不動産は、相続税の評価額が、実際の市場価格よりも低くなる傾向があり、相続税対策として活用されることがあります。賃貸用の不動産には、さらに評価を下げる仕組みもあります。ただし、過度な節税目的の取引は、否認されるリスクもあります。この記事では、不動産投資による相続税対策の基本的な仕組みと、注意点を解説します。
なぜ不動産は相続税対策になるのか
相続税を計算するとき、不動産は、市場価格そのままではなく、一定の基準(土地は路線価、建物は固定資産税評価額)で評価されます。この評価額は、一般に、市場価格より低くなる傾向があります。
| 財産 | 相続税の評価の考え方 |
|---|---|
| 現金・預貯金 | 額面のまま評価される |
| 土地 | 路線価などをもとに評価(市場価格より低くなる傾向) |
| 建物 | 固定資産税評価額で評価(建築費より低くなる傾向) |
現金で持っているより、不動産に換えておくほうが、相続税の評価額を下げられる場合があります。
賃貸にすると、さらに評価が下がる
- 貸家建付地:賃貸している土地は、自分で使う土地より、評価額が下がる
- 貸家:賃貸している建物は、自分で使う建物より、評価額が下がる(借家権割合を考慮)
- 小規模宅地等の特例:貸付事業用の宅地には、一定の面積まで、評価額を減らせる特例がある
| 評価の項目 | 考え方 |
|---|---|
| 貸家建付地 | 自用地の評価額 ×(1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合) |
| 貸家 | 固定資産税評価額 ×(1 − 借家権割合 × 賃貸割合) |
| 小規模宅地等の特例(貸付事業用宅地) | 200㎡までの部分について、評価額を50%減額できる場合がある(要件あり) |
借地権割合は、地域ごとに、国税庁が公表する路線価図に記載されています。借家権割合は、一般に30%です。
相続税対策の注意点
- 過度な節税目的は否認されるリスクがある:評価額と市場価格の差だけを狙った購入は、税務当局から、否認される可能性がある
- 特例には要件がある:小規模宅地等の特例は、取得時期や、事業の実態などの要件がある
- 納税資金や分割の問題:不動産は、現金化しにくく、相続人の間で分けにくい
- 空室や、借入のリスク:収益が悪化しても、借入の返済は続く
相続税対策としての検討手順
収益性の検討は収益シミュレーション、資産防衛の考え方はキャピタルフライトと資産防衛の記事も参考にしてください。
相続税対策に関するよくある質問
Q. 相続税がかかるのは、どのくらいの資産がある人ですか？
A. 相続税には、基礎控除(3,000万円+600万円×法定相続人の数)があり、遺産の総額がこれを超える場合に、課税されます。
Q. 不動産を買えば、必ず節税になりますか？
A. 必ずしもそうではありません。購入価格と、相続税評価額の差が、税務上、否認されるリスクもあります。収益性と、税金の両面で判断しましょう。
まとめ
不動産は、相続税の評価額が市場価格より低くなる傾向があり、賃貸にすると貸家建付地・貸家の評価減や小規模宅地等の特例も使えるため、相続税対策になる場合があります。ただし、過度な節税目的は否認のリスクがあり、特例には要件があるため、収益性とあわせて税理士に相談して判断しましょう。
※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。
最終更新：2026年10月
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