地方は都心に比べて人が少ないです。若い世代は地元を出て都市部で働き、地方には老人ばかりが残っているーーー地方と聞くとそんな過疎化したイメージを抱くかもしれません。
それでも私は、地方でも人っ子ひとり居なくなるわけではない以上、選ぶ物件さえ間違わなければ、たとえ地方でも空室リスクを抑えながら賃貸経営することが可能であると考えています。
人が住むという需要はどんなに地方であっても確実に存在するからです。そこへ賃貸に出すことさえ出来れば、安定的な収入を得られることができます。
そして多くの人が地方はリスクが高いと考えれば考えるほど、物件の購入価格は安くなり、高利回り物件を買えることが地方不動産投資の最大のメリットなのです。
この記事では、
・地方不動産投資の特徴3つ
・地方不動産投資で注意すべきこと
をご紹介いたします。
地方不動産投資における3つの特徴
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高収益を得やすい
一般的に地方の土地価格は安いです。都心に比べて5分の1、中には10分の1という土地もあります。もちろん家賃の価格帯も都心に比べれば低くなりますが、それでも土地価格ほどのギャップはありません。
例えば、都心で10万円のワンルームが地方で5万円になることはあります。また、狭小ワンルームで3点ユニットとなれば、都内23区内であっても5～6万円といったところですが、地方で3万円程度、最安値でも2万円程度です。つまり土地価格ほどの格差は家賃にはないため高収益（高利回り）を得やすいのです。
しかし当然のことながら、いくら安く買えても入居者がきちんとついて高稼働しなくてはいけません。たしかに地方は都心に比べて人口は少ないです。都心に暮らす人には想像がつきにくいかもしれませんが、地方にだってたくさんの人が住んでいます。
アジアの新興国に行けば、首都の中心部だけ高層ビルが乱立しているのに、そこから一本路地裏に入ると、道路がアスファルトではなく砂利敷で、バラック小屋が建ち並んでおり、その落差に驚かされます。もっと田舎に足を延ばすと商店が一軒もない、そんな風景が普通です。
それが日本ではどうでしょう。どこに行っても同じような都市の風景が見られます。幹線道路沿いにはガソリンスタンドや飲食店、大型ドラッグストア、紳士服やカー用品などのチェーン店が同じように建ち並んでいます。
街の風景だけではここが何県の何市なのか判別つかないほどです。地方とはいえ、日本においてはそこそこの生活が成り立っているため、借り手としての賃借人がゼロではないということです。
家賃レンジが低い
なにより地方投資の特徴は家賃の価格帯が低いことです。僕が所有する地方物件でターゲットとなる入居者層は、ファミリー物件でも月5～6万円、シングル向けなら月3～4万円です。
年収1000万円以上の高属性が多い不動産投資家は、家賃5万円の部屋に家族で暮らす人たちの生活イメージが沸かないと思います。しかし、世の中は年収の低い世帯のほうが圧倒的に多く、むしろ高属性・高年収の人たちのほうが少数派であることを理解しましょう。
購入時・運営時ともにライバルが少ない
都心に比べ、地方物件はライバルが少なく、購入しやすいです。都心の物件は誰もが欲しがるため投資家が殺到します。
宅建業者（宅地建物取引業者）だけが閲覧できる専用ポータルサイト「レインズ」には、売り物件の情報が掲載され、それが日々更新されています。そこには、たまに間違って値付けられた都心の割安物件が掲載されると、1時間もしないうちに買い付けが何本も入り、即売り止めになります。
一方で地方は、僕が見て「まあまあいいかな」と及第点をつけた物件すら3ヶ月、6ヶ月とレインズに掲載されっぱなしのケースもあるのです。
また、ライバルの少なさは購入時だけはありません。加えて地方は不動産投資の運営が容易です。それはライバルが地主系大家さんがだからです。
地主大家さんは強力なライバルなのか？
土地という資産を持った地主大家さんがライバルだなんてデメリットだと思った方、それは大きな誤解です。
都心には戦略的にアパートやマンションを買っている不動産投資のプロ、セミプロがたくさんいます。
そのほかのライバルにはREITやファンドといった機関投資家、それに大手資本が保有・運営するマンションも多く、個人投資家にとっては圧倒的に不利な状況なのです。
地主系大家の目的は資産承継
一方、地方の不動産投資におけるライバルの地主系大家さんは、「不動産投資で成功したい」「より収益を上げたい」という思いは一般的にあまりありません。
なぜなら、彼らは相続税対策のためにアパート・マンションを建てたのであり、主な動機は「先祖代々の土地を守りたい」という資産承継が狙いだからです。
私は今から20年ちょっと前に、大和ハウス工業で、店舗建築の営業をしていました。そのときのお客さんはすべて地主さんでした。
そもそも相続した土地を更地のまま放っておけば、多額の税金が課せられます。
しかし建物を建築して第三者に貸せば、他人の権利（賃借権）が発生しますから土地の価値も下がります。これを「貸家建付地」と言います。
所有者も高齢になり、相続を意識するようになれば、貸家建付地にして相続税を圧縮すべく、敷地にアパートやマンションを建設するのです。
そのときの建設費は、信用金庫や農協など地元の金融機関から融資を受けます。こうして「負の資産」を作ることにより、さらに相続税評価の財産は目減りします。
入居者からの家賃収入でローン返済がまかなうことができますので、地主系大家さんにとっては相続税対策としての魅力があるのです。
そのような背景があるため、地方では空室をあまり気にしない、ゆとりのある大家さんが多いのです。
投資家ほど入居率にこだわらない地主系大家
彼らは自分のアパートが空室になったとしても、これといった対策をしない人が多いです。
節税対策になれば、それで満足といったスタンスなので、物件を高稼働させて利益を上げる・・・そんな概念が皆無です。
先代の建てたアパートを息子が引き継いだものの、さしてアパート経営に興味もなく、管理を面倒くさがり放置したままにしたり、売り払ってしまうケースもありますが、それは地方でよく見かける光景です。
それに比べて東京の、それも都心においては、意識の高い大家さんが多く、とことん経営にも優秀で、部屋の設備などバリューアップに余念がありません。
地方になると、簡単な掃除レベルで済ませている「原状回復」が多くなります。原状回復工事とは、元の状態に戻す工事のことです。
新しい入居者を迎え入れるため、部屋の設備をきちんとして室内をキレイに整えておくという、いわば最低限の工事なのですが「入居者が決まってから工事をする」という昔から意識の変わっていない考え方の地主系大家さんも多くいます。
このように大家さんの意識にも差があるので、地方物件においてはフローリング材を白色に変更するだけで、「目立つ賃貸物件」にすることが可能なのです。
最近は地主系大家さんも勉強している
とは言え、いつまでも地主系大家さんを舐めていると痛い目に遭います。
以前は地主系大家さんの参加する勉強会は、ほとんどが「相続税対策」でしたが、いまでは優秀な3代目4代目という若い地主系大家さん中心に、地方でドミナント戦略で買い増ししていく、不動産投資家気質の地主系大家さんも増えているのです。
地方における「良い立地」とは？
都心と地方では「良い立地」の定義が異なる
賃貸物件における人気沿線や人気駅のランキングが発表されていますが、人気駅から徒歩圏の物件であることはとても強力なアピールポイントとなります。
また、同じ駅でも徒歩1分の立地と、電車を降りて10分以上も歩かなければならない立地とでは、不動産の価値に大きな差が出ます。バス便であれば、更に大きなハンデとなります。
しかし、こうした価値観は都心ならではのものです。
地方は車社会
多くの地方…たとえ首都圏であっても、郊外といわれるエリアでは車社会となり、とくに駅からの距離は関係ありません。
たとえ駅から徒歩1分でも、あるいは40分も歩かなければならない距離に物件があったとしても、通勤先も郊外ということが多いため、必ずしも電車を利用するとは限りません。
駐車場さえあれば賃貸付けや家賃の額に影響を及ぼさないでしょう。
地方のファミリー物件では駐車場は必須
とりわけ購入するのがファミリー向けであれば、駐車場の確保が賃貸付けの決め手になります。
たとえば、単身者向けであれば駐車場は1台ですがファミリー向けであれば2台置けることが必須となります。
そして立地の見方も主要道路へのアクセスであったり、車の出し入れが容易かどうかといったほうが重要です。その点をクリアすれば、それほど立地や建物のスペックにおいて
神経質にならなくてもいいといえます。
逆にどれだけ魅力的な物件であっても駐車場の必要台数を満たしていなければ、賃貸付けは難しくなります。
そうした物件は割安で売られていますから、近隣に駐車場を借りることができるか、もしくは隣地を購入して駐車場にできるかなどを検討します。
駐車場までの距離にも注意が必要
その際に注意すべきは建物から駐車場までの距離です。
都心の感覚では駐車場まで多少は歩いてもよいと考える人も多いですが、地方では駐車場がすぐそばになければ、「遠い」と敬遠される傾向にあります。
そのため近隣に駐車場を確保できたとしてもその距離や導線には注意が必要です。
できれば敷地内か隣地が理想で、遠くても1分以内の場所に駐車場が用意できることが必要です。通り一本はさんだ向かい側は、敬遠される可能性があります。
地方投資で注意すべきこと
駐車場のほかにも地方ならではの注意すべきポイントがあります。基本的に自分がその地方に住んでいない限り、投資物件が自宅から離れた場所にあります。
物理的に距離があれば、管理をするのは大変だと思われるでしょう。その通りでもありますが、ある程度オーナーが動くことで円滑に運営する仕組みをつくることができます。
そもそも地方物件は高稼働できなければ単なる田舎の物件で終わってしまいます。そのため運営がスタートしてからの数カ月は積極的に管理会社へ足を運ぶ必要があります。
初動をしっかりと行ない、管理会社と信頼関係を築くことができれば、よほどのトラブルが発生しない限り現地へ赴く必要はありません。
そのエリアに賃貸需要があるか
それよりは、そのエリアに賃貸需要があるかどうかが重要です。エリアや物件の選定を間違ってしまうと命取りになります。
たとえば山の中にポツンと建っているアパートなど誰も住みたがりません。
何を隠そう、いまでは偉そうに言っている私も4棟目のアパートを購入したときは大失敗しました（苦笑）。
日々の仕事の忙しさにかまけたこともありますが、いくつか物件を購入して気のゆるみが出たこともあったのでしょう。
事前調査はしっかりと行なう
しっかりと物件の立地を調べないまま、物件を見もせず不動産仲介会社の「大丈夫です！」という言葉を信じて買ってしまいました。
購入後から4カ月の間に退居が相次ぎ、最後は入居が7戸中で1戸という状況に陥ってしまったのです。
ここまで空室が増えると、その物件だけで返済できなくなります。
その他のマンションやアパートからは家賃が順調に入っていたので、全体として持ち出しにならないまでも、単体として大赤字です。
ようやく物件を見に行くと、のどかな田んぼの真ん中にポツンと私のアパートは建っていました。
そして、仲介をしてくれた不動産会社にも確認したところ、現地へ一度も行っていなかったと後に知りました。
投資家が物件を見に行けない場合は、最低でも仲介会社に現地調査を委託すべきです。この時、不動産投資に詳しいプロが担当してくれる不動産会社から買うべきだったと痛感しました。
この物件はその後、管理会社と二人三脚で賃貸付けを進めることで、なんとか半年後には満室にできました。
当時の経験があるからこそ、今はある程度空室のある物件を買ったとしても、埋めていく自信があります。
そのような意味においては「大家力」がアップした体験となりましたが、本業に忙殺されて空室対策ができない人も多いでしょう。
地方投資における融資付けの難しさ
賃貸ニーズのある地域を選べば、地方投資にそこまでのリスクはありません。
そのため駅の乗降客数や町の人口を気にするよりは、需給バランスが崩れていないことを確認します。
金融機関の融資は「居住地主義」
そうしたリサーチは大切なことですが、まずは物件が買えなければ不動産投資がスタートできません。
物件を購入するにあたり、注視すべきは「融資付け」です。
今、あなたが東京に住んでいたとします。
そして、東京にある地方銀行・信用金庫から融資を受けて縁もゆかりもない地方にある物件を買うことを考えた時、それはとても難しいはずです。
なぜなら居住地である東京から、遠く離れた場所にある物件を担保として見てくれないからです。
それでは、その物件のある地方の地銀を使うのはどうでしょうか。今度は人的担保を問われて断られることになります。
金融機関が重視するのは、
投資家の身柄が「どこ」にあるのか。物件の場所より投資家が「どこに住んでいるか」を重視します。
これを「居住地主義」と言います。
融資の厳しさは本来レベルに戻った
ここ最近、融資が閉じている…と言われていますが、たしかに融資を受けるための条件や審査基準は以前より厳しくなりました。
それ以前に、そもそも居住地から離れた物件は買いにくいものなのです。
以前は居住地以外のエリアに融資を出す地銀がいくつかありましたが、それこそイレギュラーな話だったのです（今でも地方融資が可能な金融機関は少数ながら存在します）。
今はどちらかというと、個人投資家については不動産融資バブルが終わり、本来の融資審査レベルに戻ったと言えます。具体的には、フルローンなどは減り、少なくとも頭金として2割と諸費用分は入れないと買えなくなった、という真っ当な水準まで戻ったということですね。
まとめ
都心や地方に関係なく、どのようなアパートやマンションにしても、2年から4年に一度は入居者が入れ替わっていくものです。
入居者から退居通知が届けば誰だって、とりわけ不動産投資をスタートしたばかりの人であれば、「これで来月から家賃収入が5万円も減ってしまうのか」と気分も落ち込むことでしょう。
不動産賃貸経営において、退居が出るのは避けられないことです。これは都心であっても地方であっても同じでしょう。
しかし、空室期間を少しでも短くすることは可能です。古い考え方で怠慢な賃貸経営を行なう大家さんがいる一方で自身の経営努力でコントロールする大家さんもいるのです。
経営努力といってもそんな大層な話ではありません。信頼のおける業者へリフォームを依頼し、客付け力があり、相談の出来る管理会社に運営を任せることができるのであれば、定期的な退居も、逆に部屋のクオリティーを維持していくための良いチャンスになるはずです。
東京に住みながら地方物件の購入は困難を極めます。裏を返せばこのようなハンデがあるから高利回りになります。ファイナンスが難しくなるほど買える人が減り、物件は売れ残るからです。
あまり売れない期間が続くと、売り主は「値段が高いのかな？」と判断して値下げをします。その結果、どんどん高利回りになっていくので、買主にとっては大きな買い場のチャンスとなるのです。
不動産だけに限らず、「欲しい！」という人が多ければ多いほどそして商品の数が少なければ少ないほど、その価値はあがっていきます。
これまでは融資が受けやすい状況で買える人が多くいましたが、今は融資が受けにくい状況です。そうした中で、地方の物件はより一層、買いにくくなっています。だからこそ、私はお買い得な高利回り物件が他方にこそあると今改めて思うのです。
物件が買いにくいこの状況は、むしろチャンスともいえますが、融資を受けて購入した物件で空室が埋まらないのは死活問題です。
私のように複数物件があるならともかく1棟だけでは赤字を給料から補てんすることになります。それゆえ地方投資ではエリアや物件の選定はとても重要といえるのです。
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