不動産投資で融資を受けるとき、建物の構造(木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など)は、融資期間や融資額に影響します。構造ごとに「法定耐用年数」が定められており、金融機関はこれをもとに、融資期間を決める傾向があるためです。この記事では、構造別の法定耐用年数と、融資・税金・出口への影響を整理します。
構造別の法定耐用年数
法定耐用年数とは、税法上、建物の価値が減っていくと考えて、減価償却の期間を決めるために定められた年数です。建物の構造や用途ごとに決まっています。
| 構造(住宅用) | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 軽量鉄骨造(骨格材の厚さ3mm以下) | 19年 |
| 軽量鉄骨造(同3mm超4mm以下) | 27年 |
| 重量鉄骨造(同4mm超) | 34年 |
| 鉄筋コンクリート造(RC造)・鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造) | 47年 |
法定耐用年数は、国税庁が公表している減価償却資産の耐用年数表で確認できます。建物の実際の寿命とは別の概念です。
融資期間への影響
金融機関は、物件の担保価値や返済の見通しを判断するために、「法定耐用年数 − 築年数」を目安に、融資期間を考える傾向があります。そのため、築年数が経つほど、融資期間が短くなります。
| 例 | 計算 | 融資期間の目安 |
|---|---|---|
| 築10年の木造(耐用年数22年) | 22年 − 10年 | 最長で12年程度が目安 |
| 築10年のRC造(耐用年数47年) | 47年 − 10年 | 最長で37年程度が目安 |
融資期間と築年数の関係は、融資期間と築年数で詳しく解説しています。
構造ごとのメリット・デメリット
| 構造 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 木造 | 建築費・購入価格が比較的安い。利回りが高くなりやすい | 耐用年数が短く、築年数が進むと融資期間が取りにくい |
| 鉄骨造 | 木造より耐久性が高く、中規模の建物が建てやすい | 構造・鋼材の厚さで耐用年数が変わる |
| RC造・SRC造 | 耐用年数が長く、融資期間を長く取りやすい。遮音性・耐火性が高い | 購入価格や建築費が高く、利回りが低くなりやすい |
どれが良いかは、購入価格・融資条件・保有期間によって異なります。融資期間を長く取れるRC造は返済額を下げやすい一方、物件価格が高くなる分、手元資金は多く必要になることもあります。
減価償却・出口への影響
- 法定耐用年数が短いほど、減価償却費を短期間で多く計上でき、節税効果が大きくなる(減価償却)
- 築年数が進むと、買い手が融資を受けにくくなり、売却価格が下がりやすい
- 構造によって、修繕の頻度や費用の傾向が異なる
構造に関するよくある質問
Q. 築古の木造物件は、融資を受けにくいですか？
A. 耐用年数を超えている場合、融資期間が短くなったり、融資が出にくくなったりする傾向があります。ただし、金融機関によって評価が異なるため、事前に相談することが大切です。
Q. RC造のほうが、投資に向いていますか？
A. 融資期間を取りやすい反面、購入価格が高く、利回りが低くなりやすいため、一概にはいえません。収支のシミュレーションで比較して判断しましょう。
まとめ
建物の構造によって法定耐用年数は異なり、木造22年、軽量鉄骨19〜27年、重量鉄骨34年、RC造47年が定められています。金融機関は「耐用年数−築年数」を融資期間の目安にする傾向があり、融資・減価償却・出口に影響します。構造ごとの特徴を理解したうえで、収支をシミュレーションして物件を選びましょう。
※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。
最終更新：2026年10月
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