不動産投資の収益は、家賃収入だけで決まるわけではありません。物件を保有している間にかかる「保有コスト」を、正しく見積もらないと、想定より手残りが少なくなります。保有コストには、管理費・修繕費・税金・保険料など、毎年かかるものから、数年に一度発生するものまで、さまざまな項目があります。この記事では、不動産投資の保有コストの全体像と、見積もりの方法を整理します。
保有コストの全体像
| 項目 | 内容 | 発生の頻度 |
|---|---|---|
| 管理費 | 管理会社への委託料(管理会社の選び方) | 毎月 |
| 固定資産税・都市計画税 | 不動産の所有にかかる税金(固定資産税・都市計画税) | 毎年 |
| 保険料 | 火災保険・地震保険(火災保険・地震保険) | 毎年、または数年ごと |
| 修繕費 | 原状回復・設備交換・外装工事など(修繕費と大規模修繕) | 入退去時・数年〜十数年ごと |
| 募集・広告費 | 入居者の募集にかかる費用 | 空室が出たとき |
| 共用部の費用 | 清掃・電気・水道・メンテナンス | 毎月 |
| ローンの利息 | 借入に対する利息(元本部分は、経費にならない) | 毎月 |
これらに加えて、所得税・住民税などの税金も、収益から支払う必要があります。
運営経費の目安
- 運営経費の合計は、物件の築年数・構造・管理形態によって、大きく異なる
- 一般に、家賃収入の2〜3割程度が運営経費の目安として挙げられることが多いが、あくまで目安
- 築古の物件は、修繕費が、多くなる傾向がある
- 自主管理にすると、管理費は減るが、手間や、トラブル対応の負担が増える
物件の広告には、運営経費が、含まれていない利回りが、示されていることがあります(利回りの計算方法)。
保有コストを把握する手順
1
固定的な費用を確認する
固定資産税・保険料・管理費を、売主や管理会社に、確認します
▼
2
修繕費を見積もる
建物の状態と、修繕履歴から、向こう数年分を見積もります
▼
3
空室時の費用も見込む
募集費用や、空室期間中の、固定費を考慮します
▼
4
年間の収支表に反映する
キャッシュフローを、計算します(収益シミュレーション)
保有コストに関するよくある質問
Q. 保有コストを、減らす方法はありますか？
A. 管理費の見直し・保険の見直し・修繕を計画的に行うなどの方法があります。ただし、削りすぎて、物件の価値を落とさないように注意が必要です。
Q. 売主から、運営経費の実績を教えてもらえますか？
A. 多くの場合、過去の収支実績を、開示してもらえます。購入前に、運営経費の実績を、確認しておきましょう。
まとめ
不動産投資の保有コストには、管理費・固定資産税・保険料・修繕費・募集広告費・共用部の費用・ローンの利息などがあり、運営経費は家賃収入の2〜3割程度が目安とされることが多いです。購入前に、実績と建物の状態から見積もり、収支計画に織り込みましょう。
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※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。
最終更新：2026年10月
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