返済比率とDSCR｜融資の安全度を計算する方法

DSCR(返済余裕率)は、不動産投資の融資を受けるときに、金融機関が返済の安全度を測る指標のひとつです。家賃収入から経費を引いた収益で、毎年の返済額をどれだけ余裕を持って賄えるかを示します。この記事では、DSCRと返済比率の計算方法、目安、計算例を解説します。

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DSCRとは？計算方法

DSCRは「Debt Service Coverage Ratio」の略で、年間の元利返済額に対して、収益がどれだけあるかを示す指標です。

DSCRの計算例

次の例で、DSCRを計算してみます(数値は仮の例です)。

この例では、DSCRは約1.27です。金融機関の求める水準を満たしている可能性があり、家賃収入が多少減っても返済できる余裕があるといえます。

返済比率とは

返済比率は、家賃収入に対する年間返済額の割合です。計算式は「年間返済額 ÷ 年間家賃収入」です。

• 返済比率が低いほど、家賃収入の中で、返済に回す割合が小さく、余裕がある
• 上の例では、330万円 ÷ 600万円 = 55%
• 金融機関によって、許容する返済比率の目安が異なる
• 返済比率が高いほど、空室や家賃下落の影響を受けやすい

DSCRは経費を考慮し、返済比率は経費を考慮しないため、同じ物件でも、2つの数字の見え方が変わります。両方を確認することが大切です。

DSCRを改善するには

• 借入額を減らす(自己資金を増やす)
• 返済期間を長くして、年間返済額を下げる(ただし、総利息は増える)
• 金利の低い融資に借り換える(借り換え)
• 家賃を適正に引き上げる、または空室を減らして、収益を増やす
• 運営経費を見直す

DSCRに関するよくある質問

Q. DSCRが1を下回っていると、融資は受けられませんか？

A. 収益だけでは返済できない状態のため、融資の審査では厳しく見られます。ただし、本人の他の収入で返済できる場合など、総合的に判断されることもあります。

Q. DSCRの目安はいくつ以上ですか？

A. 一般に1.2〜1.3以上が目安といわれることが多いですが、金融機関や物件・エリアによって異なります。事前に、金融機関に確認してください。

金利が上がると、DSCRはどう変わる？

DSCRは、金利の上昇で、返済額が増えると、低下します。次は、NOI(営業純収益)420万円、借入5,000万円・返済期間25年・元利均等返済で、金利ごとのDSCRを試算した例です(目安)。

この例では、金利が4.5%まで上昇しても、DSCRは1を上回っています。一方で、NOIが少ない物件や、借入額が大きい場合は、同じ金利上昇で、DSCRが1.0を割り込み、収益だけでは返済できなくなる可能性があります。購入前に、金利が上がったケースまで、DSCRを試算しておきましょう(金利タイプ比較)。

まとめ

DSCRは、NOI(営業純収益)を年間の元利返済額で割って求める、返済の余裕度を示す指標です。1.2〜1.3以上が目安といわれますが、金融機関によって異なります。返済比率とあわせて確認し、金利上昇のシナリオでも返済できるかを試算しておきましょう。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。

最終更新：2026年10月

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