会社員が不動産投資で資産を増やす5つのステップ

会社員は、融資の審査で評価されやすい立場にあるといわれます。しかし、属性が良いことと、不動産投資で資産が増えることは別の話です。本業の時間が限られる会社員が、無理なく資産を増やすには、順序と基準を決めて進めることが欠かせません。この記事では、会社員が不動産投資で資産を増やすための5つのステップを、数字の計算例、勤務先の副業ルール、税金の基本とあわせて具体的に整理します。

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会社員が評価されやすい点と、その限界

金融機関が個人に融資をするときは、物件の収益力と、借りる人の返済能力の2つを見ます。会社員は、毎月の給与が安定している、勤務先や勤続年数が確認しやすい、源泉徴収票で収入を証明しやすい、といった点で、返済能力を説明しやすい立場にあります。ただし、評価のされ方は金融機関ごとの内規や、その時点の融資姿勢によって変わり、会社員であれば必ず有利になるわけではありません。

会社員の強みと限界を整理すると、次のようになります。

つまり、会社員が不動産投資で資産を増やすうえでの課題は、「借りられるか」ではなく、「借りたあとも無理なく続けられるか」です。5つのステップは、この課題に答える順序として組み立てています。なお、この記事の内容は一般的な情報の整理であり、個別の判断を勧めるものではありません。

ステップ1 収入・属性・家計を整理する

最初のステップは、自分の収入と資産、借入の状況を、数字で把握することです。融資の相談に行く前に、自分で整理しておくと、金融機関との話が進めやすくなります。

家計の整理では、毎月の収支を把握したうえで、将来の大きな出費も見込んでおきます。不動産投資の収支が計画どおりに進まなくなったときでも、生活が成り立つ範囲でしか借入をしないことが、会社員の基本的な防衛線になります。

融資の事前相談は、物件を決める前に、複数の金融機関で行っておくと、自分が借りられる額の目安と、金融機関ごとの考え方の違いが分かります。ただし、「借りられる額」は上限であって、目標ではありません。無理なく返せる額から逆算して、借入の額を決めてください。

ステップ2 目的と目標を数字で決める

次に、不動産投資で何を実現したいのかを、言葉と数字で決めます。目的が決まっていないと、物件を選ぶ基準がなく、営業トークや目先の利回りに流されやすくなります。会社員にとって、典型的な目的は、次のようなものです。

• 老後の生活費の不足分を、家賃収入の手取りで補いたい
• 本業の収入に頼らない、第二の収入の柱を持ちたい
• 教育費や住み替えなど、将来の大きな出費に備えたい
• 資産を分散し、給与以外の収入源をつくりたい

目的は、「何年後に」「月にいくらの手残りがほしいか」という形に置き換えます。たとえば、「10年後に、税引き後で月10万円の手残りを得る」といった形です。この目標から、必要な物件の規模と借入の額を逆算し、自分の年収・資産・リスクに耐える力に見合っているかを点検します。逆算の具体的な計算は、次のステップ4で、税金も含めた例で確認します。

ステップ3 基礎知識と融資の仕組みを学ぶ

3つ目は、購入の前に、融資、収支計算、税金、契約のルールを体系的に学ぶことです。会社員は、不動産投資の経験がなく、業界の慣習にも慣れていないため、売る側の説明に頼りすぎると、判断が偏りやすくなります。次の順で学ぶと、無理なく進められます。

1. 収支計算:表面利回り、実質利回り、年間の手取り、返済の余裕を見る指標(DSCR)の意味と計算方法。
2. 融資の仕組み:金利の種類、返済方式、返済期間、担保評価、審査で見られる項目。
3. 税金の基本:不動産所得の計算、減価償却、損益通算の考え方、確定申告の要否。
4. 契約と法律:重要事項説明、賃貸借契約の基本、管理会社との契約。
5. リスクの把握:空室、金利上昇、修繕、家賃下落、災害などの影響を、数字で見る方法。

学びの確認として、自分で1つの物件の収支を、白紙から計算できるかどうかを試してみてください。計算できれば、物件資料の数字の前提を、自分で点検できる状態です。制度や数値は改正されることがあるため、税金や法律に関する情報は、国税庁や国土交通省などの公的機関の公表情報で確認する習慣をつけてください。

ステップ4 収支を試算して物件を選び、購入する

4つ目は、悪い場合まで含めて収支を試算し、基準を満たす物件だけを購入することです。会社員の場合は、とくに、税金の影響を含めた「税引き後」の手残りを確認することが大切です。

税引き後の手残りを計算する(仮の例)

次の仮の条件で、1物件の1年目の収支を計算します。

• 物件価格5,000万円(うち建物部分3,000万円)、借入4,500万円、金利2.0%、返済期間30年、元利均等返済
• 満室想定の年間家賃400万円、空室率10%、実際に入る家賃360万円、運営費90万円(管理費・修繕費・税金・保険料など)
• 1年目の返済額は約200万円(うち利息約89万円、元本約111万円)
• 建物の減価償却費は年約100万円と仮定(耐用年数30年の定額法の概算)
• 会社員で、課税所得が330万円超695万円以下の区分にあたり、所得税率20%と仮定。住民税は一律10%と仮定

ここから、いくつかのことが分かります。第1に、税金は、キャッシュフローではなく、不動産所得にかかります。この例では、手取り(税引き前)が約70万円、不動産所得は約81万円で、減価償却や元本返済の扱いの違いから、両者は一致しません。第2に、元本の返済(約111万円)は、経費にならず、手取りからも出ていくため、税引き後の手取りと元本の返済は、それぞれ別の見方が必要です。第3に、この例では、物件の価値が変わらないと仮定すると、年約45万円の手取りに加えて、借入残高が約111万円減るため、1年間の純資産の増加の目安は、約156万円と見ることもできます。ただし、実際の物件価格は変動するため、この数字は保証されるものではありません。

目標から逆算する

先ほどの目標「税引き後で月10万円(年120万円)の手残り」を、この例の物件(税引き後で年約45万円)で実現しようとすると、約2.7物件が必要で、実際には3物件程度になります。借入は、4,500万円 × 3 = 約1.35億円です。自分の年収や資産からみて、この規模の借入が、無理のない範囲かどうかを、次のステップ5の基準で点検します。目標を実現するための物件数が、許容できる借入を超えるなら、期限を延ばす、1物件あたりの収益性を高める、自己資金を増やす、といった見直しが必要です。

悪いケースでも返済を続けられるか

収支は、空室率、金利、運営費で動きます。標準ケースだけで判断せず、空室が増え、金利が上がったケースの収支も計算しておきます。同じ物件の仮の例で、空室率25%・金利4.0%のケースでは、年間の手取り(税引き前)は約−33万円となり、返済に給与から持ち出しが生じます。このようなケースでも、生活が成り立ち、予備資金の範囲で数年は耐えられるかを確認してから購入を決めます。変動金利の動きやDSCRの考え方は、別の記事で詳しく整理しています。

ステップ5 管理を委託し、段階的に拡大する

最後のステップは、本業に支障のない運営体制をつくり、実績を確認しながら段階的に拡大することです。会社員は、平日の日中に入居者対応や修繕の立会いをしにくいため、管理会社に委託することを前提に、収支を組むのが現実的です。管理委託費は、あらかじめ収支に含めておきます。管理会社を選ぶときの観点や、管理の効率化の考え方は、別の記事で整理したとおりです。

拡大については、「1件目で経験を積み、実績を確認してから次へ進む」ことが基本です。物件を増やすほど、借入の総額と、悪いケースの持ち出しも増えます。

この表は、同じ条件の物件を買い増した場合の仮の例です。実際には、空室や金利の影響が複数の物件に同時に及ぶため、悪いケースでは、持ち出しがまとめて発生します。3件持った場合、悪いケースでは年約99万円(月あたり約8万円)を、給与や予備資金から賄う必要があります。この額が、自分の家計にとって許容できるかが、拡大の判断基準の1つです。

次の物件へ進む前に、確認したい基準は、次のとおりです。

• 前の物件が、購入前の見積りどおりに運営できているか(空室、運営費、修繕の実績)
• DSCRなど、自分で決めた指標の基準を、次の物件でも満たせるか
• 予備資金(生活防衛資金、物件の運転資金、修繕の備え)が、購入後も十分に残るか
• 悪いケースの持ち出しが、給与で賄える範囲におさまるか
• 本業の状況(異動、転職の予定、収入の変化)に、不安がないか
• 金融機関との関係(返済の実績、報告の習慣)が、良好に築けているか

1件目の経験は、次の購入に活かせます。管理会社とのやり取り、修繕の費用感、確定申告の手順などを経験すると、2件目以降の判断が速く、正確になります。

勤務先の就業規則と副業ルールを確認する

会社員が不動産投資を始める前に、必ず確認したいのが、勤務先の就業規則です。厚生労働省の「副業・兼業の促進に関するガイドライン」(平成30年1月策定、令和2年9月・令和4年7月改定)によると、副業・兼業の形態には、パート・アルバイト、会社役員のほか、起業による自営業主等があります。裁判例では、労働者が労働時間以外の時間をどのように利用するかは、基本的には労働者の自由であり、企業がそれを制限できるのは、例えば、次の4つの場合に該当すると解されています。

• 労務提供上の支障がある場合
• 業務上の秘密が漏洩する場合
• 競業により自社の利益が害される場合
• 自社の名誉や信用を損なう行為や信頼関係を破壊する行為がある場合

厚生労働省が平成30年1月に改定したモデル就業規則も、「労働者は、勤務時間外において、他の会社等の業務に従事することができる。」としています。ただし、これは国のモデルであり、実際の就業規則は、会社ごとに異なります。副業の届出や許可が必要な会社、不動産賃貸を副業として扱うかどうかの考え方が異なる会社もあります。購入の前に、就業規則を読み、必要に応じて人事担当に確認してください。

なお、自営の場合は、労働基準法第38条第1項の規定による労働時間の通算が適用されない(総務省の通知にも同旨の記載があります)ものの、本業に支障が出るほど長時間にならないかを、自分で確認する必要があります。公務員や、公務員に準じる立場の人は、別に法令上の制限があります。公務員の不動産投資については、別の記事で整理しています。

会社員の税金:確定申告・税率・住民税の基本

会社員は、通常、年末調整で税金の手続きが完結しますが、不動産所得が生じると、確定申告が必要になる場合があります。国税庁のタックスアンサー(No.1900)によると、給与を1か所から受け、その全額が源泉徴収の対象になっている場合でも、給与所得と退職所得以外の各種所得の合計額が20万円を超える場合は、確定申告が必要です。不動産所得は、収入から必要経費を差し引いた所得で、この20万円を判定します。

所得税の税率は、課税される所得金額が大きいほど、段階的に高くなる累進課税です。国税庁のタックスアンサー(No.2260)に示された税率は、次のとおりです。

このほか、基準所得税額に対して2.1%の復興特別所得税が、あわせて課されます。また、個人住民税の所得割は、標準税率で10%(市町村民税6%、道府県民税4%)です。不動産所得は、給与所得などと合算(総合課税)して税額を計算するため、給与が多い人ほど、不動産所得にかかる税率も高くなる傾向があります。

不動産所得が赤字になる場合、他の黒字の所得と通算(損益通算)できるのが原則ですが、国税庁のタックスアンサー(No.1391)によると、土地等を取得するために要した借入金の利子に相当する部分などは、損益通算の対象になりません。「税金を減らすために、赤字の物件を買う」という考え方は、手元の資金も減らすため、おすすめできません。収益性のある物件を持った結果として、損益通算の制度を適切に使う、という順序で考えてください。損益通算の詳細は、別の記事で整理しています。

会社員がつまずきやすい点と対策

よくある質問

Q. 会社員に向いている時期はありますか。

A. 収入が安定していて、勤続年数が積み上がり、家計に余裕がある時期は、融資の面で有利になりやすい傾向があります。一方、転職や収入の減少が見込まれる時期は、返済の不安が大きくなります。向いている時期は、人によって異なるため、ステップ1の整理を行い、収入の見通しを確認したうえで判断してください。

Q. 最初の1件は、どんな物件を選べばよいですか。

A. 収益性と安全性のバランスがよく、管理しやすい物件が選びやすい傾向があります。ただし、特定の物件の種類を勧めるものではありません。購入前に、空室と金利上昇を織り込んだ悪いケースの収支を計算し、持ち出しが許容範囲におさまることを確認してください。

Q. 副業が禁止されている会社でも、不動産投資はできますか。

A. 就業規則の規定は、会社ごとに異なり、不動産賃貸を副業に含めるかどうかの扱いも異なります。購入前に、就業規則を読み、必要に応じて人事担当に確認してください。確認せずに始めると、あとで会社との間でトラブルになるおそれがあります。公務員の場合は、別に法令上の制限があります。

Q. 不動産所得があると、会社に知られますか。

A. 所得税は確定申告で自分で納めますが、住民税の納付方法は、申告時の記載や市区町村の運用で扱いが異なる場合があります。知られるかどうかを目的に手続きを考えるより、就業規則を確認し、必要な届出や許可を済ませたうえで進めることをおすすめします。納付方法は、申告時に市区町村や税務署で確認してください。

Q. 物件の運営に、本業の時間をどれくらい使いますか。

A. 管理会社に委託すれば、日常の業務はほとんど任せられますが、報告の確認、修繕費用の判断、管理会社の評価と見直しは、オーナーの仕事として残ります。購入直後や、退去・修繕が重なる時期は、時間が必要になりやすいため、余裕のある時期に購入することをおすすめします。

まとめ

会社員は、融資の面で評価されやすい立場ですが、属性だけで成功するわけではありません。この記事の5つのステップと、押さえたいポイントは、次のとおりです。

1. 収入・属性・家計を整理し、無理なく返せる額を把握する
2. 目的と目標を、期限と金額で数字にする
3. 収支計算、融資、税金、契約を体系的に学ぶ
4. 悪いケースまで含め、税引き後の収支を試算して物件を選ぶ
5. 管理を委託し、実績を確認しながら段階的に拡大する

• 勤務先の就業規則を、購入前に必ず確認する
• 不動産所得は、キャッシュフローではなく、所得に対して税金がかかる。税引き後の手取りで考える
• 借りられる額ではなく、悪いケースでも返せる額から逆算する

制度や数値は改正されることがあるため、実際の判断の前には、国税庁、勤務先、金融機関、税理士などに最新の内容を確認してください。個別の投資・融資・税務の判断は、専門家に相談したうえで、ご自身の責任で行ってください。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。

最終更新：2026年10月

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