不動産投資の融資では、金融機関が物件の価値を評価する際に、主に「積算評価」と「収益還元評価」という2つの方法が使われます。どちらを重視するかは金融機関によって異なり、評価額が融資額や自己資金の額に直結します。この記事では、2つの評価方法の仕組みと、金融機関ごとの違い、物件選びでの活用方法を解説します。
積算評価と収益還元評価の違い
| 積算評価 | 収益還元評価 | |
|---|---|---|
| 考え方 | 土地と建物の価値を、それぞれ積み上げて算出する | 物件が生み出す収益から、価値を逆算する |
| 主な算出方法 | 土地:路線価などをもとに算出。建物:再調達価格から経年劣化を差し引いて算出 | 年間の純収益(NOI)を、還元利回りで割って算出 |
| 向いている物件 | 築浅の物件、土地の評価が高い物件 | 収益性が高い物件、入居率が安定している物件 |
| 特徴 | 担保としての「万一のときの回収額」を重視 | 「家賃収入で返済できるか」を重視 |
一般に、積算評価は「物件を売却したらいくらになるか」、収益還元評価は「その物件が稼ぐ力から見て、いくらの価値があるか」という視点です。
積算評価のしくみ
積算評価は、土地と建物を別々に評価して、合計します。
- 土地:路線価(国税庁が公表)や、公示地価などをもとに、面積をかけて算出する
- 建物:同じ建物を今の相場で建てた場合の価格(再調達価格)を基準に、築年数に応じて価値を減らしていく
- 築年数が進んだ建物は、評価額が低くなり、土地の評価が中心になる
築古の建物ほど、積算評価は低くなりやすく、融資額が伸びにくい傾向があります(構造別の耐用年数と融資への影響)。
収益還元評価のしくみ
収益還元評価は、物件の収益力から価値を算出する方法です。直接還元法では、次のように計算します。
| 計算式 | 内容 |
|---|---|
| 収益価格 = NOI ÷ 還元利回り | NOI(営業純収益)は、年間の家賃収入から空室損失と運営経費を引いたもの |
| 例 | NOIが400万円、還元利回りを5%とすると、収益価格は8,000万円 |
還元利回りは、エリア・物件タイプ・築年数などによって金融機関が設定します。同じ物件でも、設定する利回りが違えば、評価額が変わります。
金融機関ごとの評価の違いと、物件選びへの活用
- 金融機関によって、積算評価を重視するところ、収益還元評価を重視するところ、両方を見るところがある
- 評価額が購入価格に届かない場合、差額を自己資金で補う必要がある
- 購入前に、複数の金融機関に物件資料を見せて、評価の感触を確認する
- 評価額は、融資額だけでなく、金利や期間にも影響することがある
担保評価は、担保評価と共同担保の記事でも解説しています。
評価方法に関するよくある質問
Q. 積算評価が低くても、融資は受けられますか？
A. 金融機関によっては、収益還元評価を重視するところもあり、積算評価が低くても融資が出るケースはあります。一方で、積算評価を重視する金融機関では、融資額が伸びにくくなります。
Q. 自分で評価額を計算できますか？
A. 概算は可能です。路線価は国税庁の路線価図で確認でき、建物の再調達価格や還元利回りは、金融機関ごとに異なります。正確な評価は、金融機関や不動産会社に確認してください。
まとめ
不動産投資の融資では、物件の価値を「積算評価」と「収益還元評価」で評価されます。積算評価は土地と建物の価値の積み上げ、収益還元評価は収益力から逆算した価値です。評価の重視度は金融機関によって異なるため、複数の金融機関で評価の感触を確かめて、物件を選びましょう。
※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものであり、特定の投資・融資・税務上の判断を勧めるものではありません。制度や数値は記事作成時点の一般的な内容です。個別の判断は、金融機関・税理士などの専門家にご確認ください。
最終更新：2026年10月
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