公務員の不動産投資｜副業規定と規模の目安

公務員は収入が安定していて融資を受けやすい一方で、不動産賃貸を始めてよいのか、どこまでなら許されるのかが分かりにくい職業です。規模を誤ると、承認や許可を受けないまま営利企業を営んだとして、懲戒処分の対象になるおそれもあります。この記事では、国家公務員と地方公務員それぞれの法令上の枠組み、人事院の運用通知が示す規模の基準(2026年10月時点で確認した内容)、税務上の「事業的規模」との違い、融資や確定申告で注意したい点を整理します。

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公務員は不動産投資をしてよいのか

結論からいうと、公務員の不動産賃貸が一律に禁止されているわけではありません。国家公務員も地方公務員も、「営利企業を営むこと」には制限がありますが、不動産の賃貸が、その制限にあたるかどうかは、規模や形態によって判断されます。小規模な賃貸は資産の運用として扱われる一方、一定の規模を超えると「自ら営利企業を営む」ものとして扱われ、承認や許可が必要になります。

ここで押さえておきたいのは、次の3点です。

• 基準は、国家公務員と地方公務員で異なる:国家公務員は人事院規則14-8とその運用通知、地方公務員は地方公務員法第38条と、各自治体の規則・要領が関わります。
• 基準に該当しなくても、規則違反とは限らない一方、確認は必要:通知には「同様の事情にあると認められる場合」という包括的な定めもあり、最終的な判断は所属先が行います。
• 購入前の確認が前提:買ってから規模の問題に気づくと、売却か、承認を受けるかの二択になり、選択肢が狭まります。

なお、この記事は一般的な情報の整理です。個別の取扱いは、所属先の人事担当部署に必ず確認してください。

法令の枠組み:国家公務員と地方公務員の違い

国家公務員法第103条は、職員が、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならないと定めています。ただし、人事院規則の定めるところにより、所轄庁の長の申出により人事院の承認を得た場合には、この制限は適用されません。承認の具体的な基準を定めているのが、人事院規則14-8と、その運用通知です。

地方公務員については、地方公務員法第38条第1項が、職員は任命権者の許可を受けなければ、営利企業を営む団体の役員等を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならないと定めています(非常勤職員の一部を除く)。同条第2項は、人事委員会が人事委員会規則により、許可の基準を定めることができるとしています。つまり、許可の基準は、自治体ごとに定められる仕組みです。

これらの規定に違反した場合の効果として、国家公務員法第82条は、この法律や、これに基づく命令に違反した場合などに、懲戒処分として、免職、停職、減給又は戒告の処分をすることができると定めています。地方公務員法第29条にも、同様の懲戒の規定があります。規模の確認を怠ったことが、重い結果につながりうるため、購入前の確認が欠かせません。

国家公務員の「自営」の基準(人事院規則14-8の運用通知)

国家公務員が、不動産や駐車場の賃貸を行う場合に、「自営」として扱われる基準は、人事院の通知「人事院規則14-8(営利企業の役員等との兼業)の運用について」に示されています。人事院の公表ページで確認した内容(最終改正は令和7年12月19日)によると、不動産又は駐車場の賃貸が、次のいずれかに該当する場合には、自営にあたるものとして取り扱われます。

通知は、これらのいずれかに該当する場合に、自営として取り扱うと定めています。逆にいえば、いずれにも該当しない小規模な賃貸は、通知の上では、自営として扱われない整理になります。ただし、基準の最後には「同様の事情にあると認められる場合」があるため、基準を少しでも下回れば問題がない、と単純に考えることは避けたほうが安全です。また、通知は、名義が他人であっても、本人が営利企業を営むものと客観的に判断される場合は、自営に該当すると定めています。

基準の当てはめ例(仮の例)

基準の使い方のイメージをつかむために、仮の例で見てみます。実際の判断は、所属先が行います。

この例から分かるのは、多くの場合、年間賃料の基準より先に、棟数・室数・件数の基準に該当しやすいことです。たとえば、戸建5棟なら、賃料が年420万円でも基準に該当します。1戸ずつ買い増していく計画を立てるときは、「次の1戸で基準に達するか」を、購入の都度、確認する必要があります。

承認が必要になったときの基準と手続き

基準に該当し、自営として承認を受ける場合は、運用通知が定める基準のいずれにも適合する必要があります。不動産・駐車場の賃貸に係る自営の承認基準は、次の3つです。

1. 職員の官職と、承認に係る不動産・駐車場の賃貸との間に、特別な利害関係又はその発生のおそれがないこと。
2. 入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の管理業務を事業者に委ねること等により、職員の職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること。
3. その他、公務の公正性及び信頼性の確保に支障が生じないこと。

「特別な利害関係」とは、通知では、補助金等の割当・交付を行う場合、許可・認可・免許等を行う場合、検査・監査等を行う場合、国税の査定・徴収を行う場合などの監督関係や権限行使の関係、または、工事契約、物品購入契約等の契約関係とされています。自分の職務が、賃貸物件の周辺の許認可や、取引先の事業者と関係する場合は、特に注意が必要です。

承認を申請する際には、自営兼業承認申請書(不動産等賃貸関係)に、不動産登記簿の謄本などの賃貸する不動産の状況を明らかにする書面、賃貸契約書の写し等の賃貸料収入額を明らかにする書面、管理会社に管理業務を委託する契約書の写し等の管理方法を明らかにする書面、職員の人事記録の写しなどを添付することが通知に定められています。事業主の名義が本人以外の場合は、その事業主の氏名、本人との続柄、本人の事業への関与の度合を示す必要があります。

地方公務員の許可基準は自治体ごとに異なる

地方公務員の場合、国家公務員の基準をそのまま当てはめることはできません。許可の基準は、各自治体の人事委員会規則や要領で定められるため、同じ「公務員」でも、都道府県、市区町村によって取扱いが異なる可能性があります。

総務省は、令和7年6月11日付の通知(総行公第72号)「営利企業への従事等に係る任命権者の許可等に関する留意事項について」で、許可の基準についての考え方を示しています。通知によると、兼業の許可の基準を設定している地方公共団体は、都道府県及び市区町村のうち64%(前回調査から25ポイント増)で、基準を庁内外に公表している団体は56%(同21ポイント増)です。つまり、基準が定められていない、あるいは公表されていない自治体も、一定数あるのが現状です。

同じ通知は、許可基準の設定にあたって、職員が兼業を行うには、「職務遂行上、能率の低下を来すおそれがないこと」「相反する利害関係を生じるおそれがなく、かつ、その他職務の公正を妨げるおそれがないこと」「職員及び職務の品位を損ねるおそれがないこと」の3点の基本的な原則を満たすことが求められるとしています。また、基準が明確でなく、許可を得ずに兼業を行ったために懲戒処分に至る事案を防ぐため、基準の公表・周知が重要であるとも述べています。

所属先に確認するときは、次の点を聞いておくと、判断がしやすくなります。

• 不動産賃貸について、許可が必要となる規模の基準があるか(棟数、室数、収入など)
• 基準が明文化されていない場合の、個別の判断の方法と相談窓口
• 許可の申請に必要な書類と、手続きにかかる期間
• 許可後に、物件の追加や管理方法の変更があった場合の手続き
• 部署の異動があった場合に、改めて確認が必要になるか

税務上の「事業的規模」と兼業の基準は別のもの

不動産投資の記事では「5棟10室」という言葉をよく見かけますが、公務員の場合は、これが税務上の基準と、兼業の基準の2つで、別々に使われることに注意が必要です。国税庁のタックスアンサー(No.1373)では、建物の貸付けが事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称する程度の規模かどうかで実質的に判断するとされ、貸間・アパート等では貸与できる独立した室数がおおむね10室以上、独立家屋ではおおむね5棟以上であれば、原則として事業として扱われるとされています。

税務上の事業的規模に該当すると、資産損失の扱い、貸倒損失の扱い、事業専従者給与(青色申告)や事業専従者控除(白色申告)の適用、青色申告特別控除の最高額(事業的規模は最高55万円または65万円、それ以外は最高10万円)などが変わります。しかし、税務上の事業的規模に該当しないからといって、兼業の基準にも該当しないとは限りません。逆に、税務上は事業的規模でも、兼業の基準の範囲内におさまる場合もあります。税務の取扱いと、兼業の承認は、別々に確認する必要があります。

融資・返済・管理で気をつけたいこと

融資で評価される点と、借りすぎの落とし穴

公務員は、収入が安定している職業として、金融機関から評価されやすい傾向があります。ただし、評価のされ方は、金融機関や、その時点の融資姿勢によって変わります。評価されやすいことと、借りるべきこととは別で、融資を受けるときは、「借りられる額」ではなく、「無理なく返せる額」から逆算して考えることが基本です。

公務員は異動が多く、勤務地や職務の内容が変わる可能性があります。異動で単身赴任になる、育児や介護で勤務の時間に制約が生じる、といった変化が起きても、返済を続けられる計画かどうかを、購入前に点検しておく必要があります。空室や金利の上昇があっても返済できるかを確認する考え方は、別の記事で整理したとおりです。

管理は委託を前提にする

国家公務員の承認基準でも、入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の管理業務を事業者に委ねること等により、職務の遂行に支障が生じないことが明らかであることが求められています。承認が必要な規模でなくても、本業への支障を避ける意味で、管理会社への委託を前提に、収支計画を組むのが現実的です。管理委託費は、あらかじめ収支に含めてから、借入の額を決めます。

管理会社を選ぶ際の観点は、別の記事で整理しています。なお、委託すれば手間は減りますが、報告の確認や、修繕費用の判断は、オーナー自身の仕事として残ります。

確定申告・住民税・損益通算の注意点

不動産所得が生じたら、確定申告が必要になるかを確認します。国税庁のタックスアンサー(No.1900)によると、給与を1か所から受け、その全額が源泉徴収の対象になっている場合でも、給与所得と退職所得以外の各種所得の合計額が20万円を超える場合は、確定申告が必要です。不動産所得は、収入から必要経費を差し引いた所得で、この20万円を判定します。

不動産所得が赤字になる場合は、他の黒字の所得(給与所得など)と通算できるのが原則ですが、国税庁のタックスアンサー(No.1391)によると、土地等を取得するために要した借入金の利子に相当する部分や、別荘など趣味・娯楽目的の貸付けに係る損失などは、損益通算の対象になりません。「税金を減らすために赤字の物件を買う」という考え方は、手元の資金も減らすため、おすすめできません。

住民税は、給与から天引きされる特別徴収と、自分で納める普通徴収があり、確定申告の際の記載内容や、市区町村の運用によって、扱いが変わる場合があります。申告のときに、市区町村の窓口や税務署で、納付方法を確認してください。なお、承認が必要な規模では、申請書類で賃貸料収入額などを所属先に示すため、住民税の納付方法の違いによって、賃貸の事実が勤務先に分からなくなるわけではありません。

始める手順とチェックリスト

1. 規定を確認する:国家公務員は人事院の運用通知と所属府省、地方公務員は自治体の規則・要領と人事担当部署に確認し、回答を記録に残す。
2. 規模の上限を計画に組み込む:棟数・室数・件数・収入のどの基準が先に効くかを確認し、基準内におさまる範囲で買い増しの順序を考える。
3. 融資・税金・管理の準備を進める:融資の事前相談、悪い場合の収支の試算、確定申告の準備、管理会社の選定を行う。
4. 承認・許可が必要な規模になる場合は、購入の前に手続きを行う:承認や許可を得てから、契約・購入を進める。官職の異動や内容の変更があれば、再度確認する。

購入前のチェックリスト

• 所属先の規定(承認・許可の基準)を、書面かメールで確認したか
• 購入する物件が、棟数・室数・件数・収入のいずれの基準にも達しない(または手続きの見通しがある)ことを確認したか
• 自分の職務と、物件や取引先との間に、特別な利害関係がないか
• 管理会社に委託する前提で、管理委託費と修繕の積立てを収支に含めたか
• 異動や収入の変化があっても、返済を続けられる計画か
• 確定申告の要否と、損益通算の制限を、税理士や税務署で確認したか

よくある質問

Q. 不動産投資は、副業にあたりますか。

A. 一定の規模までは、資産の運用として扱われることが多い一方、規模や形態によっては、営利企業を営むものとして、承認や許可が必要になります。国家公務員は人事院規則14-8の運用通知、地方公務員は地方公務員法第38条と自治体の規則を確認してください。最終的な判断は所属先が行うため、購入前に人事担当部署に確認することをおすすめします。

Q. 配偶者や親族の名義にすれば、問題はありませんか。

A. 名義を変えても、問題がなくなるとは限りません。人事院の運用通知は、名義が他人であっても、本人が営利企業を営むものと客観的に判断される場合は、自営に該当すると定めています。承認を申請する場合も、名義が本人以外のときは、事業主の氏名、続柄、本人の関与の度合を示す必要があります。

Q. 国家公務員の基準は、年額500万円以上と聞きました。

A. 賃貸料収入の基準を「年額500万円以上」と紹介する記述もありますが、2026年10月時点で確認した人事院の運用通知(最終改正 令和7年12月19日)では、年額1,000万円以上(建物の賃貸のみを行う場合は、床面積の合計が600平方メートル未満のときを除く)と記載されています。基準は改正されることがあるため、最新の通知を人事院のサイトで確認してください。

Q. 地方公務員の場合、国家公務員の基準を目安にしてよいですか。

A. 国家公務員の基準は、地方公務員にそのまま適用されるものではありません。地方公務員の許可の基準は、自治体の人事委員会規則や要領で定められます。国家公務員の基準を参考にしている自治体もありますが、基準は自治体ごとに異なるため、所属先で確認してください。

Q. 承認や許可が必要になったときに、勤務先に知られたくない場合はどうなりますか。

A. 承認や許可が必要な規模では、申請の際に、賃貸契約書の写しなどで賃貸料収入額や管理の方法を示すことが求められます。所属先に知られずに進めることはできません。承認や許可を得ないまま営利企業を営んだ場合は、懲戒処分の対象になりうるため、事前に手続きを行ってください。

まとめ

公務員の不動産投資は、一律に禁止されているわけではありませんが、規模と形態によっては、承認や許可が必要になります。この記事のポイントは、次のとおりです。

• 国家公務員は、人事院規則14-8の運用通知が、独立家屋5棟以上、10室以上、土地10件以上、駐車場10台以上、賃貸料収入年額1,000万円以上などを「自営」の基準として示している(最終改正 令和7年12月19日)
• 多くの場合、年収の基準より先に、棟数・室数・件数の基準に該当しやすい
• 地方公務員は、地方公務員法第38条と自治体の規則で基準が異なるため、所属先で確認する
• 承認を受けるには、管理業務を事業者に委ねるなど、職務に支障が生じないことが求められる
• 税務上の事業的規模と、兼業の基準は別のもの。それぞれ確認する
• 融資は、借りられる額ではなく、異動や収入の変化があっても返せる額から逆算する

制度や数値は改正されることがあるため、実際の判断の前には、人事院、所属先の人事担当部署、国税庁、金融機関、税理士などに最新の内容を確認してください。個別の投資・税務の判断は、専門家に相談したうえで、ご自身の責任で行ってください。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。

最終更新：2026年10月

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