘れる
• 建物と土地を、按分せずに、全額を減価償却してしまう
• 修繕費と資本的支出の区分を、間違える(経費一覧)

不安な場合は、税理士に相談したり、税務署の相談窓口を利用したりしましょう。

まとめ

不動産投資の不動産所得は「総収入金額−必要経費」で計算し、会社員でも給与以外の所得が年間20万円を超えれば確定申告が必要です。青色申告をすれば、最大65万円の特別控除や、純損失の繰越が使えます。帳簿や領収書を整理し、期限内に申告しましょう。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。

最終更新：2026年10月

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