不動産を売却して利益が出た場合、「譲渡所得」として税金がかかります。税率は、所有期間が5年を超えるか、5年以下かで大きく変わります。この記事では、不動産売却時の税金の仕組みと、長期譲渡・短期譲渡の税率、計算の流れ、売却のタイミングを考えるポイントを解説します。
譲渡所得税の仕組みと税率
不動産を売却したときの利益(譲渡所得)には、所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。税率は、売却した年の1月1日時点の、所有期間によって決まります。
| 区分 | 所有期間 | 税率(合計の目安) |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 約20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%) |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 約39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%) |
長期と短期で、税率が約2倍違います。売却のタイミングによって、税額が大きく変わります。
譲渡所得の計算方法
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 譲渡所得 | 売却価格 −(取得費 + 譲渡費用) |
| 取得費 | 購入価格から、建物の減価償却費相当額を差し引いた額に、購入時の諸費用を加えたもの |
| 譲渡費用 | 売却時の仲介手数料・印紙税など |
建物の取得費は、減価償却した分だけ、差し引かれます。減価償却で、節税していた場合、売却時の譲渡所得が増えることになります(減価償却)。
計算例
| 項目 | 金額(例) |
|---|---|
| 売却価格 | 6,000万円 |
| 取得費(減価償却後) | 4,500万円 |
| 譲渡費用 | 200万円 |
| 譲渡所得 | 1,300万円(6,000万円 − 4,500万円 − 200万円) |
| 税額(長期の場合) | 約264万円(1,300万円 × 約20.315%) |
| 税額(短期の場合) | 約515万円(1,300万円 × 約39.63%) |
同じ利益でも、5年超で売るか、5年以下で売るかで、税額に約250万円の差が出ます。数値は、考え方を示すための仮の例です。
売却のタイミングを考えるポイント
- 所有期間は、「売却した年の1月1日」時点で判断される(取得した日から、5年を超えた年の翌年1月1日以降)
- 残債・売却価格・税金を差し引いた、手取り額で判断する
- 売却益だけでなく、赤字の場合の扱い(損益通算など)も確認する
- 居住用財産には、別の特例があるが、投資用物件には、原則として適用されない
売却を含む出口の考え方は不動産投資の出口戦略で解説しています。
売却時の税金に関するよくある質問
Q. 売却して損をした場合、税金はかかりませんか？
A. 譲渡所得がマイナスの場合、譲渡所得税はかかりません。ただし、投資用不動産の譲渡損失は、他の所得との損益通算が認められないなど、制限があります。
Q. 確定申告は、必要ですか？
A. 不動産を売却して、譲渡所得が生じた場合は、翌年の確定申告が必要です。
まとめ
不動産売却の利益には譲渡所得税がかかり、売却年の1月1日時点の所有期間が5年超なら約20.315%、5年以下なら約39.63%と、税率に約2倍の差が出ます。減価償却した分は取得費から差し引かれるため、残債や手取り額を含めて、売却のタイミングを検討しましょう。
※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。
最終更新：2026年10月
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